Overføring av boliglån
Hva er en overføring av boliglån?
Overføring av boliglån er en transaksjon der enten låntakeren eller långiveren tildeler et eksisterende boliglån (et lån for å kjøpe en eiendom - vanligvis en bolig - ved å bruke eiendommen som sikkerhet) fra den nåværende innehaveren til en annen person eller enhet. Huseiere som ikke er i stand til å holde seg oppdatert på boliglånsbetalingene sine, kan søke overføring slik at de ikke misligholder og går i tvangsutlegg.
Hvordan en overføring av boliglån fungerer
En kjøper kan ønske å ta på seg et eldre boliglån fordi en slik overføring kan la dem dra nytte av tidligere renter som kan ha vært lavere enn dagens markedsrenter. En overføring av boliglånet, hvis den fullføres uten utfordringer eller bestemmelser, vil ikke endre vilkårene eller lengden på lånet, og bare gjenværende utestående saldo skal betales ned. Gjennom en overføring av boliglånet, kan en kjøper også unngå å måtte betale lukking
kostnader som er forbundet med å kjøpe bolig med nytt boliglån.
Ikke alle boliglån er kvalifisert for overføring. Hvis det er det, sies boliglånet å være "antakelig". For å overføre et boliglån, må pantelåner verifisere at personen eller enheten som skal overta lånet har tilstrekkelig inntekt og kreditthistorikk for å kunne foreta betalinger i tide.
Hvis en låntaker ikke har lov til å overføre et boliglån, på grunn av lånets underwriting, kan det hende de må utforske andre alternativer for å unngå tvangssalg. For eksempel kan de samarbeide med utlåner for å se om det er mulig å legge til en annen låntaker/eier til boliglånet, noe som vil gjøre det mulig for ham/henne å foreta betalinger mot den ubetalte lånesaldoen. Eller de kan selge boligen og få en potensiell kjøper, kollega, familiemedlem eller en annen enhet til å gå med på å gjøre opp en eventuell forskjell mellom boligens salgspris og den ubetalte lånesaldoen.
Spesielle hensyn ved overføring av boliglån
Långivere som ønsker å avskrekke en overføring av boliglån kan inkludere en klausul i boliglånet som krever at den gjenværende saldoen på lånet skal betales ved salg av eiendommen. Denne forfallsklausulen sikrer at når huseiere selger husene sine, kan de ikke overføre boliglånet til kjøperen (som kan spille en nøkkelrolle i en boligkjøpers tilbud, spesielt hvis boliglånsrenten var lavere enn gjeldende markedsrenter). Disse klausulene krever i realiteten at selgeren skal tilbakebetale hele den utestående saldoen på lånet, kanskje med salgsprovenyet, og på samme måte tvinger kjøperen til å ta opp et nytt boliglån for å gjennomføre kjøpet.
Under 1982 G arn-St. Germain Act , långivere kan ikke håndheve forfallsklausulen i visse situasjoner selv om eierskapet har endret seg.
Det er mulig å unngå å utløse en slik «forfall ved salg»-klausul ved å overføre boliglånet til et nærmeste familiemedlem, eller til en ektefelle som man er lovlig separert eller skilt fra. Videre kan overføringen være et resultat av en arv etter låntakers død, og familiemedlemmet flytter inn i boligen. I et slikt tilfelle kan det hende at långiver ikke har grunnlag for å forhindre overføring av boliglånet. Hvis eiendommen overføres til en levende trust og låntakeren er trustens begunstigede,. kan boliglånet vanligvis også overføres.
Høydepunkter
– Boliglånsgivere inkluderer ofte en forfallsklausul i sine lån som forbyr en boligselger å overføre et boliglån til en kjøper.
– Ikke alle boliglån kan overføres; hvis de er det, har långiver rett til å godkjenne den som overtar lånet.
- En overføring av boliglån er omdisponering av et eksisterende boliglån, vanligvis på en bolig, fra den nåværende innehaveren til en annen person eller enhet.
