Overdragelse af realkreditlån
Hvad er en overførsel af realkreditlån?
Overdragelse af realkreditlån er en transaktion, hvor enten låntageren eller långiveren overdrager et eksisterende realkreditlån (et lån til at købe en ejendom - sædvanligvis en bolig - ved at bruge ejendommen som sikkerhed) fra den nuværende ejer til en anden person eller enhed. Boligejere, der ikke er i stand til at holde sig ajour med deres afdrag på realkreditlån, kan søge en overførsel, så de ikke misligholder og går på tvangsauktion.
Hvordan en overførsel af realkreditlån fungerer
En køber ønsker måske at optage et ældre realkreditlån, fordi en sådan overførsel kunne lade dem drage fordel af tidligere renter, der kan have været lavere end de nuværende markedsrenter. En overførsel af realkreditlånet, hvis den gennemføres med succes uden anfægtelse eller betingelser, vil ikke ændre vilkårene eller længden af lånet, og kun tilbagebetale den resterende udestående saldo. Gennem en overdragelse af realkreditlånet kan en køber også undgå at skulle betale lukning
omkostninger, der er forbundet med at købe bolig med nyt realkreditlån.
Ikke alle realkreditlån er berettiget til overførsel. Hvis det er, siges pantet at være "overtageligt". For at overføre et realkreditlån skal realkreditinstituttet verificere, at den person eller enhed, der vil påtage sig lånet, har tilstrækkelig indkomst og kredithistorik til at kunne foretage betalinger rettidigt.
Hvis en låntager ikke har tilladelse til at overføre et realkreditlån, på grund af lånets forsikring, skal de muligvis undersøge andre muligheder for at undgå tvangsauktion. For eksempel kunne de samarbejde med deres långiver for at se, om det er muligt at tilføje en anden låntager/ejer til realkreditlånet, hvilket ville gøre det muligt for ham/hende at foretage betalinger mod den ubetalte lånesaldo. Eller de kunne sælge boligen og få en potentiel køber, kollega, familiemedlem eller en anden enhed til at gå med til at udligne enhver forskel mellem boligens salgspris og den ubetalte lånesaldo.
Særlige hensyn til overdragelse af realkreditlån
Långivere, der ønsker at afskrække en overførsel af realkreditlån, kan inkludere en klausul i realkreditlånet, der kræver, at den resterende saldo af lånet skal betales ved salget af ejendommen. Denne forfaldsklausul sikrer, at når boligejere sælger deres huse, kan de ikke overføre realkreditlånet til køberen (hvilket kunne spille en central rolle i en boligkøbers tilbud, især hvis realkreditrenten var lavere end de nuværende markedsrenter). Disse klausuler kræver i realiteten, at sælgeren tilbagebetaler den fulde udestående saldo på lånet, måske med salgsprovenuet, og tvinger ligeledes køberen til at optage et nyt realkreditlån for at foretage købet.
Under 1982 G arn-St. Germain Act , långivere kan ikke håndhæve forfaldsklausulen i visse situationer, selvom ejerskabet er ændret.
Det er muligt at undgå at udløse en sådan "forfaldne ved salg"-klausul ved at overdrage pantet til et nærmeste familiemedlem, eller til en ægtefælle, som man er lovligt separeret eller skilt fra. Ydermere kan overdragelsen være et resultat af en arv efter låntagers død, og familiemedlemmet flytter ind i boligen. I et sådant tilfælde har långiver muligvis ikke grundlag for at forhindre overdragelsen af realkreditlånet. Hvis ejendommen overdrages til en levende trust, og låntageren er trustens begunstigede,. kan pantet normalt også overføres.
Højdepunkter
Realkreditinstitutter medtager ofte en forfaldsklausul i deres lån, der forbyder en boligsælger at overføre et realkreditlån til en køber.
Ikke alle realkreditlån kan overføres; hvis de er, har långiver ret til at godkende den person, der overtager lånet.
En overdragelse af realkreditlån er overdragelse af et eksisterende realkreditlån, normalt i en bolig, fra den nuværende ejer til en anden person eller enhed.
