شرط استحقاق البيع
ما هو شرط استحقاق البيع؟
شرط استحقاق البيع هو شرط عقد الرهن العقاري الذي يتطلب من المقترض أن يسدد للمقرض بالكامل عند بيع أو نقل حصة جزئية أو كاملة في العقار الذي يؤمن الرهن العقاري. الرهون العقارية بشرط استحقاق البيع لا يفترضها المشتري الجديد للعقار.
كيف يعمل شرط الاستحقاق على البيع
يسمح شرط استحقاق البيع للمقرض بالمطالبة بسداد القرض بالكامل إذا قام المقترض ببيع الضمان الذي يستخدم لتأمين قرضه. يستخدم هذا النوع من الشرط في قروض الرهن العقاري ويمنع صاحب المنزل من بيع منزله قبل سداد ديونه. إذا حاول المقترض بيع العقار دون موافقة المُقرض ، فيجوز للمقرض أن يحبس العقار.
تتضمن معظم الرهون العقارية الصادرة في الولايات المتحدة شروط استحقاق البيع. قبل شروط استحقاق البيع ، تم تمويل معظم مشتريات المنازل برهون عقارية محتملة: في حالة البيع ، تقع التزامات القرض على عاتق المالك الجديد. وقد عمل هذا على الإضرار بمقرض الرهن العقاري ، خاصة إذا ارتفعت أسعار الفائدة منذ إنشاء القرض.
الرهن العقاري المستحق للبيع مقابل الرهن العقاري المفترض
مع شرط استحقاق البيع ، لا يمكن لأصحاب المنازل نقل الرهن العقاري إلى المشتري عند بيع ممتلكاتهم كما يمكنهم من خلال الرهن العقاري المفترض. يجب عليهم بدلاً من ذلك استخدام عائدات البيع لسداد الرهن العقاري ، ويجب على المشتري الحصول على رهن عقاري جديد من تلقاء نفسه.
وبهذه الطريقة ، يساعد شرط استحقاق البيع على حماية المُقرض (أو مالك الرهن العقاري) من مخاطر نقل الرهن العقاري إلى المالك الجديد في وقت تكون فيه معدلات الفائدة السائدة أعلى من معدل ذلك الرهن العقاري. سيضطر المشتري الجديد بدلاً من ذلك إلى الحصول على قرض عقاري جديد بأسعار الفائدة الحالية.
يفضل المقرضون وكذلك أصحاب مجمعات الرهون العقارية مثل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري أو الأوراق المالية المدعومة بالأصول أو التزامات الديون المضمونة عمومًا التقاعد المبكر للرهون العقارية بأسعار فائدة منخفضة.
إذا حاول البائع التحايل على شرط استحقاق البيع ونقل الملكية إلى مالك جديد دون سداد الرهن العقاري على الفور ، فيمكن للمقرض أن يحجز العقار ويستحوذ عليه.
استثناءات شرط الاستحقاق للبيع
تحت Garn-St 1982. قانون جيرمان ** ، ** لا يمكن للمقرضين فرض شرط استحقاق البيع في حالات معينة ، حتى عندما تتغير ملكية العقار المرهون.
إذا كان هناك طلاق أو انفصال قانوني ، وتغيرت الملكية بين الزوجين (على سبيل المثال ، كان العقار مملوكًا بشكل مشترك وأصبح مملوكًا لزوج واحد) ، فلا يمكن للمقرض تنفيذ شرط استحقاق البيع. وينطبق الشيء نفسه إذا نقل المالك العقار إلى أطفاله ، أو إذا مات المقترض وتم نقل الملكية إلى أحد الأقارب ، أو إذا تم نقل الملكية إلى صندوق ائتمان حي وكان المقترض هو المستفيد من الصندوق.
لا يمكن لشرط استحقاق البيع أن يمنع انتقال الملكية في حالة الطلاق أو الوفاة. يمكن أيضًا تحويل الملكية إلى ائتمان ، طالما أن المستفيد لا يزال يعيش في المنزل.
لماذا لا يطالب المُقرض بشرط استحقاق البيع؟
حتى إذا كان المقرض مخولًا قانونًا التذرع بشرط استحقاق البيع ، فقد تكون هناك حالات قد يختار فيها عدم القيام بذلك. على سبيل المثال ، في سوق الإسكان الضعيف ، قد يكون من المفيد للمقرض السماح للمشتري الجديد بتحمل الرهن العقاري القديم بدلاً من المخاطرة باحتمال تخلف المقترض الأصلي عن سداده.
أو ، إذا انخفضت قيمة المنزل بشكل كبير ، ولم يجلب بيعه ما يكفي من المال لتغطية الدين ، فقد يقبل المُقرض أقل من السداد الكامل من أجل استرداد جزء على الأقل مما هو مستحق عليه.
مثال على شرط الاستحقاق على البيع
تخيل زوجًا افتراضيًا ، آلان وبيث ، يشتركان في امتلاك منزل برهن عقاري قيمته 100 ألف دولار. يحتوي هذا الرهن العقاري على شرط استحقاق البيع ، مما يعني أنه إذا باع الزوجان منزلهما ، فقد يتعين عليهما سداد الرصيد الكامل لرهنهما.
بعد عدة سنوات ، طلاق آلان وبيث ، وأصبحت بيث المالك الوحيد للمنزل. نظرًا لأنهما كانا زوجًا ، فإن التحويل لا يؤدي إلى شرط استحقاق البيع: يمكن أن تتولى بيث الملكية الكاملة للمنزل ، وتستمر في سداد الرهن العقاري الأصلي.
في العام التالي ، ارتفعت أسعار المساكن ، وقررت بيث بيع المنزل لتشارلي. نظرًا لأن تشارلي غير مشمول بأي استثناء ، يجب أن تكون بيث قادرة على سداد الرصيد المتبقي على الرهن العقاري عند إغلاق البيع. اعتمادًا على سوق الإسكان في وقت البيع ، قد يختار المقرض أو لا يختار تنفيذ شرط استحقاق البيع.
يسلط الضوء
شرط استحقاق البيع هو شرط الرهن العقاري الذي يتطلب من المقترض أن يسدد للمقرض بالكامل إذا تم بيع العقار.
معظم الرهون العقارية في الولايات المتحدة لديها شروط استحقاق البيع. الاستثناءات الرئيسية هي تلك القروض المؤمنة من قبل بعض الوكالات الفيدرالية.
شرط استحقاق البيع لا يمنع انتقال الملكية في حالة الطلاق أو الانفصال أو الميراث.
حتى عندما يكون للرهون العقارية شرط استحقاق البيع ، فهناك حالات لا يستطيع فيها المُقرض الاحتجاج بها بشكل قانوني أو قد يختار طواعية عدم القيام بذلك.
على النقيض من ذلك ، تسمح الرهون العقارية الافتراضية لمشتري العقار الجديد بتولي الرهن العقاري الحالي.
التعليمات
هل قروض إدارة الإسكان الفدرالية و VA لها شرط استحقاق البيع؟
لا تحتوي القروض التي يتم التأمين عليها من قبل قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو إدارة الإسكان الفدرالية أو وزارة الزراعة الأمريكية على شروط استحقاق البيع ، مما يعني أنه يمكن للمشترين الجدد تحمل التزامات الرهن العقاري للمالك السابق عند شراء عقار. ومع ذلك ، فإن جميع الوكالات الثلاث لديها متطلبات محددة حول من هو المؤهل لتولي هذه القروض.
هل سيؤدي صك Quitclaim إلى تفعيل شرط استحقاق البيع؟
كثيرا ما تستخدم صكوك Quitclaim لنقل الممتلكات دون تبادل الأموال ، كما قد يحدث بين أفراد الأسرة. ومع ذلك ، قد تتسبب هذه التحويلات في مشاكل إذا كان العقار مرهونًا بشرط استحقاق البيع. إذا تم نقل ملكية من خلال سند quitclaim ، ولم يكن الطرفان مرتبطين بطريقة تمنحهم استثناءً ، فقد يكون المالك الأصلي في مأزق للحصول على القيمة الكاملة للقرض.
هل هناك شرط استحقاق البيع عند إهداء العقار؟
يمكن تفعيل شرط استحقاق البيع في أي وقت تتغير فيه ملكية العقار ، وفقًا لتقدير البائع. الاستثناءات الرئيسية تتعلق بنقل الملكية بين الزوجين أو الميراث أو الصناديق الاستئمانية الحية حيث يكون المستفيد هو المقترض. ما لم يتم منح ملكية الرهن العقاري لزوج المقترض أو أطفاله ، فإن تقديم العقار كهدية يمكن أن يؤدي إلى شرط الاستحقاق للبيع.
ما أنواع الرهون العقارية التي ليس لها شرط استحقاق البيع؟
تحتوي معظم الرهون العقارية المؤسسية الصادرة في الولايات المتحدة على شروط استحقاق البيع. الاستثناءات الأكثر شيوعًا هي القروض المؤمن عليها من قبل الهيئة الاتحادية للإسكان أو وزارة شؤون المحاربين القدامى أو وزارة الزراعة. تطلب كل من هذه الوكالات من المشتري الجديد تلبية شروط معينة قبل تولي القرض.
هل للقروض الشاملة شرط استحقاق البيع؟
القروض العقارية الشاملة عبارة عن قروض تشمل الرصيد الكامل لقرض قديم لم يتم سداده بالكامل. يتم استخدامها بشكل متكرر في مبيعات المنازل ، حيث يقوم البائع بتحصيل المدفوعات من المشتري الجديد لسداد الرهن العقاري. إذا تضمن الرهن الأصلي شرط استحقاق البيع ، يصبح الرصيد بأكمله مستحقًا عند بيع المنزل.
