الرهن العقاري تحت الماء

يحدث الرهن العقاري تحت الماء أو رأسًا على عقب عندما يكون مبلغ الرهن العقاري أعلى من قيمة المنزل. هذه الحالات ليست شائعة ، ولكن يمكن أن تحدث عندما تنخفض قيم المنزل.

كيف يهبط أصحاب المنازل تحت الماء

أن تكون مقلوبًا رأسًا على عقب هو أقل شيوعًا الآن مما كان عليه في الركود الأخير. خلال أزمة الإسكان عام 2008 ، صُدم العديد من المقترضين عندما علموا أن قيمة منزلهم أقل مما دفعوه مقابل ذلك ، كما يقول جاكي بويز ، مدير أول لخدمات الإسكان والإفلاس في Money Management International ، وهي شركة Sugar Land ، تكساس- منظمة غير ربحية لتقديم المشورة بشأن الديون.

يمكن أن تكون أسواق الإسكان غير متوقعة ، وهناك العديد من العوامل التي تؤدي إلى ارتفاع وانخفاض قيمة المساكن ، مثل ارتفاع أسعار الفائدة ، وارتفاع معدلات حبس الرهن والمبيعات القصيرة في منطقتك ، والكوارث الطبيعية ، كما يقول بويز. ومع ذلك ، فإن الرهون العقارية تحت الماء تحدث عادة أثناء الانكماش الاقتصادي الذي تنخفض فيه قيمة المساكن ، وأحيانًا بنسبة كبيرة.

في أحد السيناريوهات ، على سبيل المثال ، اشترت جين منزلها مقابل 200000 دولار ، لكنها دفعت 20000 دولار دفعة أولى واقترضت 180 ألف دولار فقط ، كما يقول بويز. بعد ذلك بعامين ، أصبحت جين عاطلة عن العمل ، لكن لديها فرصة عمل ممتازة في ولاية أخرى. تحتاج إلى بيع منزلها والانتقال ، لكنها تعلم أن قيمة المنزل في منطقتها قد تراجعت وأن قيمة منزلها لا تزيد عن 150 ألف دولار - ولا تزال مدينة بمبلغ 176 ألف دولار على رهنها العقاري. هي الآن تحت الماء ، أو مقلوبة.

بالإضافة إلى انخفاض أسعار المساكن ، يمكن لأصحاب المنازل أن يجدوا أنفسهم في هذا الوضع المالي عندما يشترون منازل مع القليل من المال أو بدون أموال أو يقترضون مقابل معظم أو كل الأسهم ، كما تقول ماكبرايد.

يقول: "لاحظ أنه حتى سعر المنزل الراكد يمكن أن يتركك مقلوبًا رأسًا على عقب إذا كنت ترغب في بيع المنزل بعد فترة وجيزة لأن تكاليف معاملات البيع يمكن أن تعوض ما لديك من حقوق ملكية قليلة".

هناك طريقة أخرى للانقلاب وهي اقتراض تمويل ثانوي يعادل أكثر من 100 في المائة من قيمة المنزل ، أو الحصول على قرض عقاري من شأنه أن يؤدي إلى إطفاء سلبي على مدى عمر القرض ، كما يضيف هولي لوت ، مدير الفرع الأول. في Silverton Mortgage ومقرها أتلانتا.

عندما يكون التواجد تحت الماء محفوفًا بالمخاطر

يقول ماكبرايد إن كونك تحت الماء على قرض عقاري يمثل مشكلة فقط إذا احتاج صاحب المنزل إلى البيع في فترة زمنية قصيرة أو إذا كان يريد إعادة التمويل بسعر فائدة أقل.

بخلاف ذلك ، يمكن للمستهلكين الاستمرار في تسديد مدفوعاتهم ، و "بمرور الوقت يمكنهم الحصول على الجانب الصحيح من خلال سداد بعض الرصيد الأساسي و / أو رؤية بعض الارتفاع في سعر المنزل" ، كما يقول مكبرايد.

يقول بروس مكلاري ، المتحدث باسم المؤسسة الوطنية للاستشارات الائتمانية ، وهي منظمة غير ربحية مقرها واشنطن العاصمة ، إن الأشخاص الذين يجدون أنفسهم في مواقف صعبة قد يجدون أنه من المستحيل تقريبًا إعادة التمويل للحصول على مدفوعات ميسورة التكلفة ما لم يكونوا مؤهلين للبرامج المتاحة أو أنواع معينة من الرهون العقارية. منظمة.

ماذا يمكنك أن تفعل إذا كنت تحت الماء على قرضك العقاري

أصحاب المنازل الذين يجدون أنفسهم تحت الماء على رهنهم العقاري لديهم عدة خيارات. واحد هو البقاء في المنزل والاستمرار في سداد المدفوعات لتقليل الرصيد الرئيسي على الرهن العقاري.

يقول لوت: "بشكل أساسي ، أنت تبتعد عن السوق حتى تأخذ القيم منعطفًا وترتفع إلى أعلى". "خلال هذا الوقت ، سيكون من المفيد إجراء مدفوعات إضافية على الرصيد الأساسي للقرض أثناء انتظار ارتفاع قيمة المساكن."

يقول مكلاري إنه يمكن لأصحاب المنازل أيضًا التفكير في البيع على المكشوف لتجنب حبس الرهن والانتقال إلى وضع إسكان ميسور التكلفة.

في البيع على المكشوف ، يجب أن يوافق المقرض على قبول أقل من المبلغ المستحق على الرهن العقاري ، مما يجعله خسارة بالنسبة لهم ، كما يقول لوت. سوف ينظر المقرضون فقط في البيع على المكشوف كخيار نهائي قبل حبس الرهن ، وبشكل عام ، فإنه ليس "رائعًا لمالك المنزل حيث سيتم الإبلاغ عن البيع على المكشوف في تقرير الائتمان الخاص بهم وسيواجهون متطلبات الإطار الزمني قبل التمكن من شراء إلى المنزل مرة أخرى "، كما تقول.

خيار آخر هو الابتعاد ببساطة عن الرهن العقاري - وهي خطوة تسمى "التخلف عن السداد الاستراتيجي" - ولكن ، مثل البيع على المكشوف أو الرهن ، يمكن أن يؤدي ذلك إلى الإضرار بآفاق امتلاك منزل في المستقبل ، ويضعك في وضع مالي محفوف بالمخاطر. إذا انسحبت ، فأنت تخاطر بإلحاق الضرر بائتمانك وإلحاق الضرر بقدرتك على الحصول على قرض آخر ، وقد يُحملك المُقرض المسؤولية عن سداد الدين.

يجب على مالكي المنازل الحصول على المشورة من وكالة استشارات الإسكان غير الربحية المعتمدة من HUD في هذه المواقف "للمساعدة في تحديد الحلول الخاصة بظروفك ومجتمعك" ، كما تقول مكلاري.

أخيرًا ، يمكن للبنك أن يحبس الرهن على المنزل ، وقد يحتاج صاحب المنزل إلى تقديم طلب للإفلاس.

يقول لوت إن أيًا من هذين الخيارين سيكون الملاذ الأخير المطلق نظرًا لوجود تداعيات طويلة الأمد لكليهما. يمكن أن يظل الإفلاس وحبس الرهن في تقرير الائتمان الخاص بك لمدة 10 سنوات ، ومثل الخيارات الأخرى ، يحد من قدرتك على شراء منزل آخر لعدة سنوات.

** صورة مميزة بواسطة JayLazarin من Getty Images. **