Undervanns boliglån

Et undervanns- eller opp-ned boliglån oppstår når pantebeløpet er høyere enn boligens verdi. Disse tilfellene er ikke vanlige, men kan oppstå når boligverdiene synker.

Hvordan huseiere lander under vann

Å være opp-ned er mye mindre vanlig nå enn det var i forrige resesjon. Under boligkrisen i 2008 ble mange låntakere sjokkert da de fikk vite at boligen deres ble verdsatt til mindre enn det de hadde betalt for det, sier Jackie Boies, seniordirektør for bolig- og konkurstjenester for Money Management International, a Sugar Land, Texas. basert nonprofit gjeldsrådgivningsorganisasjon.

Boligmarkeder kan være uforutsigbare, og det er flere faktorer som får boligverdiene til å stige og falle, for eksempel stigende renter, høye foreclosures og shortsalg i ditt område, og naturkatastrofer, sier Boies. Imidlertid oppstår undervannslån vanligvis under en økonomisk nedgang der boligverdiene faller, noen ganger med en stor prosentandel.

I ett scenario, si at Jane kjøpte hjemmet sitt for 200 000 dollar, men betalte en forskuddsbetaling på 20 000 dollar og lånte bare 180 000 dollar, sier Boies. To år senere blir Jane arbeidsledig, men har en utmerket jobbmulighet i en annen stat. Hun må selge huset sitt og flytte, men får vite at boligverdiene i området hennes har gått ned og huset hennes er bare verdsatt til $150.000 - og hun skylder fortsatt $176.000 på boliglånet. Hun er nå under vann, eller opp-ned.

I tillegg til fallende boligpriser, kan huseiere finne seg selv i denne økonomiske situasjonen når de kjøper boliger med lite eller ingen penger ned eller låner mot det meste eller hele egenkapitalen, sier McBride.

"Vær oppmerksom på at selv en stillestående boligpris kan gi deg opp-ned hvis du ønsker å selge boligen like etter, fordi transaksjonskostnadene ved å selge kan mer enn oppveie den lille egenkapitalen du har," sier han.

En annen måte å bli opp-ned på ville være å låne sekundærfinansiering som tilsvarer mer enn 100 prosent av verdien av boligen, eller ta opp et boliglån som ville resultere i negativ amortisering over lånets levetid, legger Holly Lott, en senior filialsjef til hos Atlanta-baserte Silverton Mortgage.

Det er risikabelt å være under vann

Å være under vann på et boliglån er bare et problem hvis en huseier trenger å selge i løpet av kort tid eller ønsker å refinansiere for en lavere rente, sier McBride.

Ellers kan forbrukere fortsette å betale, og "over tid kan de komme rett opp ved å betale ned noe av hovedsaldoen og/eller se en viss verdistigning i prisen på boligen," sier McBride.

Folk som befinner seg i vanskelige situasjoner kan finne det nesten umulig å refinansiere for mer overkommelige betalinger med mindre de kvalifiserer for tilgjengelige programmer eller visse typer boliglån, sier Bruce McClary, talsperson for National Foundation for Credit Counseling, en Washington, DC-basert ideell organisasjon. organisasjon.

Hva du kan gjøre hvis du er under vann på boliglånet ditt

Huseiere som befinner seg under vann på boliglånet har flere alternativer. Den ene er å bli i hjemmet og fortsette å betale for å redusere hovedstolen på boliglånet.

"I hovedsak kjører du ut av markedet til verdiene tar en sving og går høyere," sier Lott. "I løpet av denne tiden vil det være fordelaktig å foreta ekstra innbetalinger på hovedstolen på lånet mens du venter på at boligverdiene skal stige."

Huseiere kan også vurdere et kortsalg for å unngå tvangssalg og flytte til en rimeligere boligsituasjon, sier McClary.

I et shortsalg må utlåner godta å akseptere mindre enn beløpet som skyldtes på boliglånet, noe som gjør det til et tap for dem, sier Lott. Långivere vil bare vurdere et short salg som et siste alternativ før foreclosure, og totalt sett er det ikke "flott for huseiere siden short salget vil bli rapportert på kredittrapporten deres og de vil møte tidsrammekrav før de kan kjøpe en hjem igjen, sier hun.

Et annet alternativ er å ganske enkelt gå bort fra boliglånet - et trekk som kalles "strategisk mislighold" - men, som et kortsalg eller tvangssalg, kan det være skadelig for dine fremtidige boligeierutsikter og sette deg i en prekær økonomisk situasjon. Hvis du går bort, risikerer du å skade kreditten din og skade din evne til å få et nytt lån, og utlåneren kan til og med holde deg ansvarlig for å betale tilbake gjelden.

Huseiere bør få råd fra et HUD-godkjent nonprofit boligrådgivningsbyrå i disse situasjonene for å "hjelpe med å identifisere løsninger som er spesifikke for omstendighetene og samfunnet ditt," sier McClary.

Til slutt kunne banken tvangsutlegge boligen, og huseieren kan måtte begjære seg konkurs.

Begge disse alternativene vil være den absolutte siste utveien siden det er langvarige konsekvenser for begge, sier Lott. En konkurs og foreclosure kan stå på kredittrapporten din i 10 år, og, som de andre alternativene, begrense muligheten til å kjøpe en annen bolig i flere år.

Utvalgt bilde av JayLazarin fra Getty Images.