Podwodny kredyt hipoteczny

Hipoteka podwodna lub odwrócona ma miejsce, gdy kwota kredytu hipotecznego jest wyższa niż wartość domu. Te przypadki nie są powszechne, ale mogą wystąpić, gdy spadają wartości domu.

Jak właściciele domów lądują pod wodą

Stawanie do góry nogami jest teraz znacznie mniej powszechne niż podczas ostatniej recesji. Podczas kryzysu mieszkaniowego w 2008 r. wielu kredytobiorców było zszokowanych, gdy dowiedzieli się, że ich dom został wyceniony na mniej niż to, za co zapłacili, mówi Jackie Boies, starszy dyrektor ds. Mieszkalnictwa i usług upadłościowych w Money Management International, Sugar Land w Teksasie. organizacja non-profit zajmująca się doradztwem w zakresie zadłużenia.

Rynki mieszkaniowe mogą być nieprzewidywalne, a istnieje kilka czynników, które powodują wzrost i spadek wartości domów, takich jak rosnące stopy procentowe, wysokie stopy przejęć i krótkiej sprzedaży w Twojej okolicy oraz klęski żywiołowe, mówi Boies. Jednak podwodne kredyty hipoteczne pojawiają się zwykle w okresie spowolnienia gospodarczego, w którym wartości domów spadają, czasami o duży procent.

W jednym scenariuszu, powiedzmy, że Jane kupiła swój dom za 200 000 USD, ale wpłaciła 20 000 USD zaliczki i pożyczyła tylko 180 000 USD, mówi Boies. Dwa lata później Jane traci pracę, ale ma doskonałą okazję do pracy w innym stanie. Musi sprzedać swój dom i przeprowadzić się, ale dowiaduje się, że wartość domów w jej okolicy spadła, a jej dom jest wyceniany tylko na 150 000 USD – i nadal jest winna 176 000 USD z tytułu kredytu hipotecznego. Jest teraz pod wodą lub do góry nogami.

McBride mówi, że oprócz spadających cen domów, właściciele domów mogą znaleźć się w takiej sytuacji finansowej, gdy kupują domy z niewielkim lub żadnym spadkiem pieniędzy lub pożyczają je pod większość lub całość kapitału własnego.

„Zauważ, że nawet stagnacja ceny domu może wywrócić Cię do góry nogami, jeśli chcesz sprzedać dom wkrótce po tym, ponieważ koszty transakcyjne sprzedaży mogą z nawiązką zrekompensować niewielką ilość posiadanego kapitału”, mówi.

Innym sposobem, aby stać się do góry nogami, byłoby zaciągnięcie dodatkowego finansowania w wysokości ponad 100 procent wartości domu lub zaciągnięcie kredytu hipotecznego, który skutkowałby ujemną amortyzacją w całym okresie spłaty, dodaje Holly Lott, starszy kierownik oddziału. w Silverton Mortgage z siedzibą w Atlancie.

Gdy przebywanie pod wodą jest ryzykowne

Bycie pod wodą na hipotece jest problemem tylko wtedy, gdy właściciel domu musi sprzedać go w krótkim czasie lub chce refinansować za niższą stopę procentową, mówi McBride.

W przeciwnym razie konsumenci mogą nadal dokonywać płatności i „z czasem mogą dojść do właściwej sytuacji, spłacając część salda głównego i / lub widząc wzrost ceny domu”, mówi McBride.

Ludzie, którzy znajdują się w trudnej sytuacji, mogą uznać za prawie niemożliwe refinansowanie w celu uzyskania bardziej przystępnych płatności, chyba że kwalifikują się do dostępnych programów lub niektórych rodzajów kredytów hipotecznych, mówi Bruce McClary, rzecznik National Foundation for Credit Counseling, organizacji non-profit z siedzibą w Waszyngtonie. organizacja.

Co możesz zrobić, jeśli masz kredyt hipoteczny?

Właściciele domów, którzy znaleźli się pod wodą z kredytem hipotecznym, mają kilka opcji. Jednym z nich jest pozostanie w domu i dalsze dokonywanie płatności w celu zmniejszenia salda kredytu hipotecznego.

„Zasadniczo jeździsz na rynku, dopóki wartości się nie zmienią i nie wzrosną” – mówi Lott. „W tym czasie korzystne byłoby dokonywanie dodatkowych płatności na saldzie głównej pożyczki w oczekiwaniu na wzrost wartości domów”.

Właściciele domów mogą również rozważyć krótką sprzedaż, aby uniknąć wykluczenia i przenieść się do bardziej przystępnej sytuacji mieszkaniowej, mówi McClary.

W przypadku krótkiej sprzedaży pożyczkodawca musi zgodzić się na przyjęcie mniej niż kwota należna z tytułu hipoteki, co oznacza dla nich stratę, mówi Lott. Lądujący będą rozważać krótką sprzedaż tylko jako ostateczną opcję przed wykluczeniem, a ogólnie rzecz biorąc, nie jest to „świetne dla właściciela domu, ponieważ krótka sprzedaż zostanie zgłoszona w ich raporcie kredytowym i będą musieli sprostać wymaganiom dotyczącym ram czasowych, zanim będą mogli kupić znowu w domu” – mówi.

Inną opcją jest po prostu odejście od kredytu hipotecznego – posunięcie zwane „strategicznym niewypłacalnością” – ale, podobnie jak krótka sprzedaż lub przejęcie nieruchomości, może to być szkodliwe dla przyszłych perspektyw posiadania domu i postawić Cię w niepewnej sytuacji finansowej. Jeśli odejdziesz, ryzykujesz uszkodzenie swojego kredytu i utratę zdolności do uzyskania kolejnej pożyczki, a pożyczkodawca może nawet obciążyć Cię odpowiedzialnością za spłatę długu.

W takich sytuacjach właściciele domów powinni zasięgnąć porady zatwierdzonej przez HUD agencji poradnictwa mieszkaniowego typu non-profit, aby „pomóc w identyfikacji rozwiązań specyficznych dla danej sytuacji i społeczności” – mówi McClary.

Wreszcie bank może przejąć dom, a właściciel domu może być zmuszony do złożenia wniosku o upadłość.

Każda z tych opcji byłaby absolutną ostatnią deską ratunku, ponieważ istnieją długotrwałe reperkusje dla obu, mówi Lott. Upadłość i przejęcie nieruchomości mogą pozostać w raporcie kredytowym przez 10 lat i, podobnie jak inne opcje, ograniczyć możliwość zakupu innego domu na kilka lat.

Polecany obraz autorstwa JayLazarina z Getty Images.