Подводная ипотека

Подводная или перевернутая ипотека возникает, когда сумма ипотеки превышает стоимость дома. Эти случаи не распространены, но могут произойти, когда стоимость дома снижается.

Как домовладельцы приземляются под водой

Перевернутое положение сейчас встречается гораздо реже, чем во время последней рецессии. Во время жилищного кризиса 2008 года многие заемщики были шокированы, узнав, что их дом оценивается меньше, чем они заплатили за него, говорит Джеки Бойс, старший директор по жилищным вопросам и услугам по банкротству в Money Management International, Sugar Land, Техас. на базе некоммерческой организации по консультированию по вопросам долга.

Рынки жилья могут быть непредсказуемыми, и есть несколько факторов, которые вызывают рост и падение стоимости жилья, такие как рост процентных ставок, высокий уровень потери права выкупа и короткие продажи в вашем районе, а также стихийные бедствия, говорит Бойс. Однако подводная ипотека обычно возникает во время экономического спада, когда стоимость жилья падает, иногда на большой процент.

В одном сценарии, скажем, Джейн купила свой дом за 200 000 долларов, но внесла первоначальный взнос в размере 20 000 долларов и заняла только 180 000 долларов, говорит Бойс. Два года спустя Джейн становится безработной, но у нее есть отличная возможность найти работу в другом штате. Ей нужно продать свой дом и переехать, но она узнает, что стоимость домов в ее районе снизилась, и ее дом оценивается всего в 150 000 долларов, а она все еще должна 176 000 долларов по ипотеке. Теперь она находится под водой или перевернута.

По словам Макбрайда, в дополнение к снижению цен на жилье домовладельцы могут оказаться в такой финансовой ситуации, когда они покупают дома с небольшим или нулевым взносом или берут кредит под большую часть или весь капитал.

«Обратите внимание, что даже неизменная цена дома может поставить вас в тупик, если вы захотите продать дом вскоре после этого, потому что транзакционные издержки на продажу могут более чем компенсировать тот небольшой капитал, который у вас есть», — говорит он.

Другим способом перевернуться может быть заимствование вторичного финансирования, равное более чем 100 процентам стоимости дома, или получение ипотечного кредита, который приведет к отрицательной амортизации в течение срока кредита, добавляет Холли Лотт, старший менеджер филиала. в Silverton Mortgage, базирующейся в Атланте.

Когда опасно находиться под водой

По словам Макбрайда, отсутствие ипотечного кредита является проблемой только в том случае, если домовладельцу необходимо продать дом в короткие сроки или он хочет рефинансировать его по более низкой процентной ставке.

В противном случае потребители могут продолжать вносить свои платежи и «со временем могут оказаться в нужном положении, выплатив часть основного баланса и / или увидев некоторое повышение цены дома», — говорит Макбрайд.

Люди, оказавшиеся в затруднительном положении, могут обнаружить, что практически невозможно рефинансировать их для получения более доступных платежей, если они не имеют права на участие в доступных программах или определенных типах ипотечных кредитов, говорит Брюс МакКлэри, представитель Национального фонда кредитного консультирования, некоммерческой организации из Вашингтона, округ Колумбия. организация.

Что вы можете сделать, если у вас проблемы с ипотекой

У домовладельцев, которые оказались под водой по ипотеке, есть несколько вариантов. Один заключается в том, чтобы остаться в доме и продолжать производить платежи, чтобы уменьшить основной остаток по ипотечному кредиту.

«По сути, вы вытесняете рынок, пока цены не развернутся и не пойдут вверх», — говорит Лотт. «В течение этого времени было бы полезно произвести дополнительные платежи по основному остатку кредита, ожидая роста стоимости жилья».

По словам Макклари, домовладельцы также могут рассмотреть возможность продажи в короткие сроки, чтобы избежать потери права выкупа и перейти к более доступному жилью.

По словам Лотта, при короткой продаже кредитор должен согласиться принять меньшую сумму, чем причитающаяся по ипотеке, что делает ее убыточной для него. Кредиторы будут рассматривать короткую продажу только как окончательный вариант перед обращением взыскания, и в целом это «не очень хорошо для домовладельца, поскольку короткая продажа будет указана в его кредитном отчете, и они столкнутся с требованиями временных рамок, прежде чем смогут купить недвижимость». снова дома, — говорит она.

Другой вариант — просто отказаться от ипотеки — шаг, называемый «стратегическим дефолтом», — но, как и короткая продажа или потеря права выкупа, это может нанести ущерб вашим будущим перспективам владения жильем и поставить вас в шаткое финансовое положение. Если вы уйдете, вы рискуете нанести ущерб своему кредиту и возможности получить еще один кредит, и кредитор может даже привлечь вас к ответственности за погашение долга.

В таких ситуациях домовладельцы должны получить совет от одобренного HUD некоммерческого жилищного консультационного агентства, чтобы «помочь найти решения, характерные для ваших обстоятельств и сообщества», — говорит МакКлэри.

Наконец, банк может обратить взыскание на дом, и домовладелец может подать заявление о банкротстве.

По словам Лотта, любой из этих вариантов будет крайним средством, поскольку оба имеют долгосрочные последствия. Банкротство и потеря права выкупа могут оставаться в вашем кредитном отчете в течение 10 лет и, как и другие варианты, ограничивают вашу возможность купить еще один дом на несколько лет.

Избранное изображение Джея Лазарина из Getty Images.