Neðansjávarveð

Neðansjávar eða á hvolfi veð á sér stað þegar veðfjárhæð er hærri en verðmæti heimilisins. Þessi tilvik eru ekki algeng en geta komið fram þegar verðmæti heimilis lækkar.

Hvernig húseigendur lenda neðansjávar

Að vera á hvolfi er mun sjaldgæfara núna en það var í síðustu samdrætti. Í húsnæðiskreppunni 2008 urðu margir lántakendur hneykslaðir þegar þeir fréttu að heimili þeirra var metið á minna en það sem þeir höfðu borgað fyrir það, segir Jackie Boies, yfirmaður húsnæðis- og gjaldþrotaþjónustu hjá Money Management International, Sugar Land, Texas. byggt sjálfseignarstofnun skuldaráðgjafar.

Húsnæðismarkaðir geta verið óútreiknanlegir og það eru nokkrir þættir sem valda því að verðmæti húsnæðis hækkar og lækkar, svo sem hækkandi vextir, hátt hlutfall eignanáms og skortsölu á þínu svæði og náttúruhamfarir, segir Boies. Neðansjávarveðlán eiga sér hins vegar venjulega stað í efnahagssamdrætti þar sem verðmæti íbúða lækkar, stundum um stórt hlutfall.

Í einni atburðarás, segjum að Jane hafi keypt heimili sitt fyrir $200.000, en greitt $20.000 útborgun og aðeins fengið $180.000 að láni, segir Boies. Tveimur árum síðar verður Jane atvinnulaus, en hefur frábært atvinnutækifæri í öðru ríki. Hún þarf að selja húsið sitt og flytja, en kemst að því að verðmæti húsnæðis á svæðinu hennar hefur lækkað og húsið hennar er aðeins metið á $150.000 - og hún skuldar enn $176.000 af húsnæðisláni sínu. Hún er núna neðansjávar, eða á hvolfi.

Auk lækkandi húsnæðisverðs geta húseigendur lent í þessari fjárhagsstöðu þegar þeir kaupa heimili með litlum eða engum peningum niður eða taka lán gegn mestu eða öllu eigin fé, segir McBride.

„Athugaðu að jafnvel stöðnun húsnæðisverðs getur skilið þig á hvolfi ef þú vilt selja húsið skömmu síðar vegna þess að viðskiptakostnaður við sölu gæti meira en vegið upp á móti því litla eigið fé sem þú átt,“ segir hann.

Önnur leið til að verða á hvolfi væri að taka aukafjármögnun sem jafngildir meira en 100 prósentum af verðmæti heimilisins, eða taka veð sem myndi leiða til neikvæðra afskrifta á líftíma lánsins, bætir Holly Lott, háttsettur útibússtjóri við. hjá Silverton Mortgage í Atlanta.

Það er áhættusamt að vera neðansjávar

Að vera neðansjávar á húsnæðisláni er aðeins vandamál ef húseigandi þarf að selja á stuttum tíma eða vill endurfjármagna fyrir lægri vexti, segir McBride.

Annars geta neytendur haldið áfram að greiða og „með tímanum geta farið réttu hliðina upp með því að borga niður hluta af höfuðstólnum og/eða sjá einhverja hækkun á verði heimilisins,“ segir McBride.

Fólk sem lendir í erfiðleikum gæti fundið það næstum ómögulegt að endurfjármagna fyrir hagkvæmari greiðslur nema það uppfylli skilyrði fyrir tiltækum áætlunum eða ákveðnum tegundum húsnæðislána, segir Bruce McClary, talsmaður National Foundation for Credit Counseling, sem er rekin í Washington, DC. skipulag.

Það sem þú getur gert ef þú ert neðansjávar á veðinu þínu

Húseigendur sem finna sig neðansjávar á veðinu sínu hafa nokkra möguleika. Eitt er að vera á heimilinu og halda áfram að greiða til að lækka höfuðstólinn af húsnæðisláninu.

"Í meginatriðum, þú ert að hjóla út markaðinn þar til gildin taka beygju og fara hærra," segir Lott. „Á þessum tíma væri hagkvæmt að greiða aukagreiðslur á höfuðstól lánsins á meðan beðið væri eftir því að verðmæti íbúða hækki.

Húseigendur gætu einnig íhugað skortsölu til að forðast fullnustu og flytja í hagkvæmari húsnæðisaðstæður, segir McClary.

Í skortsölu verður lánveitandinn að samþykkja að samþykkja minna en skulda á veðinu, sem gerir það tap fyrir þá, segir Lott. Lánveitendur munu aðeins líta á skortsölu sem endanlegan valkost fyrir fullnustu, og á heildina litið er það ekki „frábært fyrir húseigandann þar sem greint verður frá skortsölunni á lánshæfismatsskýrslu þeirra og þeir munu standa frammi fyrir tímakröfum áður en þeir geta keypt heim aftur,“ segir hún.

Annar valkostur er einfaldlega að ganga í burtu frá veðinu - ráðstöfun sem kallast „stefnumótandi vanskil“ - en, eins og skortsala eða eignaupptaka, getur það skaðað framtíðarhorfur um eignarhald á húsnæði og sett þig í ótrygga fjárhagsstöðu. Ef þú ferð í burtu er hætta á að þú skaðar lánstraust þitt og skaðar getu þína til að fá annað lán og lánveitandinn gæti jafnvel gert þig ábyrgan fyrir endurgreiðslu skuldarinnar.

Húseigendur ættu að fá ráðgjöf frá HUD-samþykktri húsnæðisráðgjafastofu sem ekki er rekin í hagnaðarskyni við þessar aðstæður til að „hjálpa til við að bera kennsl á lausnir sem eru sértækar fyrir aðstæður þínar og samfélag,“ segir McClary.

Loks gæti bankinn tekið húsnæðið innilokun og húseigandinn gæti þurft að fara fram á gjaldþrot.

Annar hvor þessara valkosta væri alger síðasta úrræðið þar sem það eru langvarandi afleiðingar fyrir báða, segir Lott. Gjaldþrot og fjárnám getur verið á lánshæfismatsskýrslu þinni í 10 ár og, eins og aðrir valkostir, takmarkað möguleika þína á að kaupa annað heimili í nokkur ár.

Valin mynd eftir JayLazarin hjá Getty Images.