Ipoteca subacquea

Un mutuo subacqueo o capovolto si verifica quando l'importo del mutuo è superiore al valore della casa. Questi casi non sono comuni, ma possono verificarsi quando i valori delle case diminuiscono.

Come i proprietari di casa atterrano sott'acqua

Essere capovolti è molto meno comune ora rispetto all'ultima recessione. Durante la crisi immobiliare del 2008, molti mutuatari sono rimasti scioccati nell'apprendere che la loro casa era valutata a meno di quanto avevano pagato per essa, afferma Jackie Boies, direttore senior dei servizi abitativi e fallimentari per Money Management International, a Sugar Land, Texas- organizzazione di consulenza sul debito senza scopo di lucro con sede.

I mercati immobiliari possono essere imprevedibili e ci sono diversi fattori che fanno aumentare e diminuire i valori delle case, come l'aumento dei tassi di interesse, alti tassi di pignoramenti e vendite allo scoperto nella tua zona e disastri naturali, afferma Boies. Tuttavia, i mutui subacquei di solito si verificano durante una recessione economica in cui i valori delle case scendono, a volte di una grande percentuale.

In uno scenario, supponiamo che Jane abbia acquistato la sua casa per $ 200.000, ma abbia effettuato un acconto di $ 20.000 e preso in prestito solo $ 180.000, dice Boies. Due anni dopo, Jane diventa disoccupata, ma ha un'eccellente opportunità di lavoro in un altro stato. Ha bisogno di vendere la sua casa e trasferirsi, ma scopre che i valori delle case nella sua zona sono diminuiti e la sua casa ha un valore di soli $ 150.000 e deve ancora $ 176.000 sul suo mutuo. Ora è sott'acqua o capovolta.

Oltre al calo dei prezzi delle case, i proprietari di case possono trovarsi in questa situazione finanziaria quando acquistano case con pochi o nessun denaro in giù o prendono in prestito contro la maggior parte o tutta l'equità, dice McBride.

"Nota che anche un prezzo di casa stagnante può lasciarti sottosopra se desideri vendere la casa subito dopo, perché i costi di transazione della vendita potrebbero più che compensare la poca equità che hai", dice.

Un altro modo per ribaltarsi sarebbe prendere in prestito finanziamenti secondari pari a oltre il 100 percento del valore della casa, o stipulare un mutuo che comporterebbe un ammortamento negativo per tutta la durata del prestito, aggiunge Holly Lott, senior manager di filiale a Silverton Mortgage con sede ad Atlanta.

Quando essere sott'acqua è rischioso

Essere sott'acqua con un mutuo è solo un problema se il proprietario di una casa ha bisogno di vendere in un breve periodo di tempo o vuole rifinanziare per un tasso di interesse più basso, dice McBride.

Altrimenti, i consumatori possono continuare a effettuare i loro pagamenti e "nel tempo possono rimettersi in sesto pagando parte del saldo principale e/o vedendo un certo apprezzamento del prezzo della casa", afferma McBride.

Le persone che si trovano in situazioni di difficoltà potrebbero trovare quasi impossibile rifinanziare pagamenti più convenienti a meno che non si qualifichino per i programmi disponibili o determinati tipi di mutui, afferma Bruce McClary, portavoce della National Foundation for Credit Counseling, un'organizzazione no-profit con sede a Washington, DC organizzazione.

Cosa puoi fare se sei sott'acqua con il tuo mutuo

I proprietari di case che si trovano sott'acqua con il mutuo hanno diverse opzioni. Uno è rimanere a casa e continuare a pagare per ridurre il saldo principale del mutuo.

"Essenzialmente, stai cavalcando il mercato fino a quando i valori non prendono una svolta e salgono", dice Lott. "Durante questo periodo sarebbe vantaggioso effettuare pagamenti extra sul saldo principale del prestito in attesa che i valori delle case salgano".

I proprietari di abitazione potrebbero anche prendere in considerazione una vendita allo scoperto per evitare la preclusione e trasferirsi in una situazione abitativa più conveniente, afferma McClary.

In una vendita allo scoperto, il prestatore deve accettare di accettare meno dell'importo dovuto sul mutuo, rendendolo una perdita per loro, dice Lott. I prestatori considereranno solo una vendita allo scoperto come un'opzione finale prima del pignoramento e, nel complesso, non è "ottimo per il proprietario della casa in quanto la vendita allo scoperto sarà segnalata sul loro rapporto di credito e dovranno affrontare i requisiti di tempo prima di poter acquistare un di nuovo a casa”, dice.

Un'altra opzione è semplicemente abbandonare il mutuo - una mossa chiamata "default strategico" - ma, come una vendita allo scoperto o un pignoramento, farlo può essere dannoso per le tue prospettive future di proprietà della casa e metterti in una situazione finanziaria precaria. Se te ne vai, rischi di danneggiare il tuo credito e la tua capacità di ottenere un altro prestito, e il prestatore potrebbe persino ritenerti responsabile per il rimborso del debito.

I proprietari di case dovrebbero ottenere consigli da un'agenzia di consulenza abitativa senza scopo di lucro approvata dall'HUD in queste situazioni per "aiutare a identificare soluzioni specifiche per le circostanze e la comunità", afferma McClary.

Infine, la banca potrebbe precludere la casa e il proprietario della casa potrebbe dover presentare istanza di fallimento.

Ognuna di queste opzioni sarebbe l'ultima risorsa assoluta poiché ci sono ripercussioni a lungo termine per entrambe, dice Lott. Un fallimento e una preclusione possono rimanere nel tuo rapporto di credito per 10 anni e, come le altre opzioni, limitare la tua capacità di acquistare un'altra casa per diversi anni.

Immagine in primo piano di JayLazarin di Getty Images.