Sualtı İpoteği

İpotek tutarı evin değerinden yüksek olduğunda, su altı veya baş aşağı ipotek oluşur. Bu durumlar yaygın değildir, ancak ev değerleri düştüğünde ortaya çıkabilir.

Ev sahipleri su altına nasıl iner?

Baş aşağı olmak, son durgunlukta olduğundan çok daha az yaygın. Texas'ta bir Sugar Land olan Money Management International'ın konut ve iflas hizmetleri kıdemli direktörü Jackie Boies, 2008 konut krizi sırasında, evlerine ödediklerinden daha az değer verildiğini öğrendiğinde birçok borçlunun şoka uğradığını söylüyor. tabanlı kar amacı gütmeyen borç danışmanlık organizasyonu.

Boies, konut piyasalarının öngörülemez olabileceğini ve yükselen faiz oranları, yüksek haciz oranları ve bölgenizdeki açık satışlar ve doğal afetler gibi ev değerlerinin yükselmesine ve düşmesine neden olan çeşitli faktörler olduğunu söylüyor. Bununla birlikte, su altı ipotekleri genellikle, ev değerlerinin bazen büyük oranda düştüğü ekonomik bir gerileme sırasında ortaya çıkar.

Boies, bir senaryoda, Jane'in evini 200.000 $ karşılığında satın aldığını, ancak 20.000 $ peşinat ödediğini ve yalnızca 180.000 $ borç aldığını varsayalım. İki yıl sonra Jane işsiz kalır, ancak başka bir eyalette mükemmel bir iş fırsatına sahiptir. Evini satması ve taşınması gerekiyor, ancak bölgesindeki ev değerlerinin düştüğünü ve evinin değerinin yalnızca 150.000 dolar olduğunu öğreniyor - ve hala ipoteğine 176.000 dolar borçlu. Şimdi su altında ya da baş aşağı.

McBride, düşen ev fiyatlarına ek olarak, ev sahiplerinin çok az veya hiç para olmadan ev satın aldıklarında veya öz sermayenin çoğuna veya tamamına karşı borç aldıklarında kendilerini bu finansal durumda bulabileceklerini söylüyor.

"Durağan bir ev fiyatının bile, kısa süre sonra evi satmak isterseniz sizi alt üst edebileceğini unutmayın, çünkü satışın işlem maliyetleri, sahip olduğunuz az miktardaki öz sermayeyi fazlasıyla dengeleyebilir" diyor.

Kıdemli bir şube müdürü olan Holly Lott, baş aşağı olmanın başka bir yolunun da, ev değerinin yüzde 100'ünden fazlasına eşit ikincil finansman ödünç almak veya kredinin ömrü boyunca negatif amortismanla sonuçlanacak bir ipotek almak olduğunu ekliyor. Atlanta merkezli Silverton Mortgage'de.

Su altında olmak riskli olduğunda

McBride, bir ev sahibinin kısa bir süre içinde satması gerekiyorsa veya daha düşük bir faiz oranı için yeniden finanse etmek istiyorsa, bir ipotek üzerinde su altında kalmak yalnızca bir sorundur.

Aksi takdirde, tüketiciler ödemelerini yapmaya devam edebilirler ve "zaman içinde ana bakiyenin bir kısmını ödeyerek ve/veya ev fiyatında bir miktar değerlenme görerek doğru yöne gidebilirler" diyor McBride.

Washington DC merkezli kar amacı gütmeyen bir kuruluş olan Ulusal Kredi Danışmanlığı Vakfı'nın sözcüsü Bruce McClary, kendilerini zor durumda bulan kişilerin, mevcut programlara veya belirli ipotek türlerine hak kazanmadıkça daha uygun fiyatlı ödemeler için yeniden finansman sağlamayı neredeyse imkansız bulabileceklerini söylüyor. organizasyon.

İpoteğinizin altında su altındaysanız ne yapabilirsiniz?

Kendilerini ipoteklerinde su altında bulan ev sahiplerinin çeşitli seçenekleri vardır. Biri evde kalmak ve ipotek üzerindeki anapara bakiyesini azaltmak için ödeme yapmaya devam etmektir.

Lott, "Aslında, değerler bir dönüş yapıp yükselene kadar piyasadan uzaklaşıyorsunuz" diyor. “Bu süre zarfında konut değerlerinin yükselmesini beklerken kredinin anapara bakiyesine ekstra ödeme yapmak faydalı olacaktır.”

McClary, ev sahiplerinin hacizden kaçınmak ve daha uygun fiyatlı bir konut durumuna geçmek için kısa bir satışı da düşünebileceklerini söylüyor.

Lott, kısa bir satışta, borç verenin ipoteğe borçlu olunan miktardan daha azını kabul etmeyi kabul etmesi gerektiğini ve bunun onlar için bir kayıp olduğunu söylüyor. Arazi sahipleri, kısa satışı, hacizden önce yalnızca nihai bir seçenek olarak değerlendireceklerdir ve genel olarak, kısa satış, kredi raporlarında bildirileceğinden ve genel olarak, “ev sahibi için harika değildir ve bir satın almadan önce zaman çerçevesi gereksinimleriyle karşı karşıya kalacaktır. tekrar eve," diyor.

Diğer bir seçenek de, “stratejik temerrüt” olarak adlandırılan bir hareket olan ipotekten basitçe uzaklaşmaktır, ancak kısa bir satış veya haciz gibi, bunu yapmak gelecekteki ev sahibi olma beklentilerinize zarar verebilir ve sizi güvencesiz bir mali duruma sokabilir. Eğer uzaklaşırsanız, kredinize zarar verme ve başka bir kredi alma yeteneğinizi zedeleme riskiniz vardır ve borç veren, borcun geri ödenmesinden sizi sorumlu tutabilir.

McClary, ev sahiplerinin, bu durumlarda “koşullarınıza ve topluluğunuza özgü çözümleri belirlemeye yardımcı olmak” için HUD onaylı, kar amacı gütmeyen bir konut danışmanlığı kurumundan tavsiye almaları gerektiğini söylüyor.

Son olarak, banka eve haciz gelebilir ve ev sahibinin iflas başvurusunda bulunması gerekebilir.

Lott, her ikisinin de uzun süreli etkileri olduğundan, bu seçeneklerden herhangi birinin mutlak son çare olacağını söylüyor. İflas ve haciz, kredi raporunuzda 10 yıl kalabilir ve diğer seçenekler gibi, birkaç yıl boyunca başka bir ev satın alma yeteneğinizi sınırlayabilir.

Getty Images'den JayLazarin'in öne çıkan resmi.