Unterwasser-Hypothek

Eine Unterwasser- oder Upside-Down-Hypothek tritt auf, wenn der Hypothekenbetrag höher ist als der Wert des Eigenheims. Diese Fälle sind nicht üblich, können aber auftreten, wenn der Hauswert sinkt.

Wie Hausbesitzer unter Wasser landen

Auf dem Kopf zu stehen ist heute viel seltener als in der letzten Rezession. Während der Immobilienkrise 2008 waren viele Kreditnehmer schockiert, als sie erfuhren, dass ihr Eigenheim weniger wert war, als sie dafür bezahlt hatten, sagt Jackie Boies, Senior Director of Housing and Bankruptcy Services bei Money Management International, einem Unternehmen in Sugar Land, Texas. gegründete gemeinnützige Schuldnerberatungsstelle.

Die Immobilienmärkte können unvorhersehbar sein, und es gibt mehrere Faktoren, die dazu führen, dass der Wert von Eigenheimen steigt und fällt, wie beispielsweise steigende Zinssätze, hohe Raten von Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufen in Ihrer Gegend sowie Naturkatastrophen, sagt Boies. Unterwasserhypotheken treten jedoch normalerweise während eines wirtschaftlichen Abschwungs auf, in dem die Hauswerte fallen, manchmal um einen großen Prozentsatz.

Angenommen, Jane hat in einem Szenario ihr Haus für 200.000 US-Dollar gekauft, aber eine Anzahlung von 20.000 US-Dollar geleistet und sich nur 180.000 US-Dollar geliehen, sagt Boies. Zwei Jahre später wird Jane arbeitslos, hat aber eine hervorragende Arbeitsmöglichkeit in einem anderen Bundesstaat. Sie muss ihr Haus verkaufen und umziehen, erfährt aber, dass die Hauspreise in ihrer Gegend gesunken sind und ihr Haus nur noch 150.000 US-Dollar wert ist – und sie schuldet immer noch 176.000 US-Dollar für ihre Hypothek. Sie ist jetzt unter Wasser oder auf dem Kopf.

Zusätzlich zu sinkenden Immobilienpreisen können sich Hausbesitzer in dieser finanziellen Situation wiederfinden, wenn sie Häuser mit wenig oder gar keinem Kapital kaufen oder gegen den größten Teil oder das gesamte Eigenkapital leihen, sagt McBride.

„Beachten Sie, dass selbst ein stagnierender Immobilienpreis Sie auf den Kopf stellen kann, wenn Sie das Haus bald danach verkaufen möchten, da die Transaktionskosten des Verkaufs das geringe Eigenkapital, das Sie haben, mehr als ausgleichen könnten“, sagt er.

Eine andere Möglichkeit, auf den Kopf zu stellen, wäre die Aufnahme einer Sekundärfinanzierung in Höhe von mehr als 100 Prozent des Eigenheimwerts oder die Aufnahme einer Hypothek, die zu einer negativen Amortisation über die Laufzeit des Darlehens führen würde, fügt Holly Lott, Senior Branch Manager, hinzu bei der in Atlanta ansässigen Silverton Mortgage.

Wenn es riskant ist, unter Wasser zu sein

Eine Hypothek unter Wasser zu halten, ist nur dann ein Problem, wenn ein Hausbesitzer in kurzer Zeit verkaufen muss oder sich zu einem niedrigeren Zinssatz refinanzieren möchte, sagt McBride.

Andernfalls können die Verbraucher weiterhin ihre Zahlungen leisten und „im Laufe der Zeit auf die richtige Seite kommen, indem sie einen Teil des Kapitalbetrags zurückzahlen und/oder eine gewisse Wertsteigerung des Eigenheims feststellen“, sagt McBride.

Menschen, die sich in Notsituationen befinden, finden es möglicherweise fast unmöglich, sich für erschwinglichere Zahlungen zu refinanzieren, es sei denn, sie qualifizieren sich für verfügbare Programme oder bestimmte Arten von Hypotheken, sagt Bruce McClary, Sprecher der National Foundation for Credit Counseling, einer gemeinnützigen Organisation mit Sitz in Washington, DC Organisation.

Was Sie tun können, wenn Sie mit Ihrer Hypothek unter Wasser sind

Hausbesitzer, die sich mit ihrer Hypothek unter Wasser befinden, haben mehrere Möglichkeiten. Eine besteht darin, im Haus zu bleiben und weiterhin Zahlungen zu leisten, um den Hauptbetrag der Hypothek zu reduzieren.

„Im Wesentlichen reiten Sie aus dem Markt heraus, bis die Werte eine Wende nehmen und steigen“, sagt Lott. „Während dieser Zeit wäre es vorteilhaft, zusätzliche Zahlungen auf den Kapitalbetrag des Darlehens zu leisten, während man darauf wartet, dass die Immobilienwerte steigen.“

Hausbesitzer könnten auch einen Leerverkauf in Betracht ziehen, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden und in eine günstigere Wohnsituation umzuziehen, sagt McClary.

Bei einem Leerverkauf muss der Kreditgeber zustimmen, weniger als den auf der Hypothek geschuldeten Betrag zu akzeptieren, was für ihn zu einem Verlust wird, sagt Lott. Kreditgeber werden einen Leerverkauf nur als letzte Option vor der Zwangsvollstreckung in Betracht ziehen, und insgesamt ist es nicht „großartig für den Hausbesitzer, da der Leerverkauf in ihrer Kreditauskunft ausgewiesen wird und sie mit Zeitrahmenanforderungen konfrontiert werden, bevor sie eine kaufen können wieder nach Hause“, sagt sie.

Eine andere Möglichkeit besteht darin, sich einfach von der Hypothek zu lösen – ein Schritt, der als „strategischer Ausfall“ bezeichnet wird – aber wie ein Leerverkauf oder eine Zwangsvollstreckung kann dies Ihren zukünftigen Aussichten auf ein Eigenheim schaden und Sie in eine prekäre finanzielle Situation bringen. Wenn Sie weggehen, riskieren Sie, Ihren Kredit zu schädigen und Ihre Fähigkeit zu beeinträchtigen, einen weiteren Kredit zu erhalten, und der Kreditgeber könnte Sie sogar für die Rückzahlung der Schulden haftbar machen.

Hausbesitzer sollten sich in diesen Situationen von einer vom HUD zugelassenen gemeinnützigen Wohnungsberatungsagentur beraten lassen, um „bei der Suche nach Lösungen zu helfen, die für Ihre Umstände und Ihre Gemeinde spezifisch sind“, sagt McClary.

Schließlich könnte die Bank das Haus zwangsversteigern und der Hausbesitzer Konkurs anmelden müssen.

Jede dieser Optionen wäre der absolut letzte Ausweg, da es für beide lang anhaltende Auswirkungen gibt, sagt Lott. Ein Konkurs und eine Zwangsvollstreckung können 10 Jahre lang auf Ihrer Kreditauskunft bleiben und, wie die anderen Optionen, Ihre Fähigkeit einschränken, ein weiteres Haus für mehrere Jahre zu kaufen.

Vorgestelltes Bild von JayLazarin von Getty Images.