Undervandspant

Et undervands- eller omvendt realkreditlån opstår, når belåningsbeløbet er højere end boligens værdi. Disse tilfælde er ikke almindelige, men kan forekomme, når boligværdier falder.

Hvordan husejere lander under vandet

At være på hovedet er meget mindre almindeligt nu, end det var i den sidste recession. Under boligkrisen i 2008 blev mange låntagere chokerede over at erfare, at deres hjem var vurderet til mindre, end de havde betalt for det, siger Jackie Boies, seniordirektør for bolig- og konkurstjenester for Money Management International, et Sugar Land, Texas. baseret nonprofit gældsrådgivningsorganisation.

Boligmarkederne kan være uforudsigelige, og der er flere faktorer, der får boligværdierne til at stige og falde, såsom stigende renter, høje tvangsauktioner og shortsalg i dit område og naturkatastrofer, siger Boies. Undervandslån opstår dog normalt under en økonomisk afmatning, hvor boligværdien falder, nogle gange med en stor procentdel.

I et scenario, lad os sige, at Jane købte sit hjem for $200.000, men lavede en udbetaling på $20.000 og lånte kun $180.000, siger Boies. To år senere bliver Jane arbejdsløs, men har en fremragende jobmulighed i en anden stat. Hun skal sælge sit hus og flytte, men erfarer, at boligværdierne i hendes område er faldet, og hendes hus er kun vurderet til $150.000 - og hun skylder stadig $176.000 på sit realkreditlån. Hun er nu under vandet, eller på hovedet.

Ud over faldende boligpriser kan boligejere finde sig selv i denne økonomiske situation, når de køber boliger med få eller ingen penge ned eller låner mod det meste eller hele egenkapitalen, siger McBride.

"Bemærk, at selv en stillestående boligpris kan efterlade dig på hovedet, hvis du ønsker at sælge boligen kort efter, fordi transaktionsomkostningerne ved at sælge mere end kan opveje den lille egenkapital, du har," siger han.

En anden måde at blive på hovedet på ville være at låne sekundær finansiering svarende til mere end 100 procent af boligens værdi eller tage et realkreditlån, der ville resultere i negativ amortisering i løbet af lånet, tilføjer Holly Lott, en senior filialleder hos Atlanta-baserede Silverton Mortgage.

Det er risikabelt at være under vandet

At være under vandet på et realkreditlån er kun et problem, hvis en boligejer skal sælge inden for en kort periode eller ønsker at refinansiere til en lavere rente, siger McBride.

Ellers kan forbrugerne blive ved med at foretage deres betalinger, og "over tid kan de få den rigtige side opad ved at nedbetale noget af hovedsaldoen og/eller se en vis påskønnelse af prisen på boligen," siger McBride.

Folk, der befinder sig i vanskelige situationer, kan finde det næsten umuligt at refinansiere til mere overkommelige betalinger, medmindre de kvalificerer sig til tilgængelige programmer eller visse typer realkreditlån, siger Bruce McClary, talsmand for National Foundation for Credit Counseling, en Washington, DC-baseret nonprofitorganisation. organisation.

Hvad du kan gøre, hvis du er under vand på dit realkreditlån

Boligejere, der befinder sig under vandet på deres realkreditlån, har flere muligheder. Den ene er at blive i hjemmet og fortsætte med at betale for at reducere hovedstolen på realkreditlånet.

"I bund og grund kører du ud af markedet, indtil værdierne tager en drejning og går højere," siger Lott. "I denne periode ville det være en fordel at foretage ekstra betalinger på lånets hovedsaldo, mens man venter på, at boligværdien stiger."

Husejere kunne også overveje et short salg for at undgå tvangsauktion og flytte til en mere overkommelig boligsituation, siger McClary.

I et short salg skal långiveren acceptere at acceptere mindre end det skyldige beløb på realkreditlånet, hvilket gør det til et tab for dem, siger Lott. Långivere vil kun overveje et short salg som en sidste mulighed før tvangsauktion, og generelt er det ikke "godt for boligejeren, da short salget vil blive rapporteret på deres kreditrapport, og de vil stå over for tidsrammekrav, før de kan købe en hjem igen,” siger hun.

En anden mulighed er simpelthen at gå væk fra realkreditlånet - et træk kaldet en "strategisk standard" - men ligesom et short salg eller tvangsauktion kan det være skadeligt for dine fremtidige boligejerudsigter og sætte dig i en usikker økonomisk situation. Hvis du går væk, risikerer du at skade din kredit og skade din evne til at få et nyt lån, og långiveren kan endda holde dig ansvarlig for tilbagebetaling af gælden.

Husejere bør få råd fra et HUD-godkendt nonprofit boligrådgivningsbureau i disse situationer for at "hjælpe med at identificere løsninger, der er specifikke for dine forhold og samfund," siger McClary.

Endelig kunne banken tvangsauktionere boligen, og boligejeren kunne blive nødt til at indgive konkursbegæring.

En af disse muligheder ville være den absolut sidste udvej, da der er langvarige konsekvenser for begge, siger Lott. En konkurs og tvangsauktion kan stå på din kreditopgørelse i 10 år, og ligesom de andre muligheder begrænse din mulighed for at købe en anden bolig i flere år.

Udvalgt billede af JayLazarin fra Getty Images.