قانون التقسيم
ما هو مرسوم التقسيم؟
قانون تقسيم المناطق هو قاعدة تحدد كيفية استخدام الممتلكات في مناطق جغرافية معينة. توضح قوانين تقسيم المناطق ما إذا كانت مناطق جغرافية معينة مقبولة للأغراض السكنية أو التجارية. قد تنظم قوانين تقسيم المناطق أيضًا حجم اللوت ، والتنسيب ، والكثافة ، والأسلوب المعماري ، وارتفاع الهياكل. تصف مراسيم تقسيم المناطق أيضًا الإجراءات الخاصة بكيفية التعامل مع أي مخالفات لقواعد تقسيم المناطق (بما في ذلك أي عقوبات).
أنواع التقسيم
الأنواع الرئيسية لتقسيم المناطق هي الصناعية والتجارية والسكنية والزراعية. تشمل الأنواع الأخرى من تقسيم المناطق المستخدمة في بعض البلديات تقسيم المناطق التاريخية والمدارس والمستشفيات والمطارات. ضمن الفئات الرئيسية ، توجد عادةً تسميات لكثافة الوحدات. على سبيل المثال ، في بعض المناطق ، يشمل تقسيم المناطق السكنية تعيينات مثل R-2 لما يصل إلى وحدتين سكنيتين لكل فدان أو R-4 لما يصل إلى أربع وحدات سكنية لكل فدان. تعني التعيينات مثل R-2 و R-4 أشياء مختلفة جدًا اعتمادًا على البلدية ، لذا تحقق من مكتب تقسيم المناطق المحلي لمعرفة ما يعنيه ذلك بالنسبة لك.
كيف يعمل مرسوم التقسيم
تتكون عملية تقسيم المناطق من تقسيم منطقة معينة من الأرض إلى مقاطعات أو مناطق ، ثم تحديد أنواع استخدامات الأراضي المسموح بها أو المحظورة لكل منطقة. يتم تنفيذ هذا بشكل عام من قبل شركة بلدية أو مقاطعة. تختلف قواعد تقسيم المناطق اختلافًا كبيرًا حسب المنطقة ، ولكن الغرض العام والمشترك لها هو فصل استخدام العقارات السكنية عن استخدام العقارات التجارية.
يمكن للحكومات البلدية أن تضع قوانين تقسيم مناطق محددة للغاية للتأثير على طبيعة المنطقة أو الحي في بلديتها. على سبيل المثال ، من خلال تخصيص العديد من الأقسام المجاورة للمدينة للاستخدام السكني بشكل صارم ، سيواجه سكان تلك المنطقة حركة مرور أقل وتلوث ضوضاء في بيئتهم. تستخدم مراسيم تقسيم المناطق أيضًا للحفاظ على السلامة المعمارية للمباني في منطقة معينة. إذا رغبت البلدية في الحفاظ على المظهر التاريخي لجزء من المدينة ، فيمكن استخدام مراسيم تقسيم المناطق للحد من بناء العقارات هناك بحيث يجب أن تكون جميع المباني الجديدة ذات ارتفاع ومساحة مماثلة للمباني التاريخية.
الخصوصية المحلية
تختلف تسميات تقسيم المناطق بشكل كبير حسب الولاية والمقاطعة والبلدية. إذا كنت مرتبكًا بشأن قوانين تقسيم المناطق في منطقتك ، فإن الخطوة الأولى هي التحقق من مكتب تقسيم المناطق في المقاطعة أو البلدية ، والذي يشار إليه أحيانًا باسم مكتب استخدام الأراضي الخاص بك. قد تحتاج إلى استشارة محامي عقارات محلي إذا كانت لديك مشكلة في تقسيم المناطق.
استثناءات لقوانين تقسيم المناطق
يمكن للتغييرات في قوانين تقسيم المناطق أن تخلق توترًا بين السكان الحاليين والمحتملين وأصحاب العقارات في المنطقة المخصصة. على سبيل المثال ، قد يكون هذا هو الحال إذا خططت شركة جديدة للانتقال إلى مدينة معينة ، فقط لاكتشاف أن قواعد تقسيم المناطق قد تغيرت في المنطقة الجغرافية للممتلكات التي كانوا يعتزمون شغلها.
شرط الجد
نتيجة لقوانين تقسيم المناطق الجديدة ، قد تضطر العقارات التجارية إلى التحول إلى العقارات السكنية والعكس صحيح. في بعض الحالات ، قد يضطر المستأجرون الحاليون إلى الانتقال بسبب هذه التغييرات. ومع ذلك ، تحتوي قوانين تقسيم المناطق في بعض الأحيان على بنود قديمة ، يشار إليها أيضًا باسم شروط الجد. تعفي البنود القديمة المستأجرين الحاليين من التأثر بأي تغييرات على قواعد تقسيم المناطق الحالية ، بشرط أن يكونوا مقيمين بالفعل في المنطقة بحلول تاريخ محدد. يُشار أيضًا إلى عملية الإعفاء من القواعد واللوائح الجديدة على أنها "جَدٌّ في".
تسمح استثناءات معينة للخصائص التي لا تفي بمتطلبات قانون تقسيم المناطق بالاستمرار في إنشائها في تلك المناطق الجغرافية المعنية. إذا غيّر أحد المرسوم منطقة كانت تسمح في السابق للشركات التجارية بالعمل في منطقة سكنية فقط ، فقد يُسمح لبعض الشركات المحلية الصغيرة بالبقاء مفتوحة بسبب بند قديم.
تباين تقسيم المناطق
لدى الشركات الجديدة أيضًا خيار التقدم للحصول على تباين. التباين هو طلب للانحراف عن قواعد تقسيم المناطق الحالية. إذا تمت الموافقة على التباين ، يمكن للمستأجر الجديد التحرك والعمل بغض النظر عن قانون تقسيم المناطق.
الخط السفلي
توجد قوانين تقسيم المناطق لمساعدة المدن على الحفاظ على طابعها أثناء نموها. إنها تمنع بناء مصنع في الفناء الخلفي الخاص بك أو بناء مبنى سكني مرتفع على بعد أميال من أي محاور نقل أو طرق مبنية بسعة عالية. مع ارتفاع عدد السكان على مستوى العالم ، لا سيما في المناطق الحضرية ، ستحتاج المدن إلى تعديل بعض القوانين السكنية للسماح بالسكن عالي الكثافة.
يسلط الضوء
مرسوم تقسيم المناطق هو قاعدة تحدد كيفية استخدام الممتلكات في مناطق جغرافية معينة.
قد تنظم قوانين تقسيم المناطق أيضًا حجم الدفعة ، والتنسيب ، والكثافة ، وارتفاع الهياكل.
تختلف قواعد تقسيم المناطق اختلافًا كبيرًا حسب المنطقة ، ولكن الغرض العام والمشترك لها هو فصل استخدام العقارات السكنية عن استخدام العقارات التجارية.
التعليمات
ما هي عيوب تقسيم المناطق؟
التطبيقات التقليدية لمراسيم تقسيم المناطق تفصل جغرافيًا الأحياء السكنية عن أماكن عمل الناس والتسوق واللعب ، مما يجعل السكان يعتمدون على السيارات. أولئك الذين يرغبون في الابتعاد عن التكاليف الاقتصادية والبيئية المرتفعة للنقل يدافعون عن أحياء متكاملة يمكن المشي فيها مع قوانين تقسيم مناطق أقل صرامة.
ما هي مزايا تقسيم المناطق؟
عندما يتم تقسيم المناطق بشكل صحيح ، فإن تقسيم المناطق يسمح للمدن بالنمو بشكل مستدام لأجيال. من خلال تخصيص المناطق القريبة من المدارس أو المطارات أو المستشفيات للتوسع في المستقبل ، تكون المدن قادرة على بناء مجتمعاتها بشكل مسؤول.
هل تساهم أنظمة تقسيم المناطق في أزمة الإسكان؟
ساهمت أنظمة تقسيم المناطق السكنية منخفضة الكثافة في أزمة الإسكان في المناطق ذات الفرص المحدودة للتوسع. كانت المدن الصغيرة سابقًا التي انفجر عدد سكانها ، مثل بالو ألتو بولاية كاليفورنيا ، مليئة بالمناطق المخصصة للكثافة المنخفضة. إذا ظلوا منخفضين الكثافة ، فإن أزمة الإسكان الخاصة بهم ستستمر في التفاقم. ومع ذلك ، عادة ما يعارض السكان المحليون في هذه المناطق منخفضة الكثافة بشدة أي مقترحات لبناء أحياء أكثر كثافة.
