Ordinanza di zonizzazione
Che cos'è un'ordinanza di zonizzazione?
Un'ordinanza di zonizzazione è una regola che definisce come possono essere utilizzate le proprietà in specifiche zone geografiche. Le ordinanze di zonizzazione descrivono in dettaglio se specifiche zone geografiche sono accettabili per scopi residenziali o commerciali. Le ordinanze di zonizzazione possono anche regolamentare la dimensione del lotto, il posizionamento, la densità , lo stile architettonico e l'altezza delle strutture. Le ordinanze di zonizzazione descrivono anche le procedure su come gestire eventuali infrazioni alle regole di zonizzazione (comprese eventuali sanzioni).
Tipi di zonizzazione
I principali tipi di zonizzazione sono industriali, commerciali, residenziali e agricoli. Altri tipi di zonizzazione utilizzati in alcuni comuni includono la zonizzazione storica, scolastica, ospedaliera e aeroportuale. All'interno delle categorie principali, di solito ci sono designazioni per la densità delle unità . Ad esempio, in alcune aree, la zonizzazione residenziale include designazioni come R-2 per un massimo di due unità residenziali per acro o R-4 per un massimo di quattro unità abitative per acro. Denominazioni come R-2 e R-4 significano cose molto diverse a seconda del comune, quindi controlla con il tuo ufficio urbanistico locale per vedere cosa significa nel tuo.
Come funziona un'ordinanza sulla zonizzazione
Il processo di zonizzazione consiste nel dividere una particolare regione di terreno in distretti o zone, quindi specificando i tipi di usi del suolo consentiti o vietati per ciascuna zona. Questo è generalmente eseguito da una società municipale o da una contea. Le regole di zonizzazione variano notevolmente a seconda della regione, ma il loro scopo più generale e condiviso è quello di separare l'uso della proprietà residenziale dall'uso della proprietà commerciale.
I governi municipali possono istituire ordinanze di zonizzazione altamente specifiche per influenzare la natura di un distretto o quartiere nel suo comune. Ad esempio, designando diverse sezioni limitrofe di una città esclusivamente per uso residenziale, i residenti di quella regione sperimenteranno meno traffico e inquinamento acustico nel loro ambiente. Le ordinanze di zonizzazione vengono utilizzate anche per preservare l'integrità architettonica degli edifici in un'area specifica. Se un comune desidera mantenere l'aspetto storico di una parte della città , le ordinanze urbanistiche possono essere utilizzate per limitare la costruzione di immobili lì in modo che tutti i nuovi edifici debbano avere un'altezza e una metratura comparabili con gli edifici storici.
Specificità locale
Le designazioni di zonizzazione variano notevolmente a seconda dello stato, della contea e del comune. Se sei confuso sulle leggi sulla zonizzazione nella tua zona, il primo passo è verificare con l'ufficio di zonizzazione della tua contea o comune, a volte indicato come ufficio di uso del suolo. Potrebbe essere necessario consultare un avvocato immobiliare locale in caso di problemi con la zonizzazione.
Eccezioni alle leggi sulla zonizzazione
Le modifiche alle ordinanze di zonizzazione possono creare tensioni tra i residenti attuali e potenziali e i proprietari di proprietà nella regione suddivisa in zone. Ad esempio, questo potrebbe essere il caso se una nuova attività intende trasferirsi in una città specifica, solo per scoprire che le regole di zonizzazione sono cambiate nell'area geografica della proprietà che intendeva occupare.
Clausola del nonno
A seguito delle nuove ordinanze urbanistiche, gli immobili commerciali potrebbero essere costretti a passare ad immobili residenziali e viceversa. In alcuni casi, gli inquilini esistenti potrebbero essere costretti a trasferirsi a causa di queste modifiche. Tuttavia, le ordinanze di zonizzazione a volte contengono clausole legacy,. denominate anche clausole del nonno. Le clausole legacy esentano gli inquilini esistenti dall'impatto di eventuali modifiche alle attuali regole di zonizzazione, a condizione che fossero già residenti nella zona entro una data specifica. Questo processo di esenzione da nuove regole e regolamenti viene anche definito "nonno".
Alcune eccezioni consentono di stabilire immobili che non soddisfano i requisiti di un'ordinanza di zonizzazione in quelle rispettive zone geografiche. Se un'ordinanza cambia una zona che una volta consentiva alle attività commerciali di operare in una zona esclusivamente residenziale, alcune piccole attività locali potrebbero essere autorizzate a rimanere aperte a causa di una clausola legacy.
Variazione della zonizzazione
Anche le nuove imprese hanno la possibilità di richiedere una variazione. Una varianza è una richiesta di deviazione dalle attuali regole di zonizzazione. Se la variazione è approvata, il nuovo inquilino può trasferirsi e operare indipendentemente dall'ordinanza di zonizzazione.
La linea di fondo
Esistono ordinanze di zonizzazione per aiutare le città a mantenere il loro carattere mentre crescono. Impediscono la costruzione di una fabbrica nel tuo cortile o di un grattacielo residenziale a miglia di distanza da qualsiasi snodo di trasporto o strada costruita per un'elevata capacità . Con l'aumento della popolazione a livello globale, in particolare nelle aree urbane, le città dovranno adeguare alcune ordinanze residenziali per consentire alloggi a densità maggiore.
Mette in risalto
Un'ordinanza di zonizzazione è una regola che definisce come possono essere utilizzati gli immobili in specifiche zone geografiche.
Le ordinanze di zonizzazione possono anche regolamentare la dimensione del lotto, il posizionamento, la densità e l'altezza delle strutture.
Le regole di zonizzazione variano notevolmente a seconda della regione, ma il loro scopo più generale e condiviso è quello di separare l'uso della proprietà residenziale dall'uso della proprietà commerciale.
FAQ
Quali sono gli svantaggi della zonizzazione?
Le applicazioni tradizionali delle ordinanze urbanistiche separano geograficamente i quartieri residenziali da dove le persone lavorano, fanno acquisti e giocano, rendendo i residenti dipendenti dalle automobili. Coloro che vorrebbero allontanarsi dagli elevati costi economici e ambientali dei trasporti sostengono quartieri integrati e pedonabili con ordinanze urbanistiche meno rigide.
Quali sono i vantaggi della zonizzazione?
Se eseguita correttamente, la zonizzazione consente alle città di crescere in modo sostenibile per generazioni. Riservando aree vicino a scuole, aeroporti o ospedali per future espansioni, le città sono in grado di costruire le proprie comunità in modo responsabile.
I regolamenti urbanistici contribuiscono alla crisi abitativa?
Le normative sulla zonizzazione residenziale a bassa densità hanno contribuito alla crisi abitativa in aree con limitate opportunità di espansione. Un tempo piccole città che sono esplose in termini di popolazione, come Palo Alto, in California, sono piene di aree a bassa densità . Se rimangono a bassa densità , la loro crisi abitativa continuerà a peggiorare. Tuttavia, i locali di queste aree a bassa densità di solito si oppongono fermamente a qualsiasi proposta di costruire quartieri più densi.
