Deiliskipulag

Hvað er svæðisskipulag?

Deiliskipulag er regla sem skilgreinir hvernig hægt er að nýta eignir á tilteknum landsvæðum. Skipulagsreglur tilgreina hvort tiltekin landsvæði séu ásættanleg fyrir íbúðarhúsnæði eða atvinnuskyni. Skipulagsreglur geta einnig stjórnað lóðarstærð, staðsetningu, þéttleika, byggingarstíl og hæð mannvirkja. Svæðisskipulagsreglur lýsa einnig verklagsreglum um hvernig eigi að meðhöndla hvers kyns brot á skipulagsreglum (þar á meðal hvers kyns viðurlögum).

Svæðisgerðir

Helstu tegundir svæða eru iðnaðar, verslun, íbúðarhúsnæði og landbúnaður. Aðrar tegundir svæðisskipulags sem notaðar eru í sumum sveitarfélögum eru sögulegt, skóla-, sjúkrahús- og flugvallarskipulag. Innan helstu flokka eru venjulega tilnefningar fyrir þéttleika eininga. Til dæmis, á sumum svæðum, felur í sér tilnefningar eins og R-2 fyrir allt að tvær íbúðaeiningar á hektara eða R-4 fyrir allt að fjórar íbúðaeiningar á hektara. Tilnefningar eins og R-2 og R-4 þýða mjög mismunandi hluti eftir sveitarfélagi, svo hafðu samband við svæðisskrifstofuna þína til að sjá hvað það þýðir í þínu.

Hvernig svæðisskipulag virkar

Skipulagsferlið felst í því að skipta tilteknu svæði lands í hverfi eða svæði og tilgreina síðan hvers konar landnotkun er leyfð eða bönnuð fyrir hvert svæði. Þetta er venjulega framkvæmt af sveitarfélagi eða sýslu. Skipulagsreglur eru mjög mismunandi eftir svæðum, en almennasti, sameiginlegur tilgangur þeirra er að aðgreina notkun íbúðarhúsnæðis frá notkun atvinnuhúsnæðis.

Sveitarstjórnir geta sett mjög sérstakar skipulagsreglur til að hafa áhrif á eðli hverfis eða hverfis í sveitarfélaginu. Til dæmis, með því að tilnefna nokkra nærliggjandi hluta borgarinnar eingöngu til íbúðabyggðar munu íbúar þess svæðis upplifa minni umferð og hávaðamengun í umhverfi sínu. Skipulagsreglur eru einnig notaðar til að varðveita byggingarlega heilleika bygginga á tilteknu svæði. Vilji sveitarfélag viðhalda sögulegu yfirbragði bæjarhluta má nota skipulagssamþykktir til að takmarka fasteignaframkvæmdir þar þannig að allar nýbyggingar verði að vera í sambærilegri hæð og fermetrafjölda og sögulegar byggingar.

Staðbundin sérstaða

Skipulagsskilgreiningar eru mjög mismunandi eftir ríki, sýslum og sveitarfélögum. Ef þú ert ruglaður um skipulagslög á þínu svæði, þá er fyrsta skrefið að athuga með skipulagsskrifstofu sýslunnar eða sveitarfélagsins, stundum kölluð landnotkunarskrifstofan þín. Þú gætir þurft að hafa samráð við fasteignalögfræðing á staðnum ef þú átt í vandræðum með skipulag.

Undantekningar frá skipulagslögum

Breytingar á skipulagsreglum geta skapað spennu meðal núverandi og væntanlegra íbúa og leigusala eigna á svæðinu. Til dæmis getur þetta verið tilfellið ef nýtt fyrirtæki ætlar að flytja til ákveðinnar borgar, aðeins til að uppgötva að skipulagsreglur hafa breyst á landfræðilegu svæði eignarinnar sem þeir ætluðu að taka til.

Afi Klausa

Vegna nýrra skipulagsákvæða gæti atvinnuhúsnæði neyðst til að skipta yfir í íbúðarhúsnæði og öfugt. Í sumum tilfellum gætu núverandi leigjendur neyðst til að flytja úr landi vegna þessara breytinga. Hins vegar innihalda skipulagsreglur stundum arfleifðarákvæði,. einnig nefnt afaákvæði. Eldri ákvæði undanþiggja núverandi leigjendur frá því að verða fyrir áhrifum af öllum breytingum á gildandi skipulagsreglum, að því tilskildu að þeir hafi þegar verið búsettir á svæðinu fyrir tiltekinn dag. Þetta ferli að vera undanþegið nýjum reglum og reglugerðum er einnig nefnt að vera „afa inn“.

Ákveðnar undantekningar leyfa að eignir sem uppfylla ekki skilyrði skipulagsreglugerðar séu enn settar á viðkomandi landsvæði. Ef reglugerð breytir svæði sem einu sinni leyfði atvinnurekstri að starfa yfir í íbúðasvæði, þá gæti sumum litlum, staðbundnum fyrirtækjum verið heimilt að vera opið vegna arfleifðarákvæðis.

Svæðisfrávik

Ný fyrirtæki hafa einnig möguleika á að sækja um frávik. Frávik er beiðni um að víkja frá gildandi skipulagsreglum. Ef frávikið er samþykkt getur nýi leigjandi flutt inn og starfað óháð skipulagsákvæðinu.

Aðalatriðið

Svæðisreglur eru til til að hjálpa borgum að halda karakter sínum þegar þær vaxa. Þeir koma í veg fyrir að verksmiðja sé byggð í bakgarðinum þínum eða að háhýsi sé reist mílna fjarlægð frá flutningamiðstöðvum eða vegum sem eru byggðir fyrir mikla afkastagetu. Þegar íbúum fjölgar á heimsvísu, sérstaklega í þéttbýli, þurfa borgir að breyta sumum reglum um íbúðabyggð til að gera ráð fyrir þéttbýli.

Hápunktar

• Deiliskipulag er regla sem skilgreinir hvernig hægt er að nýta eignir á tilteknum landsvæðum.

• Skipulagsreglur geta einnig stjórnað lóðarstærð, staðsetningu, þéttleika og hæð mannvirkja.

• Skipulagsreglur eru mjög mismunandi eftir svæðum, en almennasti, sameiginlegur tilgangur þeirra er að aðgreina notkun íbúðarhúsnæðis frá notkun atvinnuhúsnæðis.

Algengar spurningar

Hverjir eru ókostir svæðisskipulags?

Hefðbundin beiting skipulagsfyrirmæla aðskilur íbúðarhverfin landfræðilega frá því þar sem fólk vinnur, verslar og leikur sér og gerir íbúa háða bílum. Þeir sem vilja hverfa frá háum efnahagslegum og umhverfislegum kostnaði við samgöngur tala fyrir samþættum, gangfærum hverfum með minna stífum skipulagsákvæðum.

Hverjir eru kostir svæðisskipulags?

Þegar það er gert á réttan hátt gerir svæðisskipulag borgum kleift að vaxa sjálfbært í kynslóðir. Með því að setja svæði nálægt skólum eða flugvöllum eða sjúkrahúsum til hliðar fyrir framtíðarstækkun geta borgir byggt upp samfélög sín á ábyrgan hátt.

Stuðla skipulagsreglur að húsnæðiskreppunni?

Reglugerðir um lágþéttni íbúðabyggðar hafa stuðlað að húsnæðiskreppunni á svæðum með takmarkaða möguleika til stækkunar. Fyrrum litlar borgir sem hafa sprungið í íbúafjölda, eins og Palo Alto, Kaliforníu, eru fullar af svæðum sem eru skipulögð fyrir lágþéttleika. Ef þeir halda sér í lágum þéttleika mun húsnæðiskreppa þeirra halda áfram að versna. Hins vegar eru heimamenn á þessum þéttbýlissvæðum yfirleitt mjög á móti öllum tillögum um að byggja þéttari hverfi.