Ordenanza de zonificación
¿Qué es una ordenanza de zonificación?
Una ordenanza de zonificación es una regla que define cómo se puede usar la propiedad en zonas geográficas específicas. Las ordenanzas de zonificación detallan si las zonas geográficas específicas son aceptables para fines residenciales o comerciales. Las ordenanzas de zonificación también pueden regular el tamaño del lote, la ubicación, la densidad, el estilo arquitectónico y la altura de las estructuras. Las ordenanzas de zonificación también describen los procedimientos sobre cómo manejar cualquier infracción de las reglas de zonificación (incluidas las sanciones).
Tipos de zonificación
Los principales tipos de zonificación son industriales, comerciales, residenciales y agrícolas. Otros tipos de zonificación utilizados en algunos municipios incluyen la zonificación histórica, escolar, hospitalaria y aeroportuaria. Dentro de las categorías principales, generalmente hay designaciones para la densidad de unidades. Por ejemplo, en algunas áreas, la zonificación residencial incluye designaciones como R-2 para hasta dos unidades residenciales por acre o R-4 para hasta cuatro unidades residenciales por acre. Las designaciones como R-2 y R-4 significan cosas muy diferentes según el municipio, así que consulte con su oficina de zonificación local para ver qué significa en la suya.
Cómo funciona una ordenanza de zonificación
El proceso de zonificación consiste en dividir una región particular de tierra en distritos o zonas, y luego especificar los tipos de usos de la tierra que están permitidos o prohibidos para cada zona. Esto generalmente lo realiza una corporación municipal o un condado. Las reglas de zonificación varían mucho según la región, pero su propósito compartido más general es separar el uso de la propiedad residencial del uso de la propiedad comercial.
Los gobiernos municipales pueden instituir ordenanzas de zonificación muy específicas para influir en la naturaleza de un distrito o barrio en su municipio. Por ejemplo, al designar varias secciones vecinas de una ciudad estrictamente para uso residencial, los residentes de esa región experimentarán menos tráfico y contaminación acústica en su entorno. Las ordenanzas de zonificación también se utilizan para preservar la integridad arquitectónica de los edificios en un área específica. Si un municipio desea mantener la apariencia histórica de una parte de la ciudad, las ordenanzas de zonificación se pueden usar para limitar la construcción de bienes raíces allí, de modo que todos los edificios nuevos deben tener una altura y pies cuadrados comparables con los edificios históricos.
Especificidad local
Las designaciones de zonificación varían mucho según el estado, el condado y el municipio. Si está confundido acerca de las leyes de zonificación en su área, el primer paso es consultar con la oficina de zonificación de su condado o municipio, a veces denominada oficina de uso de la tierra. Es posible que deba consultar con un abogado de bienes raíces local si tiene un problema con la zonificación.
Excepciones a las Leyes de Zonificación
Los cambios en las ordenanzas de zonificación pueden crear tensión entre los residentes actuales y potenciales y los propietarios de propiedades en la región zonificada. Por ejemplo, este puede ser el caso si una nueva empresa planea mudarse a una ciudad específica, solo para descubrir que las reglas de zonificación han cambiado en la región geográfica de la propiedad que pretendía ocupar.
Cláusula de abuelo
Como resultado de las nuevas ordenanzas de zonificación, las propiedades comerciales pueden verse obligadas a cambiar a propiedades residenciales y viceversa. En algunos casos, los inquilinos existentes pueden verse obligados a mudarse debido a estos cambios. Sin embargo, las ordenanzas de zonificación a veces contienen cláusulas heredadas,. también conocidas como cláusulas de derechos adquiridos. Las cláusulas heredadas eximen a los inquilinos existentes de verse afectados por cualquier cambio en las reglas de zonificación actuales, siempre que ya residieran en la zona en una fecha específica. Este proceso de estar exento de nuevas reglas y regulaciones también se conoce como “derecho adquirido”.
Ciertas excepciones permiten que las propiedades que no cumplen con los requisitos de una ordenanza de zonificación aún se establezcan en esas zonas geográficas respectivas. Si una ordenanza cambia una zona que alguna vez permitió que las empresas comerciales operaran a una zona solo residencial, entonces algunas pequeñas empresas locales pueden permanecer abiertas debido a una cláusula heredada.
Variación de zonificación
Las nuevas empresas también tienen la opción de solicitar una variación. Una variación es una solicitud para desviarse de las reglas de zonificación actuales. Si se aprueba la variación, el nuevo inquilino puede mudarse y operar independientemente de la ordenanza de zonificación.
La línea de fondo
Las ordenanzas de zonificación existen para ayudar a las ciudades a mantener su carácter a medida que crecen. Evitan que se construya una fábrica en su patio trasero o que se construya un rascacielos residencial a millas de distancia de cualquier centro de transporte o carreteras construidas para alta capacidad. A medida que aumenta la población a nivel mundial, particularmente en las áreas urbanas, las ciudades deberán ajustar algunas ordenanzas residenciales para permitir viviendas de mayor densidad.
Reflejos
Una ordenanza de zonificación es una regla que define cómo se puede usar la propiedad en zonas geográficas específicas.
Las ordenanzas de zonificación también pueden regular el tamaño del lote, la ubicación, la densidad y la altura de las estructuras.
Las reglas de zonificación varían mucho según la región, pero su propósito compartido más general es separar el uso de la propiedad residencial del uso de la propiedad comercial.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Cuáles son las desventajas de la zonificación?
Las aplicaciones tradicionales de las ordenanzas de zonificación separan geográficamente los vecindarios residenciales de donde la gente trabaja, compra y juega, lo que hace que los residentes dependan de los automóviles. Aquellos que deseen alejarse de los altos costos económicos y ambientales del transporte abogan por vecindarios integrados y transitables con ordenanzas de zonificación menos rígidas.
¿Cuáles son las ventajas de la zonificación?
Cuando se hace correctamente, la zonificación permite que las ciudades crezcan de manera sostenible durante generaciones. Al reservar áreas cerca de escuelas, aeropuertos u hospitales para futuras expansiones, las ciudades pueden construir sus comunidades de manera responsable.
¿Contribuyen las normas de zonificación a la crisis de la vivienda?
Las regulaciones de zonificación residencial de baja densidad han contribuido a la crisis de vivienda en áreas con oportunidades limitadas de expansión. Ciudades anteriormente pequeñas que han explotado en población, como Palo Alto, California, están llenas de áreas zonificadas para baja densidad. Si se mantienen en baja densidad, su crisis de vivienda seguirá empeorando. Sin embargo, los habitantes de estas áreas de baja densidad generalmente se oponen firmemente a cualquier propuesta para construir vecindarios más densos.
