Portaria de Zoneamento
O que é uma Portaria de Zoneamento?
Uma portaria de zoneamento é uma regra que define como a propriedade em zonas geográficas específicas pode ser usada. As ordenanças de zoneamento detalham se zonas geográficas específicas são aceitáveis para fins residenciais ou comerciais. As ordenanças de zoneamento também podem regular o tamanho do lote, a localização, a densidade, o estilo arquitetônico e a altura das estruturas. As portarias de zoneamento também descrevem os procedimentos de como lidar com quaisquer infrações às regras de zoneamento (incluindo quaisquer penalidades).
Tipos de zoneamento
Os principais tipos de zoneamento são industrial, comercial, residencial e agrícola. Outros tipos de zoneamento usados em alguns municípios incluem o zoneamento histórico, escolar, hospitalar e aeroportuário. Dentro das categorias principais, geralmente existem desenhos para densidade de unidades. Por exemplo, em algumas áreas, o zoneamento residencial inclui projetos como R-2 para até duas unidades residenciais por acre ou R-4 para até quatro unidades residenciais por acre. Designações como R-2 e R-4 significam coisas muito diferentes dependendo do município, então verifique com seu escritório de zoneamento local para ver o que significa no seu.
Como funciona uma Portaria de Zoneamento
O processo de zoneamento consiste em dividir uma determinada região de terra em distritos ou zonas, especificando então os tipos de usos da terra que são permitidos ou proibidos para cada zona. Isso geralmente é realizado por uma corporação municipal ou condado. As regras de zoneamento variam muito de acordo com a região, mas seu objetivo mais geral e compartilhado é separar o uso da propriedade residencial do uso da propriedade comercial.
Os governos municipais podem instituir decretos de zoneamento altamente específicos para influenciar a natureza de um distrito ou bairro em seu município. Por exemplo, ao designar várias seções vizinhas de uma cidade estritamente para uso residencial, os moradores dessa região terão menos tráfego e poluição sonora em seu ambiente. As portarias de zoneamento também são usadas para preservar a integridade arquitetônica dos edifícios em uma área específica. Se um município deseja manter a aparência histórica de uma parte da cidade, os decretos de zoneamento podem ser usados para limitar a construção de imóveis no local, de modo que todos os novos edifícios devem ter altura e metragem quadrada comparáveis aos edifícios históricos.
Especificidade local
As designações de zoneamento variam muito por estado, condado e município. Se você está confuso sobre as leis de zoneamento em sua área, o primeiro passo é verificar com o escritório de zoneamento do seu condado ou município, às vezes chamado de escritório de uso da terra. Você pode precisar consultar um advogado imobiliário local se tiver um problema com o zoneamento.
Exceções às Leis de Zoneamento
Mudanças nas leis de zoneamento podem criar tensão entre os atuais e futuros moradores e proprietários de imóveis na região zoneada. Por exemplo, esse pode ser o caso se uma nova empresa planeja se mudar para uma cidade específica, apenas para descobrir que as regras de zoneamento mudaram na região geográfica do imóvel que pretendem ocupar.
Cláusula do Avô
Como resultado das novas leis de zoneamento, os imóveis comerciais podem ser forçados a mudar para imóveis residenciais e vice-versa. Em alguns casos, os inquilinos existentes podem ser forçados a realocar devido a essas alterações. No entanto, as ordenanças de zoneamento às vezes contêm cláusulas herdadas,. também chamadas de cláusulas anteriores. Cláusulas de legado isentam os inquilinos existentes de serem afetados por quaisquer alterações nas regras de zoneamento atuais, desde que já residissem na zona em uma data especificada. Esse processo de isenção de novas regras e regulamentos também é chamado de “adquirido”.
Certas exceções permitem que propriedades que não atendam aos requisitos de uma portaria de zoneamento ainda sejam estabelecidas nessas respectivas zonas geográficas. Se uma portaria alterar uma zona que antes permitia que empresas comerciais operassem para uma zona apenas residencial, algumas pequenas empresas locais podem permanecer abertas por causa de uma cláusula herdada.
###Variação de Zoneamento
Novas empresas também têm a opção de solicitar uma variação. Uma variação é uma solicitação para se desviar das regras de zoneamento atuais. Se a variação for aprovada, o novo inquilino pode se mudar e operar independentemente da portaria de zoneamento.
A linha de fundo
As ordenanças de zoneamento existem para ajudar as cidades a manter seu caráter à medida que crescem. Eles impedem que uma fábrica seja construída em seu quintal ou que um arranha-céu residencial seja construído a quilômetros de distância de quaisquer centros de transporte ou estradas construídas para alta capacidade. À medida que as populações aumentam globalmente, principalmente nas áreas urbanas, as cidades precisarão ajustar algumas ordenanças residenciais para permitir habitações de maior densidade.
##Destaques
Uma portaria de zoneamento é uma regra que define como a propriedade em zonas geográficas específicas pode ser usada.
As portarias de zoneamento também podem regular o tamanho do lote, a localização, a densidade e a altura das estruturas.
As regras de zoneamento variam muito de acordo com a região, mas seu objetivo mais geral e compartilhado é separar o uso da propriedade residencial do uso da propriedade comercial.
##PERGUNTAS FREQUENTES
Quais são as desvantagens do zoneamento?
As aplicações tradicionais das leis de zoneamento separam geograficamente os bairros residenciais de onde as pessoas trabalham, fazem compras e se divertem, tornando os moradores dependentes de carros. Aqueles que gostariam de se afastar dos altos custos econômicos e ambientais do transporte defendem bairros integrados e caminháveis com leis de zoneamento menos rígidas.
Quais são as vantagens do zoneamento?
Quando feito corretamente, o zoneamento permite que as cidades cresçam de forma sustentável por gerações. Ao reservar áreas próximas a escolas, aeroportos ou hospitais para expansão futura, as cidades são capazes de construir suas comunidades com responsabilidade.
Os regulamentos de zoneamento contribuem para a crise habitacional?
As regulamentações de zoneamento residencial de baixa densidade contribuíram para a crise habitacional em áreas com oportunidades limitadas de expansão. Cidades anteriormente pequenas que explodiram em população, como Palo Alto, na Califórnia, estão cheias de áreas zoneadas para baixa densidade. Se eles permanecerem em baixa densidade, sua crise habitacional continuará a piorar. No entanto, os moradores dessas áreas de baixa densidade geralmente se opõem fortemente a qualquer proposta de construção de bairros mais densos.
