分区条例

什么是分区条例？

分区条例是定义如何使用特定地理区域中的财产的规则。分区条例详细说明了特定地理区域是否可以用于住宅或商业用途。分区条例还可能规定地块大小、位置、密度、建筑风格和结构的高度。分区条例还描述了如何处理任何分区规则违规（包括任何处罚）的程序。

分区类型

分区的主要类型是工业、商业、住宅和农业。一些城市使用的其他类型的分区包括历史分区、学校分区、医院分区和机场分区。在主要类别中，通常有单位密度的名称。例如，在某些地区，住宅区划包括 R-2 每英亩最多两个住宅单元或 R-4 每英亩最多四个住宅单元的名称。 R-2 和 R-4 等名称的含义因市政府而异，因此请咨询您当地的分区办公室，了解它对您的含义。

分区条例如何运作

分区的过程包括将特定的土地区域划分为区域或区域，然后指定每个区域允许或禁止的土地用途类型。这通常由市政公司或县执行。分区规则因地区而异，但它们最普遍的共同目的是将住宅物业用途与商业物业用途分开。

市政府可以制定高度具体的分区条例，以影响其市内地区或社区的性质。例如，通过将城市的几个相邻区域严格指定为住宅用途，该地区的居民将在其环境中遭受更少的交通和噪音污染。分区条例也用于保护特定区域内建筑物的建筑完整性。如果一个市政当局希望保持城镇一部分的历史外观，可以使用分区条例来限制那里的房地产建设，以便所有新建筑的高度和面积必须与历史建筑相当。

局部特异性

分区名称因州、县和市而异。如果您对您所在地区的分区法感到困惑，第一步是咨询您所在县或市的分区办公室，有时也称为您的土地使用办公室。如果您对分区有疑问，您可能需要咨询当地的房地产律师。

分区法的例外情况

对分区条例的更改可能会在分区区域内的现有和潜在居民以及财产业主之间造成紧张关系。例如，如果一个新的企业计划搬到一个特定的城市，却发现他们打算占用的房产的地理区域的分区规则发生了变化，这可能就是这种情况。

祖父条款

由于新的分区条例，商业物业可能被迫转换为住宅物业，反之亦然。在某些情况下，现有租户可能会因为这些变化而被迫搬迁。但是，分区条例有时包含遗留条款，也称为祖父条款。旧条款免除现有租户受到当前分区规则任何更改的影响，前提是他们在指定日期之前已经居住在该区域内。这种不受新规则和法规约束的过程也被称为“祖父”。

某些例外情况允许不符合分区条例要求的物业仍可在这些各自的地理区域内建立。如果一项法令将曾经允许商业企业经营的区域更改为仅限住宅区，那么由于遗留条款，一些小型本地企业可能会被允许继续营业。

分区差异

新企业也可以选择申请差异。差异是偏离当前分区规则的请求。如果差异获得批准，新租户可以搬入并运营，无论分区条例如何。

底线

分区条例的存在是为了帮助城市在发展过程中保持其特色。它们可以防止在您的后院建造工厂或在远离任何交通枢纽或为高容量建造的道路数英里之外建造住宅高层。随着全球人口的增加，特别是在城市地区，城市将需要调整一些居住条例以允许更高密度的住房。

＃＃强调

分区条例是定义如何使用特定地理区域的财产的规则。
分区条例也可能规定地块大小、位置、密度和结构的高度。
分区规则因地区而异，但它们最普遍的共同目的是将住宅物业用途与商业物业用途分开。

＃＃常问问题

###分区的缺点是什么？

分区条例的传统应用在地理上将居民区与人们工作、购物和娱乐的地方分开，使居民依赖汽车。那些希望摆脱交通运输带来的高昂经济和环境成本的人提倡采用不那么严格的分区条例的综合性、可步行社区。

###分区有什么好处？

如果做得好，分区可以让城市世代可持续发展。通过在学校、机场或医院附近留出区域以供未来扩建，城市能够负责任地建设社区。

分区法规是否助长了住房危机？

在扩张机会有限的地区，低密度住宅区划法规导致了住房危机。以前人口激增的小城市，如加利福尼亚州的帕洛阿尔托，到处都是低密度区域。如果他们保持低密度，那么他们的住房危机将继续恶化。然而，这些低密度地区的当地人通常强烈反对任何建立更密集社区的提议。