Due-on-Sale-Klausel

Was ist eine Due-on-Sale-Klausel?

Eine Due-on-Sale-Klausel ist eine Hypothekenvertragsklausel,. die den Kreditnehmer verpflichtet, den Kreditgeber bei Verkauf oder Übertragung eines Teils oder des gesamten Anteils an der Immobilie, die die Hypothek sichert, vollständig zurückzuzahlen. Hypotheken mit einer Due-on-Sale-Klausel können vom neuen Käufer der Immobilie nicht übernommen werden.

Wie eine Due-on-Sale-Klausel funktioniert

Eine Due-on-Sale-Klausel ermöglicht es einem Kreditgeber, die vollständige Rückzahlung eines Kredits zu verlangen, wenn der Kreditnehmer die Sicherheit verkauft, die zur Besicherung seines Kredits verwendet wird. Diese Art von Klausel wird bei Haushypotheken verwendet und hindert den Hausbesitzer daran, sein Haus zu verkaufen, bevor er seine Schulden abbezahlt hat. Wenn der Kreditnehmer versucht, die Immobilie ohne Zustimmung des Kreditgebers zu verkaufen, kann der Kreditgeber die Immobilie zwangsverpfänden.

Die meisten in den USA ausgestellten Hypotheken beinhalten Due-on-Sale-Klauseln. Vor den Fälligkeitsklauseln wurden die meisten Eigenheimkäufe mit übertragbaren Hypotheken finanziert: Im Falle eines Verkaufs würden die Darlehensverpflichtungen auf den neuen Eigentümer fallen. Dies wirkte sich zum Nachteil des Hypothekengebers aus, insbesondere wenn die Zinssätze seit der Kreditvergabe gestiegen waren.

Due-on-Sale-Hypothek vs. annehmbare Hypothek

Bei einer Due-on-Sale-Klausel können Hauseigentümer die Hypothek beim Verkauf ihrer Immobilie nicht auf den Käufer übertragen, wie dies bei einer Übertragshypothek der Fall wäre. Stattdessen müssen sie den Verkaufserlös zur Tilgung der Hypothek verwenden, und der Käufer muss selbst eine neue Hypothek aufnehmen.

Auf diese Weise trägt eine Due-on-Sale-Klausel dazu bei, den Kreditgeber (oder Eigentümer der Hypothek) vor dem Risiko zu schützen, dass die Hypothek zu einem Zeitpunkt auf den neuen Eigentümer übertragen wird, wenn die vorherrschenden Zinssätze höher sind als der Zinssatz für diese Hypothek. Der neue Käufer müsste stattdessen eine neue Hypothek zu aktuellen Zinssätzen aufnehmen.

Sowohl Kreditgeber als auch Inhaber von Hypothekenpools wie Mortgage-Backed Securities,. Asset-Backed Securities oder Collateralized Debt Obligations bevorzugen im Allgemeinen die vorzeitige Rückzahlung von Hypotheken mit niedrigen Zinssätzen.

Wenn ein Verkäufer versucht, die Due-on-Sale-Klausel zu umgehen und die Immobilie an einen neuen Eigentümer zu übertragen, ohne die Hypothek sofort zurückzuzahlen, kann der Kreditgeber die Immobilie zwangsversteigern und in Besitz nehmen.

Ausnahmen von Due-on-Sale-Klauseln

Unter der Garn-St. German Act , Kreditgeber können die Due-on-Sale-Klausel in bestimmten Situationen nicht durchsetzen, selbst wenn sich das Eigentum an der beliehenen Immobilie geändert hat.

Wenn es zu einer Scheidung oder rechtlichen Trennung kommt und sich das Eigentum zwischen den Ehegatten ändert (z. B. wenn die Immobilie gemeinsames Eigentum war und in das Eigentum eines einzigen Ehepartners übergeht), kann der Kreditgeber die Due-on-Sale-Klausel nicht durchsetzen. Dasselbe gilt, wenn der Eigentümer das Eigentum an seine Kinder überträgt, wenn ein Kreditnehmer stirbt und das Eigentum an einen Verwandten übertragen wird oder wenn das Eigentum an einen lebenden Trust übertragen wird und der Kreditnehmer der Begünstigte des Trusts ist.

Eine Due-on-Sale-Klausel kann nicht verhindern, dass Eigentum im Falle einer Scheidung oder im Todesfall den Besitzer wechselt. Eigentum kann auch an einen Trust übertragen werden, solange der Begünstigte weiterhin im Haus wohnt.

Warum sollte sich ein Kreditgeber nicht auf eine Due-on-Sale-Klausel berufen?

Auch wenn der Kreditgeber gesetzlich berechtigt ist, sich auf eine Due-on-Sale-Klausel zu berufen, kann es Situationen geben, in denen er sich dagegen entscheiden kann. In einem schwachen Wohnungsmarkt könnte es beispielsweise für den Kreditgeber von Vorteil sein, einem neuen Käufer zu erlauben, die alte Hypothek zu übernehmen, anstatt die Möglichkeit zu riskieren, dass der ursprüngliche Kreditnehmer damit in Verzug gerät.

Oder wenn das Haus erheblich an Wert verloren hat und sein Verkauf nicht genug Geld einbringt, um die Schulden zu decken, akzeptiert der Kreditgeber möglicherweise weniger als die vollständige Zahlung, um zumindest einen Teil seiner Schulden zurückzuerhalten.

Beispiel für eine Due-on-Sale-Klausel

Stellen Sie sich ein hypothetisches Paar vor, Alan und Beth, die gemeinsam ein Haus mit einer Hypothek von 100.000 Dollar besitzen. Diese Hypothek hat eine Fälligkeitsklausel, was bedeutet, dass das Paar, wenn es sein Haus verkauft, möglicherweise den gesamten Restbetrag seiner Hypothek zurückzahlen muss.

Nach einigen Jahren lassen sich Alan und Beth scheiden und Beth wird die alleinige Eigentümerin des Hauses. Da sie Ehepartner waren, löst die Übertragung nicht die Due-on-Sale-Klausel aus: Beth kann das vollständige Eigentum an dem Haus übernehmen und die ursprüngliche Hypothek weiter bezahlen.

Im nächsten Jahr steigen die Immobilienpreise und Beth beschließt, das Haus an Charlie zu verkaufen. Da Charlie von keiner Ausnahme abgedeckt ist, muss Beth in der Lage sein, den Restbetrag der Hypothek bei Abschluss des Verkaufs zurückzuzahlen. Abhängig vom Wohnungsmarkt zum Zeitpunkt des Verkaufs kann sich der Kreditgeber dafür entscheiden, die Due-on-Sale-Klausel durchzusetzen oder nicht.

Höhepunkte

• Eine Due-on-Sale-Klausel ist eine Hypothekenklausel, die den Kreditnehmer verpflichtet, den Kreditgeber vollständig zurückzuzahlen, wenn die Immobilie verkauft wird.

• Die meisten US-Hypotheken haben Fälligkeitsklauseln. Die wichtigsten Ausnahmen sind Kredite, die von bestimmten Bundesbehörden versichert sind.

• Eine Due-on-Sale-Klausel verhindert nicht, dass Eigentum im Falle einer Scheidung, Trennung oder Erbschaft den Besitzer wechselt.

• Selbst wenn Hypotheken eine Fälligkeitsklausel haben, gibt es Fälle, in denen sich der Kreditgeber rechtlich nicht darauf berufen kann oder sich freiwillig dagegen entscheidet.

• Übertragbare Hypotheken hingegen ermöglichen es dem neuen Käufer der Immobilie, die bestehende Hypothek zu übernehmen.

FAQ

Haben FHA- und VA-Darlehen eine Fälligkeitsklausel?

Kredite, die von der FHA, VA oder USDA versichert sind, haben keine Fälligkeitsklauseln, was bedeutet, dass neue Käufer die Hypothekenverpflichtungen des Vorbesitzers übernehmen können, wenn sie eine Immobilie kaufen. Alle drei Agenturen haben jedoch spezifische Anforderungen darüber, wer berechtigt ist, diese Kredite zu übernehmen.

Wird ein Quitclaim Deed eine Due-on-Sale-Klausel auslösen?

Quitclaim-Urkunden werden häufig verwendet, um Eigentum ohne Geldwechsel zu übertragen, wie es zwischen Familienmitgliedern vorkommen kann. Solche Übertragungen können jedoch Probleme verursachen, wenn die Immobilie mit einer Fälligkeitsklausel verpfändet ist. Wenn eine Immobilie durch eine Quittungsurkunde übertragen wird und die Parteien nicht in einer Weise verwandt sind, die ihnen eine Ausnahme gewährt, könnte der ursprüngliche Eigentümer für den vollen Wert des Darlehens am Haken sein.

Gibt es eine Due-on-Sale-Klausel, wenn die Immobilie verschenkt wird?

Eine Due-on-Sale-Klausel kann nach Ermessen des Verkäufers jederzeit ausgelöst werden, wenn sich das Eigentum an einer Immobilie ändert. Die wichtigsten Ausnahmen beziehen sich auf Eigentumsübertragungen zwischen Ehegatten, Erbschaften oder auf Living Trusts, bei denen der Begünstigte der Kreditnehmer ist. Sofern eine Hypothekenimmobilie nicht an den Ehepartner oder die Kinder des Kreditnehmers geschenkt wird, kann die Schenkung der Immobilie die Klausel „Duale-on-Sale“ auslösen.

Welche Arten von Hypotheken haben keine Fälligkeitsklausel?

Die meisten institutionellen Hypotheken, die in den Vereinigten Staaten ausgegeben werden, haben Due-on-Sale-Klauseln. Die häufigsten Ausnahmen sind Kredite, die von der Federal Housing Authority,. dem Department of Veteran's Affairs oder dem Department of Agriculture versichert sind. Jede dieser Agenturen verlangt vom neuen Käufer, dass er bestimmte Bedingungen erfüllt, bevor er den Kredit übernimmt.

Haben Wrap-Around-Darlehen eine Due-on-Sale-Klausel?

Wrap-Around-Hypotheken sind Darlehen, die den vollen Restbetrag eines älteren Darlehens enthalten, das noch nicht vollständig zurückgezahlt wurde. Diese werden häufig bei Hausverkäufen verwendet, bei denen der Verkäufer Zahlungen vom neuen Käufer einzieht, um die Rundum-Hypothek abzuzahlen. Wenn die ursprüngliche Hypothek eine Fälligkeitsklausel enthält, wird der gesamte Restbetrag beim Verkauf des Hauses fällig.