Clausola relativa alla vendita
Che cos'è una clausola di scadenza?
Una clausola di due-on-sale è una disposizione del contratto ipotecario che richiede al mutuatario di rimborsare interamente il prestatore alla vendita o alla cessione di un interesse parziale o totale nella proprietà che garantisce l'ipoteca. I mutui con clausola di due on sale non sono ipotizzabili dal nuovo acquirente dell'immobile.
Come funziona una clausola di scadenza
Una clausola di due-on-sale consente a un prestatore di richiedere il rimborso completo di un prestito se il mutuatario vende la garanzia utilizzata per garantire il prestito. Questo tipo di clausola viene utilizzata nei mutui per la casa e impedisce al proprietario di vendere la propria casa prima di saldare il proprio debito. Se il mutuatario tenta di vendere la proprietà senza il consenso del prestatore, il prestatore può precludere la proprietà.
La maggior parte dei mutui emessi negli Stati Uniti include clausole di due on sale. Prima delle clausole di due on sale, la maggior parte degli acquisti di case veniva finanziata con mutui ipotecari: in caso di vendita, gli obblighi di prestito sarebbero ricaduti sul nuovo proprietario. Ciò ha funzionato a svantaggio del prestatore di mutui, soprattutto se i tassi di interesse erano aumentati dall'origine del prestito.
Mutuo dovuto in vendita contro ipoteca presumibile
Con una clausola di due on sale, i proprietari di abitazione non possono trasferire l'ipoteca all'acquirente quando vendono la loro proprietà come potrebbero con un'ipoteca assumibile. Devono invece utilizzare i proventi della vendita per estinguere il mutuo e l'acquirente deve ottenere un nuovo mutuo da solo.
In questo modo, una clausola di due-on-sale aiuta a proteggere il prestatore (o proprietario del mutuo) dal rischio che il mutuo venga trasferito al nuovo proprietario in un momento in cui i tassi di interesse prevalenti sono superiori al tasso di quel mutuo. Il nuovo acquirente dovrebbe invece ottenere un nuovo mutuo ai tassi di interesse correnti.
I prestatori così come i detentori di pool di mutui come titoli garantiti da ipoteca,. titoli garantiti da attività o obbligazioni di debito garantite generalmente favoriscono il prepensionamento dei mutui con bassi tassi di interesse.
Se un venditore tenta di aggirare la clausola del dovuto in vendita e di trasferire l'immobile a un nuovo proprietario senza rimborsare immediatamente l'ipoteca, il prestatore può pignorare l'immobile e prenderne possesso.
Eccezioni per le clausole di vendita
Sotto il Garn-St. Germain Act , gli istituti di credito non possono far valere la clausola di due-on-sale in determinate situazioni, anche quando la proprietà dell'immobile ipotecato è cambiata.
Se c'è un divorzio o una separazione personale e la proprietà tra i coniugi cambia (ad esempio, la proprietà era di proprietà congiunta e diventa di proprietà di un solo coniuge), il prestatore non può far valere la clausola di dovuta vendita. Lo stesso vale se il proprietario trasferisce la proprietà ai figli, se un mutuatario muore e la proprietà viene trasferita a un parente, o se la proprietà viene trasferita a un trust vivente e il mutuatario è il beneficiario del trust.
Una clausola di due on sale non può impedire il passaggio di proprietà in caso di divorzio o morte. La proprietà può anche essere ceduta a un trust, purché il beneficiario continui a vivere nella casa.
Perché un prestatore non dovrebbe invocare una clausola di due-on-sale?
Anche se il prestatore ha il diritto legale di invocare una clausola di due-on-sale, ci possono essere situazioni in cui può decidere di non farlo. Ad esempio, in un mercato immobiliare debole, potrebbe essere vantaggioso per il prestatore consentire a un nuovo acquirente di assumere il vecchio mutuo piuttosto che rischiare la possibilità che il mutuatario originario vada in default su di esso.
Oppure, se la casa è diminuita in modo significativo di valore e la sua vendita non porta abbastanza soldi per coprire il debito, il prestatore potrebbe accettare meno dell'intero pagamento per recuperare almeno una parte di ciò che gli è dovuto.
Esempio di clausola di scadenza
Immaginate un'ipotetica coppia, Alan e Beth, che sono comproprietari di una casa con un mutuo di $ 100.000. Questo mutuo ha una clausola di due-on-sale, il che significa che se la coppia vende la propria casa, potrebbe dover rimborsare l'intero saldo del mutuo.
Dopo diversi anni, Alan e Beth divorziano e Beth diventa l'unica proprietaria della casa. Trattandosi di coniugi, il trasferimento non fa scattare la clausola di due on sale: Beth può assumere la piena proprietà della casa, e continuare a pagare il mutuo originario.
L'anno successivo, i prezzi delle case aumentano e Beth decide di vendere la casa a Charlie. Poiché Charlie non è coperto da alcuna eccezione, Beth deve essere in grado di rimborsare il saldo residuo dell'ipoteca alla chiusura della vendita. A seconda del mercato immobiliare al momento della vendita, il prestatore può o meno scegliere di far rispettare la disposizione relativa al dovuto in vendita.
Mette in risalto
Una clausola di due-on-sale è una disposizione ipotecaria che richiede al mutuatario di rimborsare integralmente il prestatore se l'immobile viene venduto.
La maggior parte dei mutui statunitensi ha clausole di scadenza. Le principali eccezioni sono i prestiti assicurati da alcune agenzie federali.
Una clausola di due-on-sale non impedisce che la proprietà passi di mano in caso di divorzio, separazione o eredità.
Anche quando i mutui hanno una clausola di due on sale, ci sono occasioni in cui il prestatore non può invocarla legalmente o può scegliere volontariamente di non farlo.
Al contrario, i mutui ipotecari consentono al nuovo acquirente dell'immobile di subentrare nel mutuo esistente.
FAQ
I prestiti FHA e VA hanno una clausola di due-on-sale?
I prestiti assicurati da FHA, VA o USDA non hanno clausole di due-on-sale, il che significa che i nuovi acquirenti possono assumersi gli obblighi ipotecari del precedente proprietario quando acquistano una proprietà. Tuttavia, tutte e tre le agenzie hanno requisiti specifici su chi è idoneo ad assumere questi prestiti.
Un atto di rinuncia attiverà una clausola di due-on-sale?
Gli atti di rinuncia sono spesso utilizzati per trasferire la proprietà senza uno scambio di denaro, come potrebbe accadere tra i membri della famiglia. Tuttavia, tali trasferimenti possono causare problemi se la proprietà è ipotecata con una clausola di due in vendita. Se una proprietà viene trasferita attraverso un atto di rinuncia e le parti non sono collegate in un modo che dia loro un'eccezione, allora il proprietario originale potrebbe essere agganciato per l'intero valore del prestito.
C'è una clausola di due-on-sale quando l'immobile viene regalato?
Una clausola di due on sale può essere attivata ogni volta che la proprietà di un immobile cambia, a discrezione del venditore. Le principali eccezioni riguardano trasferimenti di proprietà tra coniugi, eredità o trust viventi in cui il beneficiario è il mutuatario. A meno che una proprietà ipotecaria non sia donata al coniuge o ai figli del mutuatario, dare la proprietà in regalo potrebbe innescare la clausola di vendita.
Quali tipi di mutui non hanno una clausola di scadenza?
La maggior parte dei mutui istituzionali emessi negli Stati Uniti hanno clausole di due on sale. Le eccezioni più comuni sono i prestiti assicurati dall'Autorità federale per l'edilizia abitativa,. dal Dipartimento degli affari dei veterani o dal Dipartimento dell'agricoltura. Ciascuna di queste agenzie richiede al nuovo acquirente di soddisfare determinate condizioni prima di assumere il prestito.
I prestiti wrap-around hanno una clausola di scadenza?
I mutui avvolgenti sono prestiti che includono l'intero saldo di un prestito precedente che non è stato completamente rimborsato. Questi sono spesso utilizzati nelle vendite di case, in cui il venditore raccoglie i pagamenti dal nuovo acquirente per estinguere il mutuo avvolgente. Se l'ipoteca originaria prevede una clausola di due on sale, l'intero saldo diventa dovuto alla vendita della casa.
