Cláusula de Vencimiento a la Venta
¿Qué es una cláusula de vencimiento a la venta?
Una cláusula de vencimiento a la venta es una disposición del contrato hipotecario que requiere que el prestatario pague al prestamista en su totalidad en el momento de la venta o cesión de un interés parcial o total en la propiedad que garantiza la hipoteca. Las hipotecas con cláusula de vencimiento a la venta no son asumibles por el nuevo comprador de la propiedad.
Cómo funciona una cláusula de vencimiento a la venta
Una cláusula de vencimiento a la venta permite que un prestamista exija el reembolso total de un préstamo si el prestatario vende la garantía que se utiliza para garantizar su préstamo. Este tipo de cláusula se utiliza en las hipotecas de viviendas y evita que el propietario venda su vivienda antes de saldar su deuda. Si el prestatario intenta vender la propiedad sin el consentimiento del prestamista, el prestamista puede ejecutar la propiedad.
La mayoría de las hipotecas emitidas en los EE. UU. incluyen cláusulas de vencimiento en el momento de la venta. Antes de las cláusulas de vencimiento a la venta, la mayoría de las compras de viviendas se financiaban con hipotecas asumibles: en caso de venta, las obligaciones del préstamo recaerían en el nuevo propietario. Esto funcionó en detrimento del prestamista hipotecario, especialmente si las tasas de interés habían aumentado desde que se originó el préstamo.
Hipoteca vencida a la venta versus hipoteca asumible
Con una cláusula de vencimiento a la venta, los propietarios no pueden transferir la hipoteca al comprador al vender su propiedad como podrían hacerlo con una hipoteca asumible. En su lugar, deben usar el producto de la venta para pagar la hipoteca y el comprador debe obtener una nueva hipoteca por su cuenta.
De esa manera, una cláusula de vencimiento a la venta ayuda a proteger al prestamista (o al propietario de la hipoteca) del riesgo de que la hipoteca se transfiera al nuevo propietario en un momento en que las tasas de interés vigentes son más altas que la tasa de esa hipoteca. En cambio, el nuevo comprador tendría que obtener una nueva hipoteca a las tasas de interés actuales.
Los prestamistas, así como los tenedores de grupos de hipotecas, como valores respaldados por hipotecas,. valores respaldados por activos u obligaciones de deuda garantizada, generalmente favorecen el retiro anticipado de hipotecas con tasas de interés bajas.
Si un vendedor intenta eludir la cláusula de vencimiento de la venta y transferir la propiedad a un nuevo propietario sin pagar inmediatamente la hipoteca, el prestamista puede ejecutar la propiedad y tomar posesión de ella.
Excepciones a la cláusula de vencimiento a la venta
Bajo el Garn-St de 1982. Los prestamistas de la Ley Germain **, ** no pueden hacer cumplir la cláusula de vencimiento a la venta en ciertas situaciones, incluso cuando la propiedad de la propiedad hipotecada ha cambiado.
Si hay un divorcio o una separación legal y la propiedad entre los cónyuges cambia (por ejemplo, la propiedad era de propiedad conjunta y pasa a ser propiedad de un solo cónyuge), el prestamista no puede hacer cumplir la cláusula de pago por venta. Lo mismo se aplica si el propietario transfiere la propiedad a sus hijos, si un prestatario muere y la propiedad se transfiere a un pariente, o si la propiedad se transfiere a un fideicomiso en vida y el prestatario es el beneficiario del fideicomiso.
Una cláusula de vencimiento a la venta no puede impedir que la propiedad cambie de manos en caso de divorcio o muerte. La propiedad también se puede traspasar a un fideicomiso, siempre que el beneficiario continúe viviendo en la casa.
¿Por qué un prestamista no invocaría una cláusula de vencimiento a la venta?
Incluso si el prestamista tiene derecho legal a invocar una cláusula de pago por venta, puede haber situaciones en las que puede optar por no hacerlo. Por ejemplo, en un mercado inmobiliario débil, podría ser ventajoso para el prestamista permitir que un nuevo comprador asuma la hipoteca anterior en lugar de arriesgarse a que el prestatario original no la cumpla.
O, si el valor de la casa ha disminuido significativamente y su venta no genera suficiente dinero para cubrir la deuda, el prestamista podría aceptar menos del pago total para recuperar al menos una parte de lo que se debe.
Ejemplo de cláusula de vencimiento a la venta
Imagine una pareja hipotética, Alan y Beth, que son copropietarios de una casa con una hipoteca de $100,000. Esta hipoteca tiene una cláusula de vencimiento a la venta, lo que significa que si la pareja vende su casa, es posible que deban pagar el saldo total de su hipoteca.
Después de varios años, Alan y Beth se divorcian y Beth se convierte en la única propietaria de la casa. Dado que eran cónyuges, la transferencia no activa la cláusula de vencimiento de la venta: Beth puede asumir la propiedad total de la vivienda y continuar pagando la hipoteca original.
Al año siguiente, los precios de la vivienda aumentan y Beth decide venderle la casa a Charlie. Dado que Charlie no está cubierto por ninguna excepción, Beth debe poder pagar el saldo restante de la hipoteca al cierre de la venta. Según el mercado inmobiliario en el momento de la venta, el prestamista puede o no optar por hacer cumplir la disposición de vencimiento en el momento de la venta.
Reflejos
Una cláusula de vencimiento a la venta es una disposición hipotecaria que requiere que el prestatario pague al prestamista en su totalidad si se vende la propiedad.
La mayoría de las hipotecas estadounidenses tienen cláusulas de vencimiento en el momento de la venta. Las principales excepciones son aquellos préstamos asegurados por ciertas agencias federales.
Una cláusula de vencimiento a la venta no impide que la propiedad cambie de manos en caso de divorcio, separación o herencia.
Incluso cuando las hipotecas tienen una cláusula de vencimiento a la venta, hay ocasiones en que el prestamista no puede invocarla legalmente o puede optar voluntariamente por no hacerlo.
Por el contrario, las hipotecas asumibles permiten que el nuevo comprador de la propiedad se haga cargo de la hipoteca existente.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Los préstamos de la FHA y VA tienen una cláusula de vencimiento en el momento de la venta?
Los préstamos que están asegurados por la FHA, VA o USDA no tienen cláusulas de vencimiento en el momento de la venta, lo que significa que los nuevos compradores pueden asumir las obligaciones hipotecarias del propietario anterior cuando compran una propiedad. Sin embargo, las tres agencias tienen requisitos específicos sobre quién es elegible para asumir estos préstamos.
¿Una escritura de renuncia de propiedad desencadenará una cláusula de vencimiento a la venta?
Las escrituras de renuncia se utilizan con frecuencia para transferir propiedades sin un intercambio de dinero, como podría ocurrir entre miembros de la familia. Sin embargo, dichas transferencias pueden causar problemas si la propiedad está hipotecada con una cláusula de vencimiento en el momento de la venta. Si una propiedad se transfiere a través de una escritura de renuncia, y las partes no están relacionadas de una manera que les dé una excepción, entonces el propietario original podría estar obligado por el valor total del préstamo.
¿Existe una cláusula de vencimiento a la venta cuando la propiedad se regala?
Una cláusula de vencimiento a la venta puede activarse en cualquier momento en que cambie la propiedad de una propiedad, a discreción del vendedor. Las principales excepciones se relacionan con transferencias de propiedad entre cónyuges, herencias o fideicomisos en vida donde el beneficiario es el prestatario. A menos que una propiedad hipotecada se regale al cónyuge o a los hijos del prestatario, dar la propiedad como regalo podría activar la cláusula de vencimiento al momento de la venta.
¿Qué tipos de hipotecas no tienen una cláusula de vencimiento a la venta?
La mayoría de las hipotecas institucionales emitidas en los Estados Unidos tienen cláusulas de vencimiento en el momento de la venta. Las excepciones más comunes son los préstamos asegurados por la Autoridad Federal de Vivienda,. el Departamento de Asuntos de Veteranos o el Departamento de Agricultura. Cada una de estas agencias exige que el nuevo comprador cumpla con ciertas condiciones antes de asumir el préstamo.
¿Los préstamos integrales tienen una cláusula de vencimiento en el momento de la venta?
Las hipotecas envolventes son préstamos que incluyen el saldo total de un préstamo anterior que no se ha pagado por completo. Estos se utilizan con frecuencia en la venta de viviendas, donde el vendedor cobra los pagos del nuevo comprador para pagar la hipoteca envolvente. Si la hipoteca original incluye una cláusula de vencimiento en el momento de la venta, el saldo total vence con la venta de la casa.
