Darlehen der Federal Housing Administration (FHA).
Was ist ein Darlehen der Federal Housing Administration (FHA)?
Ein Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) ist eine von der Regierung versicherte Wohnungshypothek, die von einer Bank oder einem anderen von der Agentur zugelassenen Kreditgeber ausgegeben wird. FHA-Darlehen erfordern eine niedrigere Mindestanzahlung als viele herkömmliche Darlehen, und Antragsteller haben möglicherweise niedrigere Kredit-Scores als normalerweise erforderlich.
Das FHA-Darlehen soll Familien mit niedrigem bis mittlerem Einkommen helfen, Wohneigentum zu erlangen. Sie sind besonders bei Erstkäufern beliebt.
Den Kredit der Federal Housing Administration (FHA) verstehen
Wenn Sie eine Kreditwürdigkeit von mindestens 580 haben, können Sie ab 2022 bis zu 96,5 % des Wertes eines Eigenheims mit einem FHA-Darlehen leihen. Das bedeutet, dass die erforderliche Anzahlung nur 3,5 % beträgt.
Wenn Ihre Kreditwürdigkeit zwischen 500 und 579 liegt, können Sie trotzdem ein FHA-Darlehen erhalten, solange Sie eine Anzahlung von 10 % leisten können.
Bei FHA-Darlehen kann die Anzahlung aus Ersparnissen, einem finanziellen Geschenk eines Familienmitglieds oder einem Zuschuss für die Anzahlungshilfe stammen.
Die Rolle der Bank bei einem FHA-Darlehen
Die FHA leiht eigentlich niemandem Geld für eine Hypothek. Das Darlehen wird von einer Bank oder einem anderen Finanzinstitut ausgestellt, das von der FHA zugelassen ist.
Die FHA garantiert das Darlehen. Das erleichtert die Genehmigung durch die Bank, da die Bank nicht das Ausfallrisiko trägt. Einige Leute bezeichnen es aus diesem Grund als FHA-versichertes Darlehen.
Kreditnehmer, die sich für ein FHA-Darlehen qualifizieren, müssen eine Hypothekenversicherung abschließen,. wobei die Prämienzahlungen an die FHA gehen.
Geschichte des FHA-Darlehens
Der Kongress gründete die FHA 1934 während der Weltwirtschaftskrise. Zu dieser Zeit war die Wohnungswirtschaft in Schwierigkeiten: Die Raten von Zahlungsausfällen und Zwangsvollstreckungen waren in die Höhe geschossen, 50%ige Anzahlungen waren allgemein erforderlich, und die Hypothekenbedingungen waren für Normalverdiener unmöglich einzuhalten. Infolgedessen waren die USA in erster Linie eine Nation von Mietern, und nur einer von zehn Haushalten besaß ein Haus.
Die Regierung hat die FHA geschaffen, um das Risiko für die Kreditgeber zu verringern und es den Kreditnehmern zu erleichtern, sich für Wohnungsbaudarlehen zu qualifizieren.
Die Wohneigentumsquote in den USA stieg stetig und erreichte 2004 ein Allzeithoch von 69,2 %, laut Untersuchungen der Federal Reserve Bank of St. Louis. Im dritten Quartal 2021 lag die Quote bei 65,4 %.
Obwohl FHA-Darlehen hauptsächlich für Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen konzipiert sind, stehen sie allen zur Verfügung, einschließlich denen, die sich herkömmliche Hypotheken leisten können.
Arten von Darlehen der Federal Housing Administration (FHA).
Neben traditionellen Hypotheken bietet die FHA mehrere andere Arten von Wohnungsbaudarlehen an.
Home Equity Conversion Hypothek (HECM)
Dies ist ein umgekehrtes Hypothekenprogramm, das Senioren ab 62 Jahren dabei hilft, das Eigenkapital in ihren Häusern in Bargeld umzuwandeln, während der Eigentumstitel des Hauses erhalten bleibt. Der Hausbesitzer kann das Geld in einem festen monatlichen Betrag, einer Kreditlinie oder einer Kombination aus beidem abheben.
FHA 203(k) Verbesserungsdarlehen
Bei diesem Darlehen werden die Kosten für bestimmte Reparaturen und Renovierungen in den Kreditbetrag eingerechnet. Es ist großartig für diejenigen, die bereit sind, ein Fixer-Upper zu kaufen und etwas Schweißkapital in ihr Zuhause zu stecken.
Energieeffiziente Hypothek der FHA
Dieses Programm ähnelt dem FHA 203(k) Improvement Loan Program, konzentriert sich jedoch auf Upgrades, die Ihre Stromrechnung senken können, wie z. B. neue Isolierung oder Solar- oder Windenergiesysteme.
Abschnitt 245(a) Darlehen
Dieses Programm eignet sich für Kreditnehmer, die erwarten, dass ihr Einkommen steigt. Die Hypothek mit abgestufter Zahlung (GPM) beginnt mit niedrigeren monatlichen Zahlungen, die im Laufe der Zeit allmählich ansteigen. Die Growing Equity Mortgage (GEM) sieht geplante Erhöhungen der monatlichen Kapitalzahlungen vor. Beide versprechen kürzere Kreditlaufzeiten.
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Quelle: US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung
FHA-Darlehensanforderungen
Ihr Kreditgeber wird Ihre Qualifikationen für ein FHA-Darlehen wie jeder Hypothekenantragsteller bewerten, beginnend mit einer Überprüfung, ob Sie eine gültige Sozialversicherungsnummer haben, sich rechtmäßig in den USA aufhalten und volljährig sind (gemäß den Gesetzen Ihres Bundesstaates). .
Die Kreditkriterien der FHA sind in gewisser Weise weniger streng als die Kreditkriterien einer Bank. Es gibt jedoch einige strengere Anforderungen.
Unabhängig davon, ob es sich um ein FHA-garantiertes Darlehen handelt oder nicht, wird Ihre finanzielle Vorgeschichte geprüft, wenn Sie eine Hypothek beantragen.
Kredit-Scores und Anzahlungen
FHA-Darlehen stehen Personen mit Kreditwerten von nur 500 zur Verfügung. Das liegt innerhalb des „sehr schlechten“ Bereichs für einen FICO-Score.
Wenn Ihre Kreditwürdigkeit zwischen 500 und 579 liegt, können Sie sich möglicherweise ein FHA-Darlehen sichern, vorausgesetzt, Sie können sich eine Anzahlung von 10 % leisten. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit 580 oder höher ist, können Sie ein FHA-Darlehen mit einer Anzahlung von nur 3,5 % erhalten.
Im Vergleich dazu benötigen Antragsteller in der Regel eine Kreditwürdigkeit von mindestens 620, um sich für eine herkömmliche Hypothek zu qualifizieren. Die von den Banken verlangte Anzahlung variiert zwischen 3 % und 20 %, je nachdem, wie eifrig sie sind, Geld zu verleihen, wenn Sie sich bewerben.
Generell gilt: Je schlechter Ihre Bonität und Anzahlung, desto höher der Zinssatz für Ihre Hypothek.
Geschichte der Schuldentilgung
Ein Kreditgeber wird sich Ihre Arbeitshistorie der letzten zwei Jahre sowie Ihre Zahlungshistorie für Rechnungen wie Nebenkosten- und Mietzahlungen ansehen.
Personen, die mit den Zahlungen des Bundesstudiendarlehens oder der Einkommensteuer in Verzug geraten , werden abgelehnt, es sei denn, sie stimmen einem zufriedenstellenden Rückzahlungsplan zu. Eine Insolvenz- oder Zwangsvollstreckungsgeschichte kann sich ebenfalls als problematisch erweisen.
Um sich für ein FHA-Darlehen – oder jede Art von Hypothek – zu qualifizieren, müssen in der Regel mindestens zwei oder drei Jahre vergangen sein, seit der Kreditnehmer Konkurs oder Zwangsvollstreckung erlitten hat. Es können jedoch Ausnahmen gemacht werden, wenn der Kreditnehmer nachweist, dass er daran gearbeitet hat, eine gute Kreditwürdigkeit wiederherzustellen und seine finanziellen Angelegenheiten in Ordnung zu bringen.
Nachweis über eine feste Anstellung
Hypotheken müssen zurückgezahlt werden, und der von der FHA zugelassene Kreditgeber möchte die Zusicherung, dass der Antragsteller dies erreichen kann. Der Schlüssel zur Bestimmung, ob der Kreditnehmer seine Verpflichtung erfüllen kann, ist der Nachweis einer kürzlichen und dauerhaften Beschäftigung.
Dies kann durch Steuererklärungen und eine aktuelle Jahresbilanz und Gewinn- und Verlustrechnung nachgewiesen werden.
Wenn Sie weniger als zwei Jahre, aber länger als ein Jahr selbstständig waren, können Sie sich trotzdem qualifizieren, wenn Sie in den zwei Jahren vor Ihrer Selbständigkeit eine solide Arbeits- und Einkommensgeschichte in demselben oder einem verwandten Beruf haben.
Ausreichendes Einkommen
Ihre Hypothekenzahlung, HOA-Gebühren,. Grundsteuern, Hypothekenversicherung und Hausbesitzerversicherung sollten weniger als 31 % Ihres Bruttoeinkommens betragen. Banken nennen dies die Front-End-Ratio.
In der Zwischenzeit sollte Ihre Back-End-Quote,. die sich aus Ihrer Hypothekenzahlung und allen anderen monatlichen Verbraucherschulden zusammensetzt, weniger als 43 % Ihres Bruttoeinkommens betragen.
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Quelle: US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung
FHA-Hypothekenversicherungsprämien (MIPs)
Ein FHA-Darlehen erfordert, dass Sie zwei Arten von Hypothekenversicherungsprämien (MIPs) zahlen – einen MIP im Voraus und einen jährlichen MIP, der monatlich gezahlt wird. Im Jahr 2022 beträgt der MIP im Voraus 1,75 % des Basisdarlehensbetrags.
Sie können den MIP entweder zum Zeitpunkt des Abschlusses im Voraus bezahlen oder ihn in das Darlehen einfließen lassen. Wenn Sie beispielsweise ein Wohnungsbaudarlehen über 350.000 USD erhalten, zahlen Sie im Voraus einen MIP von 1,75 % x 350.000 USD = 6.125 USD.
Diese Zahlungen werden auf ein Treuhandkonto eingezahlt, das vom US-Finanzministerium verwaltet wird. Wenn Sie mit Ihrem Darlehen in Verzug geraten, fließt das Geld in die Hypothekenrückzahlung.
Trotz seines Namens leisten Kreditnehmer jeden Monat jährliche MIP-Zahlungen, wobei die Zahlungen zwischen 0,45 % und 1,05 % des Basisdarlehensbetrags liegen. Die Auszahlungsbeträge unterscheiden sich je nach Kredithöhe, Kreditlaufzeit und ursprünglicher Beleihungsquote (LTV).
Nehmen wir an, Sie haben einen jährlichen MIP von 0,85 %. In diesem Fall würde ein Darlehen von 350.000 $ zu jährlichen MIP-Zahlungen von 0,85 % x 350.000 $ = 2.975 $ (oder 247,92 $ monatlich) führen. Diese monatlichen Prämien werden zusätzlich zur einmaligen MIP-Vorauszahlung gezahlt. Sie leisten jährliche MIP-Zahlungen entweder für 11 Jahre oder die Laufzeit des Darlehens, abhängig von der Laufzeit des Darlehens und dem LTV.
Unter Umständen können Sie den Betrag, den Sie an Prämien zahlen, von der Steuer absetzen. Sie müssen Ihre Abzüge aufschlüsseln – anstatt den Standardabzug zu nehmen – um dies zu tun.
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Quelle: US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung
Häuser, die sich für ein FHA-Darlehen qualifizieren
In der Regel muss die finanzierte Immobilie Ihr Hauptwohnsitz und selbstgenutzt sein. Mit anderen Worten, das FHA-Darlehensprogramm ist nicht für Investitions- oder Mietobjekte gedacht.
Ein- und Zweifamilienhäuser, Stadthäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen innerhalb von FHA-genehmigten Eigentumswohnungsprojekten kommen alle für eine FHA-Finanzierung in Frage.
Außerdem benötigen Sie eine Immobilienbewertung von einem von der FHA zugelassenen Gutachter, und das Haus muss bestimmte Mindeststandards erfüllen. Wenn das Haus diese Standards nicht erfüllt und der Verkäufer den erforderlichen Reparaturen nicht zustimmt, müssen Sie die Reparaturen beim Abschluss bezahlen. (In diesem Fall werden die Gelder bis zur Reparatur treuhänderisch aufbewahrt.)
Darlehensgrenzen der Federal Housing Administration (FHA).
FHA-Darlehen haben Grenzen, wie viel Sie leihen können. Diese werden nach Regionen festgelegt, wobei Bereiche mit niedrigeren Kosten eine niedrigere Grenze (als "Untergrenze" bezeichnet) als die üblichen FHA-Darlehen haben und Bereiche mit hohen Kosten eine höhere Zahl (als "Obergrenze" bezeichnet) haben.
Es gibt „besondere Ausnahme“-Regionen – darunter Alaska, Hawaii, Guam und die Amerikanischen Jungferninseln – wo sehr hohe Baukosten die Grenzen noch höher machen.
An anderer Stelle liegt die Grenze bei 115 % des mittleren Hauspreises für den Bezirk, wie vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) festgelegt.
Die folgende Tabelle listet die Kreditlimits für 2022 auf:
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US-Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung
Darlehenserleichterung der Federal Housing Administration (FHA).
Wenn Sie ein FHA-Darlehen erhalten, haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine Darlehenserleichterung, wenn Sie in eine berechtigte finanzielle Notlage wie Einkommensverlust oder eine Erhöhung der Lebenshaltungskosten geraten sind. Das FHA Home Affordable Modification Program (HAMP) zum Beispiel kann Ihre monatliche Hypothekenzahlung dauerhaft auf ein erschwingliches Niveau senken.
Um ein vollberechtigter Teilnehmer des Programms zu werden, müssen Sie einen Testzahlungsplan erfolgreich abschließen, bei dem Sie drei planmäßige Zahlungen – pünktlich – zum niedrigeren, geänderten Betrag leisten.
Das Endergebnis
Das FHA-Darlehen ist ein Weg zum Wohneigentum für Menschen, die die Banken sonst wahrscheinlich ablehnen würden. Sie haben möglicherweise wenig Bargeld für eine Anzahlung oder eine weniger als herausragende Kreditwürdigkeit. Ohne diese staatliche Garantie, dass die Bank ihr Geld zurückbekommt, qualifizieren sie sich möglicherweise nicht.
Wer sich jedoch eine beträchtliche Anzahlung leisten kann, ist mit einer konventionellen Hypothek möglicherweise besser beraten. Sie können möglicherweise die monatliche Hypothekenversicherungszahlung vermeiden und einen niedrigeren Zinssatz für das Darlehen erhalten.
FHA-Darlehen wurden nicht geschaffen, um potenziellen Hausbesitzern zu helfen, die am oberen Ende des Preisspektrums einkaufen. Vielmehr wurde das FHA-Darlehensprogramm geschaffen, um Hauskäufer mit niedrigem und mittlerem Einkommen zu unterstützen, insbesondere solche mit begrenztem Geld, das für eine Anzahlung gespart wurde.
Höhepunkte
Die Bundesregierung versichert FHA-Darlehen.
Da sie versichert sind, sind Banken eher bereit, Hauskäufern mit relativ niedriger Kreditwürdigkeit und wenig Bargeld, das sie für den Kauf aufbringen können, Geld zu leihen.
Erstkäufer von Eigenheimen stellen möglicherweise fest, dass ein FHA-Darlehen die günstigste Hypothekenoption ist.
FAQ
Wie werde ich meine FHA-Hypothekenversicherung los?
Die FHA-Hypothekenversicherung dauert für die Laufzeit des Darlehens oder für 11 Jahre, je nach Länge des Darlehens. Die einzige Möglichkeit, diese Hypothekenversicherung loszuwerden, besteht darin, die Hypothek mit einem Nicht-FHA-Darlehen zu refinanzieren. Ihr FHA-Darlehen wird dann vollständig zurückgezahlt. Unter der Annahme, dass Sie mindestens 20 % Eigenkapital am Haus besitzen, sollten Sie nicht länger verpflichtet sein, eine Hypothekenversicherung abzuschließen.
Wie beantrage ich ein FHA-Darlehen?
Sie beantragen ein FHA-Darlehen direkt bei der Bank oder einem anderen Kreditgeber Ihrer Wahl. Die meisten Banken und Hypothekengeber sind für FHA-Darlehen zugelassen. Sie können bei dem von Ihnen gewählten Kreditgeber eine Vorabgenehmigung für ein FHA-Darlehen beantragen. Der Kreditgeber wird genügend Finanzinformationen sammeln, um innerhalb eines Tages oder so eine Vorabgenehmigung zu erteilen (oder abzulehnen). Das gibt Ihnen eine Vorstellung davon, wie viel Sie leihen können, ohne sich zu irgendetwas zu verpflichten. All dies gilt für jeden Hypothekenantrag. Wenn Sie ein FHA-Darlehen wünschen, sollten Sie das im Voraus sagen.
Was ist der maximale Betrag, den Sie von einem FHA-Darlehen erhalten können?
Das hängt davon ab, wo Sie wohnen, sowie von Ihrer Fähigkeit, das Darlehen zurückzuzahlen. Der Höchstbetrag, den Sie ausleihen können, hängt von Ihren finanziellen Umständen ab. Der Höchstbetrag, den jeder von der FHA ausleihen kann, variiert je nach Region. Im Jahr 2022 reichen die Kreditlimits von 420.680 USD für eine Immobilie mit einer Einheit in einem kostengünstigeren Gebiet auf 2.800.900 $ für ein Haus mit vier Wohneinheiten in den teuersten Städten des Landes.
Wie viel kostet die FHA-Hypothekenversicherung?
FHA-Darlehen beinhalten sowohl eine Prämiengebühr im Voraus, die in die Hypothek einfließen kann, als auch eine monatliche Gebühr, die zu Ihrer Hypothekenzahlung hinzugefügt wird und direkt an die FHA geht. - Die Vorabgebühr beträgt 1,75 % des Darlehensbetrags. - Die monatliche Gebühr basiert auf dem Wert des Eigenheims. Um die Kosten zu schätzen, geben Sie die Zahlen in einen FHA-Darlehensrechner ein. Zum Beispiel zeigt es, dass ein 30-jähriges FHA-Darlehen zu einem Zinssatz von 3,955 % für ein Haus im Wert von 250.000 $ eine monatliche Darlehenszahlung von 1.166 $ plus eine monatliche Hypothekenversicherungszahlung von 174 $ hat. Die meisten Kreditgeber verlangen, dass Kreditnehmer eine Hypothekenversicherung abschließen, wenn sie weniger als 20 % auf das Darlehen zurückzahlen. Sobald der Kreditnehmer genug des Kredits zurückgezahlt hat, um 20 % Eigentum zu erreichen, kann die Versicherung fallen gelassen werden.
