Förfallo-på-rea-klausul
Vad Àr en förfallo-pÄ-rea-klausul?
En klausul om förfallotid Àr en bestÀmmelse om bolÄnekontrakt som krÀver att lÄntagaren ska betala tillbaka lÄngivaren i sin helhet vid försÀljning eller överlÄtelse av ett helt eller delvis intresse i fastigheten som sÀkerstÀller inteckningen. BolÄn med en förfallo-klausul kan inte övertas av fastighetens nya köpare.
Hur en klausul om förfallotid fungerar
En förfallo-pÄ-försÀljningsklausul tillÄter en lÄngivare att krÀva full Äterbetalning av ett lÄn om lÄntagaren sÀljer de sÀkerheter som anvÀnds för att sÀkra sitt lÄn. Denna typ av klausul anvÀnds i bostadslÄn och hindrar husÀgaren frÄn att sÀlja sin bostad innan de betalar av sin skuld. Om lÄntagaren försöker sÀlja fastigheten utan lÄngivarens medgivande, kan lÄngivaren utmÀta fastigheten.
De flesta bolÄn som utfÀrdas i USA inkluderar klausuler om förfallotid. Inför klausuler om förfallotid finansierades de flesta bostadsköp med antagliga bolÄn: vid en försÀljning skulle lÄneförpliktelserna tillfalla den nya Àgaren. Detta fungerade till nackdel för hypotekslÄngivaren, sÀrskilt om rÀntorna hade ökat sedan lÄnets uppkomst.
Hypotek med betalning vid försÀljning vs. Antagligt inteckning
Med en förfalloförsÀljningsklausul kan husÀgare inte överlÄta bolÄnet till köparen nÀr de sÀljer sin fastighet som de kunde med en antaglig inteckning. De mÄste istÀllet anvÀnda försÀljningslikviden för att betala av bolÄnet, och köparen mÄste skaffa ett nytt bolÄn pÄ egen hand.
PÄ det sÀttet hjÀlper en klausul om förfallodag till att skydda lÄngivaren (eller Àgaren av bolÄnet) frÄn risken att bolÄnet övergÄr till den nya Àgaren vid en tidpunkt dÄ rÄdande rÀntor Àr högre Àn rÀntan pÄ det bolÄnet. Den nya köparen skulle istÀllet fÄ ett nytt bolÄn till nuvarande rÀnta.
LÄngivare sÄvÀl som innehavare av pooler av inteckningar sÄsom vÀrdepapper med sÀkerhet i hypotekslÄn,. vÀrdepapper med sÀkerhet i tillgÄngar eller skuldförbindelser med sÀkerheter föredrar i allmÀnhet förtidspensionering av bolÄn med lÄga rÀntor.
Om en sÀljare försöker kringgÄ klausulen om förfallotid och överlÄta fastigheten till en ny Àgare utan att omedelbart betala tillbaka bolÄnet, kan lÄngivaren utmÀta fastigheten och ta den i besittning.
Undantag vid rea-klausul
Under 1982 Ärs Garn-St. Germain Act , lÄngivare kan inte genomdriva klausulen om förfall till försÀljning i vissa situationer, Àven nÀr Àgandet av den intecknade egendomen har Àndrats.
Om det sker en skilsmÀssa eller hemskillnad och ÀganderÀtten mellan makar Àndras (till exempel om egendomen Àgdes gemensamt och blir Àgd av en ensam make), kan lÄngivaren inte genomdriva klausulen om förfall till försÀljning. Detsamma gÀller om Àgaren överlÄter egendomen till sina barn, om en lÄntagare avlider och egendomen överlÄts till en slÀkting, eller om egendomen överlÄts till en levande trust och lÄntagaren Àr trustens förmÄnstagare.
En klausul om förfallotid kan inte hindra egendom frÄn att byta Àgare vid skilsmÀssa eller dödsfall. Egendom kan ocksÄ deeded till en trust, sÄ lÀnge som förmÄnstagaren fortsÀtter att bo i huset.
Varför skulle en lÄngivare inte Äberopa en förfallo-pÄ-försÀljningsklausul?
Ăven om lĂ„ngivaren enligt lag har rĂ€tt att Ă„beropa en klausul om förfallotid, kan det finnas situationer dĂ€r den kan vĂ€lja att inte göra det. Till exempel, pĂ„ en svag bostadsmarknad, kan det vara fördelaktigt för lĂ„ngivaren att lĂ„ta en ny köpare ta pĂ„ sig det gamla bolĂ„net snarare Ă€n att riskera att den ursprungliga lĂ„ntagaren kommer att misslyckas med det.
Eller om bostaden har minskat avsevÀrt i vÀrde och försÀljningen inte ger tillrÀckligt med pengar för att tÀcka skulden, kan lÄngivaren acceptera mindre Àn hela betalningen för att fÄ tillbaka Ätminstone en del av vad den Àr skyldig.
Exempel pÄ betalningsklausul
FörestÀll dig ett hypotetiskt par, Alan och Beth, som samÀger ett hem med ett bolÄn pÄ 100 000 USD. Detta bolÄn har en förfallo-pÄ-försÀljningsklausul, vilket innebÀr att om paret sÀljer sin bostad, kan de behöva betala tillbaka hela beloppet av sitt bolÄn.
Efter flera Är skiljer sig Alan och Beth och Beth blir ensam Àgare till hemmet. Eftersom de var makar utlöser inte överlÄtelsen klausulen om förfallotid: Beth kan överta hela Àgandet av bostaden och fortsÀtta att betala det ursprungliga bolÄnet.
NÀsta Är ökar bostadspriserna och Beth bestÀmmer sig för att sÀlja huset till Charlie. Eftersom Charlie inte omfattas av nÄgot undantag mÄste Beth kunna betala tillbaka resterande belopp pÄ bolÄnet vid avslutad försÀljning. Beroende pÄ bostadsmarknaden vid tidpunkten för försÀljningen kan lÄngivaren vÀlja att verkstÀlla bestÀmmelsen om förfallotid eller inte.
##Höjdpunkter
â En klausul om förfallotid Ă€r en bolĂ„nebestĂ€mmelse som Ă„lĂ€gger lĂ„ntagaren att betala tillbaka lĂ„ngivaren i sin helhet om fastigheten sĂ€ljs.
De flesta amerikanska bolÄn har klausuler om due-on-sale. De viktigaste undantagen Àr de lÄn som sÀkras av vissa federala myndigheter.
En klausul om förfallotid hindrar inte egendom frÄn att byta Àgare i hÀndelse av skilsmÀssa, separation eller arv.
â Ăven nĂ€r bolĂ„n har en förfallo-pĂ„-försĂ€ljningsklausul finns det tillfĂ€llen dĂ„ lĂ„ngivaren inte lagligen kan Ă„beropa den eller frivilligt vĂ€ljer att inte göra det.
â DĂ€remot tillĂ„ter antagbara inteckningar fastighetens nya köpare att ta över det befintliga bolĂ„net.
##FAQ
Har FHA- och VA-lÄn en förfallo-pÄ-försÀljningsklausul?
LÄn som Àr försÀkrade av FHA, VA eller USDA har inga klausuler om betalning vid försÀljning, vilket innebÀr att nya köpare kan ta pÄ sig den tidigare Àgarens inteckningsförpliktelser nÀr de köper en fastighet. Alla tre byrÄerna har dock specifika krav pÄ vem som Àr berÀttigad att ta dessa lÄn.
Kommer ett slutkravsbrev att utlösa en förfallo-pÄ-försÀljningsklausul?
Avslutshandlingar anvÀnds ofta för att överföra egendom utan utbyte av pengar, vilket kan intrÀffa mellan familjemedlemmar. SÄdana överlÄtelser kan dock stÀlla till problem om egendomen Àr belÄnad med en klausul om förfallotid. Om en fastighet överlÄts genom ett uppsÀgningsbrev, och parterna inte Àr slÀkt pÄ ett sÀtt som ger dem ett undantag, kan den ursprungliga Àgaren vara pÄ hugget för hela vÀrdet av lÄnet.
Finns det en betalningsklausul nÀr egendomen Àr begÄvad?
En klausul om förfallotid kan utlösas nÀr som helst ÀganderÀtten till en fastighet Àndras, efter sÀljarens gottfinnande. De huvudsakliga undantagen avser egendomsöverlÄtelser mellan makar, arv eller levande truster dÀr förmÄnstagaren Àr lÄntagaren. SÄvida inte en inteckningsfastighet Àr gÄva till lÄntagarens make eller barn, kan det att ge egendomen i gÄva utlösa klausulen om förfallotid.
Vilka typer av inteckningar har inte en förfallo-pÄ-försÀljningsklausul?
De flesta institutionella bolÄn som ges ut i USA har klausuler om förfallotid. De vanligaste undantagen Àr lÄn som Àr försÀkrade av Federal Housing Authority,. Department of Veteran's Affairs eller Department of Agriculture. Var och en av dessa byrÄer krÀver att den nya köparen uppfyller vissa villkor innan han tar lÄnet.
Har omsÀttningslÄn en klausul om förfallotid?
OmlottbolÄn Àr lÄn som inkluderar hela saldot av ett Àldre lÄn som inte har betalats till fullo. Dessa anvÀnds ofta vid bostadsförsÀljning, dÀr sÀljaren samlar in betalningar frÄn den nya köparen för att betala av det omslutande bolÄnet. Om det ursprungliga bolÄnet innehÄller en förfalloförsÀljningsklausul förfaller hela saldot vid försÀljningen av huset.
