Rundum-Hypothek

Was ist eine Wraparound-Hypothek?

Eine Rundum-Hypothek ist eine Art nachrangiges Darlehen, das die auf dem Grundstück fällige aktuelle Schuldverschreibung umschließt oder beinhaltet. Das Umlaufdarlehen besteht aus dem Restbetrag des ursprünglichen Darlehens zuzüglich eines Betrags zur Deckung des neuen Kaufpreises für die Immobilie. Diese Hypotheken sind eine Form der Sekundärfinanzierung. Der Verkäufer der Immobilie erhält einen besicherten Schuldschein,. der ein gesetzlicher Schuldschein ist, in dem der fällige Betrag aufgeführt ist. Eine Rundum-Hypothek wird auch als Umbruchdarlehen, vorrangige Hypothek, Kaufvertrag oder All-Inclusive-Hypothek bezeichnet.

Wie eine Wraparound-Hypothek funktioniert

Häufig ist eine Rundum-Hypothek eine Methode zur Refinanzierung einer Immobilie oder zur Finanzierung des Kaufs einer anderen Immobilie, wenn eine bestehende Hypothek nicht zurückgezahlt werden kann. Der Gesamtbetrag einer Rundum-Hypothek umfasst den unbezahlten Betrag der vorherigen Hypothek zuzüglich der vom Kreditgeber geforderten zusätzlichen Mittel. Der Kreditnehmer leistet die größeren Zahlungen für das neue Rundum-Darlehen, die der Kreditgeber verwendet, um die ursprüngliche Note zu bezahlen und sich selbst eine Gewinnmarge zu verschaffen. Je nach Formulierung in den Darlehensunterlagen kann das Eigentum sofort auf den neuen Eigentümer übergehen oder bis zur Befriedigung des Darlehens beim Verkäufer verbleiben.

Eine Wraparound-Hypothek ist eine Form der Verkäuferfinanzierung, die keine herkömmliche Bankhypothek beinhaltet, bei der der Verkäufer an die Stelle der Bank tritt.

Da es sich bei der Wraparound-Hypothek um eine nachrangige Hypothek handelt, haben alle höheren oder vorrangigen Ansprüche Vorrang. Im Falle eines Zahlungsausfalls würde die ursprüngliche Hypothek den gesamten Erlös aus der Liquidation der Immobilie erhalten, bis sie vollständig abbezahlt ist.

Wraparound-Hypotheken sind eine Form der Verkäuferfinanzierung, bei der ein Käufer eine Hypothek mit dem Verkäufer unterzeichnet, anstatt eine herkömmliche Bankhypothek zu beantragen. Der Verkäufer tritt dann an die Stelle der Bank und nimmt Zahlungen vom neuen Eigentümer der Immobilie entgegen. Die meisten verkäuferfinanzierten Kredite enthalten einen Aufschlag auf den berechneten Zinssatz, wodurch der Verkäufer zusätzlichen Gewinn erzielt.

Wraparound-Hypothek vs. zweite Hypothek

Sowohl Umlaufhypotheken als auch Zweithypotheken sind Formen der Verkäuferfinanzierung. Eine zweite Hypothek ist eine Art nachrangige Hypothek, die abgeschlossen wird, während eine ursprüngliche Hypothek noch in Kraft ist. Der Zinssatz für die zweite Hypothek ist tendenziell höher und der Kreditbetrag niedriger als bei der ersten Hypothek.

Ein bemerkenswerter Unterschied zwischen Rundum- und Zweithypotheken besteht darin, was mit dem aus dem ursprünglichen Darlehen fälligen Restbetrag passiert. Eine Wraparound-Hypothek beinhaltet die ursprüngliche Note, die in die neue Hypothekenzahlung gerollt wird. Bei einer zweiten Hypothek bilden der ursprüngliche Hypothekarsaldo und der neue Preis eine neue Hypothek.

Beispiel einer Rundum-Hypothek

Zum Beispiel besitzt Mr. Smith ein Haus mit einem Hypothekensaldo von 50.000 $ zu 4 % Zinsen. Mr. Smith verkauft das Haus für 80.000 $ an Mrs. Jones, die entweder von Mr. Smith oder einem anderen Kreditgeber eine Hypothek mit 6 % Zinsen erhält. Mrs. Jones leistet Zahlungen an Mr. Smith, der diese Zahlungen verwendet, um seine ursprüngliche Hypothek von 4 % zu bezahlen.

Mr. Smith erzielt einen Gewinn sowohl aus der Differenz zwischen dem Kaufpreis und der ursprünglich geschuldeten Hypothek als auch aus der Spanne zwischen den beiden Zinssätzen. Abhängig von den Darlehensunterlagen kann das Eigentum des Hauses auf Mrs. Jones übertragen werden. Wenn sie jedoch mit der Hypothek in Verzug gerät, kann der Kreditgeber oder ein vorrangiger Antragsteller das Eigentum pfänden und zurückfordern.

Höhepunkte

• Wraparound-Hypotheken werden zur Refinanzierung einer Immobilie verwendet und sind nachrangige Darlehen, die die aktuelle Schuldverschreibung für die Immobilie sowie ein neues Darlehen zur Deckung des Kaufpreises der Immobilie beinhalten.

• Bei einer Rundum-Hypothek zieht ein Kreditgeber eine Hypothekenzahlung vom Kreditnehmer ein, um die ursprüngliche Note zu bezahlen und sich selbst eine Gewinnmarge zu verschaffen.

• Wraparounds sind eine Form der Zweit- und Verkäuferfinanzierung, bei der der Verkäufer einen besicherten Schuldschein hält.

• Ein Wraparound entsteht in der Regel, wenn eine bestehende Hypothek nicht abbezahlt werden kann.