Voraussichtliche Hypothek

Was ist eine annehmbare Hypothek?

Eine übertragbare Hypothek ist eine Art Finanzierungsvereinbarung, bei der eine ausstehende Hypothek und ihre Bedingungen vom derzeitigen Eigentümer auf einen Käufer übertragen werden. Durch die Übernahme der Restschuld des Vorbesitzers kann der Käufer eine eigene Hypothek vermeiden. Verschiedene Arten von Darlehen können als annehmbare Hypotheken gelten, wobei einige Besonderheiten zu beachten sind.

Annehmbare Hypotheken verstehen

Viele Eigenheimkäufer nehmen in der Regel eine Hypothek bei einem Kreditinstitut auf, um den Kauf eines Eigenheims oder einer Immobilie zu finanzieren. Die vertragliche Vereinbarung zur Rückzahlung des Darlehens beinhaltet die Zinsen, die der Darlehensnehmer zahlen muss, sowie die Tilgungszahlungen an den Darlehensgeber.

Entscheidet sich der Eigenheimbesitzer, sein Eigenheim später zu verkaufen, kann er möglicherweise seine Hypothek auf den Eigenheimkäufer übertragen. In diesem Fall ist die ursprünglich aufgenommene Hypothek anzunehmen.

Eine annehmbare Hypothek ermöglicht es einem Hauskäufer, den aktuellen Kapitalsaldo, den Zinssatz, die Rückzahlungsfrist und alle anderen Vertragsbedingungen der Hypothek des Verkäufers anzunehmen. Anstatt den strengen Prozess zu durchlaufen, um einen Wohnungsbaukredit von der Bank zu erhalten, kann ein Käufer eine bestehende Hypothek übernehmen.

Ein Kostenvorteil könnte sich ergeben, wenn die aktuellen Zinssätze höher sind als der Zinssatz für das zu übernehmende Darlehen. In Zeiten steigender Zinsen steigen auch die Kreditkosten. In diesem Fall müssen Kreditnehmer mit hohen Zinsen für genehmigte Kredite rechnen. Daher hat eine annehmbare Hypothek wahrscheinlich einen niedrigeren Zinssatz, was für Käufer attraktiv ist. Wenn die annehmbare Hypothek einen festen Zinssatz hat, wird sie nicht von steigenden Zinssätzen beeinflusst. Ein Hypothekenrechner kann eine gute Ressource sein, um die monatlichen Kosten Ihrer Zahlung zu budgetieren.

Eine Übertragshypothek ist für Käufer attraktiv, wenn der bestehende Hypothekenzins niedriger ist als die aktuellen Marktzinsen.

Welche Arten von Darlehen sind annehmbar?

Einige der beliebtesten Arten von Hypotheken sind vermutlich: Federal Housing Authority (FHA), Veterans Affairs (VA) und das US-Landwirtschaftsministerium (USDA). Käufer, die eine Hypothek von einem Verkäufer übernehmen möchten, müssen bestimmte Anforderungen erfüllen und eine Genehmigung von der Agentur erhalten, die die Hypothek finanziert.

FHA-Darlehen

FHA-Darlehen sind annehmbar, wenn beide Transaktionsparteien die Voraussetzungen für die Übernahme erfüllen. Beispielsweise muss die Immobilie vom Verkäufer als Hauptwohnsitz genutzt werden. Käufer müssen zunächst überprüfen, ob das FHA-Darlehen annehmbar ist, und dann einen Antrag stellen, wie sie es für ein individuelles FHA-Darlehen tun würden. Der Kreditgeber des Verkäufers überprüft, ob der Käufer die Voraussetzungen erfüllt, einschließlich seiner Kreditwürdigkeit. Bei Genehmigung wird die Hypothek vom Käufer übernommen. Solange der Verkäufer jedoch nicht von dem Darlehen befreit wird, ist er weiterhin dafür verantwortlich.

VA-Darlehen

Das Department of Veterans Affairs bietet qualifizierten Militärangehörigen und Ehepartnern von Militärangehörigen Hypotheken an. Um jedoch ein VA-Darlehen aufzunehmen, muss der Käufer kein Mitglied des Militärs sein, um sich zu qualifizieren. Allerdings müssen der Kreditgeber und das regionale VA-Darlehensbüro den Käufer für die Kreditübernahme genehmigen, und meistens sind Käufer, die VA-Darlehen annehmen, militärische Mitglieder.

Für Darlehen, die vor dem 1. März 1988 initiiert wurden, können Käufer das VA-Darlehen frei übernehmen. Mit anderen Worten, der Käufer benötigt keine Zustimmung der VA oder des Kreditgebers, um die Hypothek zu übernehmen.

USDA-Darlehen

USDA-Darlehen werden Käufern von ländlichen Immobilien angeboten. Sie erfordern keine Anzahlung und haben oft niedrige Zinssätze. Um ein USDA-Darlehen aufzunehmen, muss der Käufer die Standardqualifikationen erfüllen, wie z. B. die Erfüllung von Kredit- und Einkommensanforderungen, und die Genehmigung des USDA zur Übertragung des Eigentums erhalten. Der Käufer kann die bestehenden Zinssätze und Darlehenskonditionen oder neue Zinssätze und Konditionen übernehmen. Auch wenn der Käufer alle Voraussetzungen erfüllt und die Genehmigung erhalten hat, kann die Hypothek nicht übernommen werden, wenn der Verkäufer mit Zahlungen in Verzug ist.

Wichtig

Herkömmliche Kredite, die von Fannie Mae und Freddie Mac besichert sind, sind im Allgemeinen nicht annehmbar, obwohl Ausnahmen für variabel verzinsliche Hypotheken zugelassen werden können.

Vor- und Nachteile übertragbarer Hypotheken

Die Vorteile des Erwerbs einer übertragbaren Hypothek in einem Hochzinsumfeld beschränken sich auf die Höhe des bestehenden Hypothekensaldos auf das Darlehen oder das Eigenheim. Wenn ein Käufer beispielsweise ein Haus für 250.000 USD kauft und die annehmbare Hypothek des Verkäufers nur einen Saldo von 110.000 USD aufweist, muss der Käufer eine Anzahlung von 140.000 USD leisten, um die Differenz zu decken. Oder der Käufer benötigt eine separate Hypothek, um die zusätzlichen Mittel zu sichern.

Ein Nachteil liegt vor, wenn der Kaufpreis des Eigenheims den Hypothekensaldo um einen erheblichen Betrag übersteigt, sodass der Käufer eine neue Hypothek aufnehmen muss. Je nach Bonität des Käufers und aktuellen Zinsen kann der Zinssatz deutlich über dem angenommenen Kredit liegen.

Normalerweise nimmt ein Käufer eine zweite Hypothek auf das bestehende Hypothekenguthaben auf, wenn das Eigenheimkapital des Verkäufers hoch ist. Möglicherweise muss der Käufer den zweiten Kredit bei einem anderen Kreditgeber als dem Kreditgeber des Verkäufers aufnehmen, was ein Problem darstellen könnte, wenn beide Kreditgeber nicht miteinander kooperieren. Außerdem erhöht der Besitz von zwei Krediten das Ausfallrisiko, insbesondere wenn einer einen höheren Zinssatz hat.

Ist das Eigenheim des Verkäufers jedoch gering, kann die übertragbare Hypothek eine attraktive Anschaffung für den Käufer sein. Wenn der Wert des Eigenheims 250.000 $ beträgt und der angenommene Hypothekensaldo 210.000 $ beträgt, muss der Käufer nur 40.000 $ aufbringen. Wenn der Käufer über diesen Betrag in bar verfügt, kann er den Verkäufer direkt bezahlen, ohne sich einen weiteren Kreditrahmen sichern zu müssen.

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Voraussichtliche Genehmigung der Hypothekenübertragung

Die endgültige Entscheidung darüber, ob eine übertragbare Hypothek übertragen werden kann, wird nicht dem Käufer und Verkäufer überlassen. Der Kreditgeber der ursprünglichen Hypothek muss die Hypothekenübernahme genehmigen, bevor das Geschäft von einer der beiden Parteien unterzeichnet werden kann. Der Eigenheimkäufer muss das Übernahmedarlehen beantragen und die Anforderungen des Kreditgebers erfüllen, wie z. B. ausreichendes Vermögen und Kreditwürdigkeit.

Ein Verkäufer ist weiterhin für alle Schuldenzahlungen verantwortlich, wenn die Hypothek von einem Dritten übernommen wird, es sei denn, der Kreditgeber genehmigt einen Freigabeantrag, der den Verkäufer von allen Verbindlichkeiten aus dem Kredit befreit.

Bei Genehmigung geht das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer über, der die erforderlichen monatlichen Rückzahlungen an die Bank leistet. Wenn die Übertragung vom Kreditgeber nicht genehmigt wird, muss der Verkäufer einen anderen Käufer finden, der bereit ist, seine Hypothek zu übernehmen, und über eine gute Bonität verfügt.

Eine Hypothek, die von einem Dritten übernommen wurde, bedeutet nicht, dass der Verkäufer von der Schuldentilgung befreit wird. Der Verkäufer kann für etwaige Ausfälle haftbar gemacht werden, die sich wiederum auf seine Kreditwürdigkeit auswirken könnten. Um dies zu vermeiden, muss der Verkäufer seine Haftung zum Zeitpunkt der Übernahme schriftlich freigeben, und der Kreditgeber muss dem Freigabeantrag zustimmen, der den Verkäufer von allen Verbindlichkeiten aus dem Darlehen befreit.

Häufig gestellte Fragen zu annehmbaren Hypotheken

Was bedeutet anzunehmen?

Annehmbar bezieht sich darauf, wenn eine Partei die Verpflichtung einer anderen übernimmt. Bei einer übertragbaren Hypothek übernimmt der Käufer die bestehende Hypothek des Verkäufers. Bei Übernahme der Hypothek haftet der Verkäufer oft nicht mehr für die Schulden.

Was bedeutet nicht anzunehmen?

Nicht übertragbar bedeutet, dass der Käufer die bestehende Hypothek vom Verkäufer nicht übernehmen kann. Herkömmliche Kredite sind nicht übertragbar. Einige Hypotheken haben nicht annehmbare Klauseln, die Käufer daran hindern, Hypotheken vom Verkäufer zu übernehmen.

Wie funktioniert ein Schuldscheindarlehen?

Um einen Kredit aufzunehmen, muss sich der Käufer beim Kreditgeber qualifizieren. Übersteigt der Hauspreis die verbleibende Hypothek, muss der Käufer eine Anzahlung in Höhe der Differenz zwischen Kaufpreis und Hypothek leisten. Wenn die Differenz erheblich ist, muss der Käufer möglicherweise eine zweite Hypothek absichern.

Woher weiß ich, ob meine Hypothek übertragbar ist?

Es gibt bestimmte Arten von Darlehen, die angenommen werden können. Beispielsweise sind USDA-, VA- und FHA-Darlehen annehmbar. Jede Agentur hat spezifische Anforderungen, die beide Parteien erfüllen müssen, damit der Kredit vom Käufer übernommen werden kann. Das USDA verlangt, dass sich das Haus in einem vom USDA genehmigten Gebiet befindet, der Verkäufer darf nicht im Zahlungsverzug sein und der Käufer muss bestimmte Einkommens- und Kreditgrenzen einhalten. Der Käufer sollte zunächst mit dem Verkäufer und dem Kreditgeber des Verkäufers bestätigen, ob das Darlehen annehmbar ist.

Ist eine anrechenbare Hypothek gut?

Wenn die aktuellen Zinssätze höher sind als die einer bestehenden Hypothek, kann die Aufnahme eines Darlehens die günstigste Option sein. Außerdem fallen beim Abschluss nicht so viele Kosten an. Auf der anderen Seite muss der Käufer, wenn der Verkäufer über ein beträchtliches Eigenkapital verfügt, entweder eine hohe Anzahlung leisten oder eine zweite Hypothek für den Restbetrag abschließen, der nicht durch die bestehende Hypothek gedeckt ist.

Das Endergebnis

Eine annehmbare Hypothek kann für Käufer attraktiv sein, wenn die aktuellen Hypothekenzinsen hoch sind und die Abschlusskosten erheblich niedriger sind als bei herkömmlichen Hypotheken. Wenn der Eigentümer jedoch über viel Eigenkapital verfügt, muss der Käufer möglicherweise eine erhebliche Anzahlung leisten oder einen neuen Kredit für die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und der bestehenden Hypothek aufnehmen. Außerdem sind nicht alle Kredite annehmbar, und wenn dies der Fall ist, muss sich der Käufer noch bei der Agentur und dem Kreditgeber qualifizieren. Wenn die Vorteile die Risiken überwiegen, könnte eine übertragbare Hypothek die beste Option für Wohneigentum sein.

Höhepunkte

• USDA-, FHA- und VA-Darlehen sind annehmbar, wenn bestimmte Kriterien erfüllt sind.

• Der Käufer muss kein Militärmitglied sein, um ein VA-Darlehen zu übernehmen.

• Eine übertragbare Hypothek ist eine Vereinbarung, bei der eine ausstehende Hypothek und ihre Bedingungen vom derzeitigen Eigentümer auf einen Käufer übertragen werden können.

• Bei steigenden Zinsen ist eine übertragbare Hypothek für einen Käufer attraktiv, der einen bestehenden Kredit zu einem niedrigeren Zinssatz aufnimmt.

• Käufer müssen sich noch für die Hypothek qualifizieren, um sie übernehmen zu können.