FHA 203(k) Darlehen
Was ist ein FHA-Darlehen?
Ein FHA-Darlehen ist eine staatlich abgesicherte Hypothek, die von der Federal Housing Administration versichert ist. FHA-Wohnungsbaudarlehen erfordern niedrigere Mindestkreditwerte und Anzahlungen als viele herkömmliche Darlehen, was sie besonders beliebt bei erstmaligen Eigenheimkäufern macht. Tatsächlich waren laut dem Jahresbericht 2020 der FHA mehr als 83 Prozent aller FHA-Darlehensvergaben für Kreditnehmer, die ihr erstes Eigenheim kauften.
Während die Regierung diese Kredite versichert, werden sie tatsächlich von Hypothekenbanken Dritter gezeichnet und verwaltet.
Wie FHA-Darlehen funktionieren
FHA-Darlehen haben Laufzeiten von 15 Jahren und 30 Jahren mit festen Zinssätzen. Die flexiblen Zeichnungsstandards der Agentur sollen dazu beitragen, Kreditnehmern, die sich möglicherweise nicht für private Hypotheken qualifizieren, eine Chance zu geben, Eigenheimbesitzer zu werden.
Aber es gibt einen Haken: Kreditnehmer müssen eine FHA-Hypothekenversicherung bezahlen, die den Kreditgeber vor einem Verlust schützen soll, wenn der Kreditnehmer ausfällt. Eine Hypothekenversicherung ist für die meisten Kredite erforderlich, wenn die Kreditnehmer weniger als 20 Prozent zurückzahlen. Bei allen FHA-Darlehen muss der Kreditnehmer zwei Hypothekenversicherungsprämien zahlen:
Prämie für Hypothekenversicherung im Voraus: 1,75 Prozent des Kreditbetrags, gezahlt, wenn der Kreditnehmer das Darlehen erhält. Die Prämie kann auf die finanzierte Kreditsumme angerechnet werden.
Jährliche Hypothekenversicherungsprämie: 0,45 Prozent bis 1,05 Prozent, abhängig von der Darlehenslaufzeit (15 Jahre vs. 30 Jahre), der Darlehenssumme und dem anfänglichen Beleihungsauslauf oder LTV. Dieser Prämienbetrag wird durch 12 geteilt und monatlich ausgezahlt.
Wenn Sie also 150.000 US-Dollar leihen, beträgt Ihre Prämie für die Hypothekenversicherung im Voraus 2.625 US-Dollar, und Ihre Jahresprämie liegt je nach Laufzeit zwischen 675 US-Dollar (56,25 US-Dollar pro Monat) und 1.575 US-Dollar (131,25 US-Dollar pro Monat).
FHA-Hypothekenversicherungsprämien werden nach 11 Jahren für die meisten Kreditnehmer storniert, wenn sie 90 Prozent oder weniger des Immobilienwerts finanziert haben – mit anderen Worten, für diejenigen, die mindestens 10 Prozent zahlen und mit ihren monatlichen Hypothekenzahlungen auf dem Laufenden bleiben. Darlehen mit einem anfänglichen LTV-Verhältnis von mehr als 90 Prozent sind versichert, bis die Hypothek vollständig zurückgezahlt ist.
FHA-Kreditgeber sind darauf beschränkt, nicht mehr als 3 bis 5 Prozent des Kreditbetrags an Abschlusskosten zu berechnen, und die FHA erlaubt bis zu 6 Prozent der Abschlusskosten des Kreditnehmers, z. B. Gebühren für eine Bewertung, Kreditauskunft oder Titelsuche von Verkäufern, Bauherren oder Kreditgebern gedeckt.
So qualifizieren Sie sich für ein FHA-Darlehen
Um für ein FHA-Darlehen in Frage zu kommen, müssen Kreditnehmer die folgenden Kreditvergaberichtlinien erfüllen:
Haben Sie einen FICO-Score von 500 bis 579 mit 10 Prozent Minus oder einen FICO-Score von 580 oder höher mit 3,5 Prozent Minus.
Nachweisbare Beschäftigungsgeschichte der letzten zwei Jahre.
Ein nachweisbares Einkommen durch Gehaltsabrechnungen, Bundessteuererklärungen und Kontoauszüge haben.
Verwenden Sie das Darlehen zur Finanzierung eines Hauptwohnsitzes.
Stellen Sie sicher, dass die Immobilie von einem von der FHA zugelassenen Gutachter bewertet wurde und die HUD-Richtlinien erfüllt.
Haben Sie eine Front-End-Schuldenquote (monatliche Hypothekenzahlungen) von nicht mehr als 31 Prozent des monatlichen Bruttoeinkommens.
Haben Sie eine Back-End-Schuldenquote (Hypothek zuzüglich aller monatlichen Schuldenzahlungen) von nicht mehr als 43 Prozent des monatlichen Bruttoeinkommens (Kreditgeber könnten in einigen Fällen eine Quote von bis zu 50 Prozent zulassen).
Warten Sie ein bis zwei Jahre, bevor Sie das Darlehen nach der Insolvenz beantragen, oder drei Jahre nach der Zwangsvollstreckung (Kreditgeber können Ausnahmen von diesen Wartezeiten für Kreditnehmer mit mildernden Umständen machen).
So finden Sie einen FHA-Kreditgeber und beantragen einen FHA-Kredit
FHA-Kreditnehmer erhalten ihre Wohnungsbaudarlehen von FHA-zugelassenen Kreditgebern, die ihre eigenen Zinssätze, Kosten und Zeichnungsstandards festlegen können, solange die FHA-Mindestwerte eingehalten werden. Zugelassene Kreditgeber reichen von den größten Banken und Kreditgenossenschaften bis hin zu Gemeinschaftsbanken und unabhängigen Hypothekenbanken.
Die Beantragung eines FHA-Darlehens erfordert einige wichtige Schritte:
Kennen Sie Ihr Budget: Bevor Sie einen Antrag auf ein FHA-Darlehen stellen, sollten Sie wissen, wie viel Sie sich für ein Eigenheim leisten können.
Stellen Sie Ihre Unterlagen zusammen: Die Beantragung eines Kredits für einen großen Geldbetrag bedeutet, dass Sie einen vollständigen Blick unter die Haube Ihrer Finanzen abgeben. Bevor Sie ein FHA-Darlehen beantragen, halten Sie alle diese Dokumente bereit: zwei Jahre Steuererklärungen; zwei aktuelle Gehaltsabrechnungen; Ihren Führerschein; und vollständige Aufstellungen Ihres Vermögens (Girokonto, Sparkonto, 401(k) und alle anderen Orte, an denen Sie Geld halten).
Vergleichen Sie Ihre Angebote: Es ist hilfreich, sich von mehreren Kreditgebern vorab genehmigen zu lassen, damit Sie verschiedene Refinanzierungssätze und -bedingungen vergleichen können, um sicherzustellen, dass Sie das beste Angebot erhalten.
FHA vs. herkömmliche Kredite
Im Gegensatz zu FHA-Darlehen sind herkömmliche Darlehen nicht staatlich versichert. Um sich für eine herkömmliche Hypothek zu qualifizieren, sind eine höhere Kreditwürdigkeit, ein solides Einkommen und eine Anzahlung von mindestens 3 Prozent für bestimmte Kreditprogramme erforderlich. Hier ist ein direkter Vergleich der beiden Arten von Darlehen.
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FHA-Darlehen vs. herkömmliche Hypotheken
Vor- und Nachteile von FHA-Darlehen
Vorteile
Sie können eine niedrigere Kreditwürdigkeit haben: Wenn Sie keine ausreichende Kredithistorie haben oder in der Vergangenheit auf einige Probleme mit pünktlichen Zahlungen gestoßen sind, ist eine Kreditwürdigkeit von 620 die typische magische Zahl für die Berücksichtigung einer herkömmlichen Hypothek – scheint unerreichbar. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit 580 beträgt, haben Sie bei den meisten von der FHA zugelassenen Kreditgebern einen guten Ruf.
Sie können eine geringere Anzahlung leisten: FHA-Darlehen bieten auch die Möglichkeit einer geringeren Anzahlung. Bei einer Bonität von mindestens 580 können Sie bereits eine Anzahlung von 3,5 Prozent leisten. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit zwischen 500 und 579 liegt, können Sie sich möglicherweise immer noch für ein FHA-unterstütztes Darlehen qualifizieren, müssen jedoch eine Anzahlung von 10 Prozent leisten.
Sie können früher mit dem Mieten aufhören: Da FHA-Darlehen den Kauf eines Eigenheims erleichtern, können Sie früher mit dem Aufbau von Eigenkapital beginnen. Anstatt weiterhin zu mieten und gleichzeitig zu versuchen, mehr Geld zu sparen oder Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern, machen FHA-Darlehen den Traum vom Eigenheimbesitzer früher möglich.
Nachteile
Sie kommen um eine Hypothekenversicherung nicht herum: Da Ihre Kreditwürdigkeit niedriger ist, besteht ein höheres Ausfallrisiko. Um den Kreditgeber zu schützen, müssen Sie eine Hypothekenversicherung abschließen. Sie können die Versicherungsprämie im Voraus in Ihre Abschlusskosten einfließen lassen, aber Ihre Jahresprämien werden in 12 Raten aufgeteilt und erscheinen auf jeder Hypothekenrechnung. Wenn Sie weniger als 10 Prozent einzahlen, müssen Sie diese jährlichen Prämien für die gesamte Laufzeit des Darlehens zahlen. Es gibt kein Entkommen ihnen. Das ist ein großer Unterschied zu herkömmlichen Krediten: Sobald Sie 20 Prozent Eigenkapital aufgebaut haben, müssen Sie keine private Baufinanzierung mehr bezahlen.
Sie müssen Eigentumsanforderungen erfüllen: Wenn Sie ein FHA-Darlehen beantragen, muss das Eigentum einige Zulassungsvoraussetzungen erfüllen. Der wichtigste ist der Preis: FHA-unterstützte Hypotheken dürfen bestimmte Beträge nicht überschreiten, die je nach Standort variieren. Sie müssen auch in der Immobilie wohnen. FHA-Darlehen für Neuanschaffungen sind nicht für Zweitwohnungen oder Anlageimmobilien konzipiert.
Sie könnten mehr bezahlen: Wenn Sie die Hypothekenzinsen zwischen FHA und konventionellen Darlehen vergleichen, werden Sie möglicherweise feststellen, dass die Zinssätze für FHA-Darlehen niedriger sind. Der effektive Jahreszins ist jedoch der bessere Vergleichspunkt, da er die Gesamtkosten der Kreditaufnahme darstellt. Bei FHA-Darlehen kann der effektive Jahreszins manchmal höher sein als bei herkömmlichen Darlehen.
Einige Verkäufer könnten zurückschrecken: Auf dem äußerst wettbewerbsintensiven Pandemie-Wohnungsmarkt betrachteten Verkäufer, die mehrere Angebote abwägten, FHA-Kreditnehmer oft als weniger günstig.
FHA-Darlehensgrenzen im Jahr 2022
Jedes Jahr aktualisiert die FHA ihre Darlehenslimits basierend auf der Entwicklung der Eigenheimpreise. Für 2022 beträgt die Untergrenze für FHA-Darlehen für Einfamilienhäuser in den meisten Teilen des Landes 420.680 USD, gegenüber 356.362 USD im Jahr 2021. Für Gebiete mit hohen Kosten beträgt die Obergrenze 970.800 USD, gegenüber 822.375 USD vor einem Jahr.
Die FHA ist gesetzlich verpflichtet, ihre Beträge basierend auf den von der Federal Housing Finance Agency (FHFA) festgelegten Darlehensgrenzen für herkömmliche Hypotheken, die von Fannie Mae und Freddie Mac garantiert oder besessen werden, anzupassen. Ober- und Untergrenzen variieren je nach Lebenshaltungskosten in einem bestimmten Gebiet und können von einem Landkreis zum nächsten unterschiedlich sein. Gebiete mit höheren Lebenshaltungskosten haben höhere Grenzen und umgekehrt. Besondere Ausnahmen gelten für Wohnungen in Alaska, Hawaii, Guam und den Jungferninseln, wo der Hausbau im Allgemeinen teurer ist.
Andere Arten von FHA-Darlehen
Zusätzlich zu den standardmäßigen 15-jährigen und 30-jährigen FHA-Darlehen für Hauskäufe und Refinanzierung versichert die FHA auch andere Darlehensprogramme, die von privaten Kreditgebern angeboten werden. Hier ist ein Blick auf jeden von ihnen.
203(k) Darlehen
FHA 203(k)-Darlehen helfen Hauskäufern, ein Haus zu kaufen – und es zu renovieren – alles mit einer einzigen Hypothek. Hausbesitzer können das Programm auch nutzen, um ihre bestehende Hypothek zu refinanzieren und die Kosten für Umbauprojekte in das neue Darlehen aufzunehmen. FHA 203(k) Darlehen gibt es in zwei Arten:
Der Limited 203(k) hat ein einfacheres Antragsverfahren und die Reparaturen oder Verbesserungen dürfen höchstens 35.000 US-Dollar betragen.
Der Standard 203(k) erfordert zusätzlichen Papierkram und gilt für Verbesserungen, die mehr als 5.000 $ kosten, aber der Gesamtwert der Immobilie muss immer noch innerhalb der FHA-Hypothekengrenze für das Gebiet liegen.
HECM
Die Home Equity Conversion Mortgage (HECM) ist die beliebteste Art der Umkehrhypothek und wird auch von der FHA versichert. Ein HECM ermöglicht älteren Hausbesitzern (ab 62 Jahren) mit erheblichem Eigenkapital oder denen, die ihre Häuser vollständig besitzen, einen Teil des Eigenkapitals ihres Hauses abzuheben. Der Betrag, der zum Abheben zur Verfügung steht, variiert je nach Kreditnehmer und hängt vom Alter des jüngsten Kreditnehmers oder berechtigten nicht kreditnehmenden Ehepartners, den aktuellen Zinssätzen und dem geringeren Wert aus dem Schätzwert des Eigenheims oder der HECM FHA-Hypothekengrenze oder dem Verkaufspreis ab.
Energieeffiziente Hypothek
Das von der FHA unterstützte Energy Efficient Mortgage (EEM)-Programm ermöglicht es Hauskäufern, Häuser zu erwerben, die bereits energieeffizient sind, wie z. B. Energy Star-zertifizierte Gebäude. Das Programm kann auch verwendet werden, um ältere Häuser mit energieeffizienten oder „grünen“ Updates zu kaufen und umzubauen und die Kosten für die Upgrades ohne größere Anzahlung in das Darlehen einzuzahlen.
245(a) Darlehen
Das Darlehen nach FHA Section 245(a), auch als Graduated Payment Mortgage bekannt, richtet sich an Kreditnehmer, deren Einkommen im Laufe der Zeit steigen wird. Sie beginnen mit kleineren monatlichen Zahlungen, die allmählich ansteigen. Fünf spezifische Pläne stehen zur Verfügung: drei Pläne, die fünf Jahre lang steigende Zahlungen bei 2,5 Prozent, 5 Prozent und 7,5 Prozent jährlich ermöglichen. Zwei weitere Pläne legen Zahlungserhöhungen über 10 Jahre bei 2 Prozent und 3 Prozent jährlich fest.
FHA-Darlehenserleichterung
Kreditdienstleister können denjenigen, die unter einer ernsthaften finanziellen Notlage leiden oder Schwierigkeiten haben, ihre Zahlungen zu leisten, eine gewisse Flexibilität bei den FHA-Darlehensanforderungen bieten. Diese Erleichterung könnte in Form einer vorübergehenden Stundung oder einer Darlehensänderung bestehen, die den Zinssatz senkt, die Amortisationszeit verlängert oder einen Teil des Darlehenssaldos ohne Zinsen aufschiebt.
Ist ein FHA-Darlehen das Richtige für Sie?
Ein FHA-Darlehen könnte die richtige Wahl für Sie sein, wenn Sie über eine anständige Kreditwürdigkeit verfügen und keine große Anzahlung gespart haben. Die Tatsache, dass Sie eine FHA-Hypothek mit nur 3,5 Prozent Abschlag erhalten können, macht Wohneigentum für viele Menschen greifbar, aber das bedeutet nicht, dass FHA-Darlehen die beste Option für alle sind.
Wenn Sie eine starke Bonität haben, besteht eine gute Chance, dass Sie sich für eine herkömmliche Hypothek qualifizieren, selbst wenn Sie keine 20 Prozent zurückzahlen können. Mit einem herkömmlichen Darlehen können Sie aus PMI aussteigen, sobald Sie genügend Eigenkapital aufgebaut haben.
Wenn Sie viel Geld für eine Anzahlung gespart haben, können Sie in ähnlicher Weise möglicherweise einen herkömmlichen Kredit erhalten, auch wenn Sie keine perfekte Kreditwürdigkeit haben.
FHA-Darlehensalternativen
Wenn Sie eine Hypothek benötigen, aber nicht genug für eine Anzahlung von 20 Prozent haben oder eine weniger als perfekte Kreditwürdigkeit haben, gibt es einige Möglichkeiten, wie Sie sich qualifizieren können.
Wenn Ihre Kreditwürdigkeit das Problem ist, können Sie versuchen, einen Mitunterzeichner zu finden, der bereit ist, Ihre Hypothek mitzuunterzeichnen. Wenn Sie einen Antrag mit einem Partner oder Ehepartner mit guter Bonität stellen, kann es sinnvoll sein, ihn allein für den Kredit zu beantragen, damit Ihre Kreditwürdigkeit Ihre Genehmigungschancen nicht beeinträchtigt.
Die Quintessenz
FHA-Darlehen sind eine großartige Option für Kreditnehmer, die keine gute Kreditwürdigkeit haben oder nicht viel Geld für eine Anzahlung haben. Beachten Sie jedoch, dass die langfristigen Kosten einer FHA-Hypothek aufgrund der damit verbundenen unvermeidlichen Hypothekenversicherungszahlungen höher sind.
Höhepunkte
Diese Darlehen sollen den Eigenheimbesitz von Haushalten mit niedrigem Einkommen unterstützen, indem sie es ihnen ermöglichen, ältere Immobilien als ihren Hauptwohnsitz zu verbessern und zu modernisieren.
Die FHA bietet je nach Umfang der erforderlichen Reparaturen verschiedene Varianten des 203(k)-Darlehens an.
Ein FHA 203(k)-Darlehen ist eine staatlich abgesicherte Hypothek, bei der es sich im Wesentlichen um ein Baudarlehen handelt, das sowohl den Kauf als auch die Reparatur eines Eigenheims finanziert.
FAQ
Vergibt die FHA das Darlehen?
Nein. Die FHA versichert das Darlehen. Sie müssen das Darlehen über ein Finanzinstitut wie eine Bank oder eine Kreditgenossenschaft erhalten.
Können Sie ein 203(k)-Darlehen für alle Verbesserungen verwenden?
Nein. Alles, was als extravagant oder luxuriös gilt – wie ein Tennisplatz, ein Pavillon oder ein neues Schwimmbad – ist nicht erlaubt. Die meisten Reparaturen und Upgrades kommen jedoch in Frage, einschließlich der Sanierung eines vorhandenen Swimmingpools.
Wie funktioniert ein FHA 203(k)-Darlehen und welche Typen gibt es?
Ein FHA 203 (k) -Darlehen ist für den Kauf von Eigenheimen und die Renovierung von Eigenheimen bestimmt. Es gibt zwei Arten: limitiert und Standard. Der geliehene Betrag berücksichtigt sowohl den Kaufpreis des Eigenheims als auch die Renovierungskosten, zu denen Material und Arbeit gehören. Es soll dazu beitragen, ärmere Gemeinden zu rehabilitieren und Menschen mit niedrigem Einkommen zu helfen.
