FHA 203(k)-lån
Hva er et FHA-lån?
Et FHA-lån er et statsstøttet boliglån forsikret av Federal Housing Administration. FHA-boliglån krever lavere minimumskredittscore og nedbetalinger enn mange konvensjonelle lån, noe som gjør dem spesielt populære blant førstegangshuskjøpere. Faktisk, ifølge FHAs årsrapport for 2020, var mer enn 83 prosent av alle FHA-lånoppdrag for låntakere som kjøpte sine første boliger.
Mens staten forsikrer disse lånene, er de faktisk tegnet og administrert av tredjeparts boliglånsgivere.
Hvordan FHA-lån fungerer
FHA-lån kommer i 15-års og 30-års vilkår med fast rente. Byråets fleksible forsikringsstandarder er utformet for å gi låntakere som kanskje ikke kvalifiserer for private boliglån en sjanse til å bli huseiere.
Men det er en hake: Låntakere må betale FHA boliglånsforsikring, som er utformet for å beskytte långiveren mot tap hvis låntakeren misligholder. Boliglånsforsikring kreves på de fleste lån når låntakere legger ned mindre enn 20 prosent. Alle FHA-lån krever at låntakeren betaler to boliglånsforsikringspremier:
Forskuddsforsikringspremie for boliglån: 1,75 prosent av lånebeløpet, betales når låntaker får lånet. Premien kan rulles inn i det finansierte lånebeløpet.
Årlig boliglånsforsikringspremie: 0,45 prosent til 1,05 prosent, avhengig av låneperioden (15 år vs. 30 år), lånebeløpet og den opprinnelige belåningsgraden, eller LTV. Dette premiebeløpet deles på 12 og betales månedlig.
Så hvis du låner $150 000, vil forhåndsforsikringspremien på boliglån være $2625 og den årlige premien vil variere fra $675 ($56,25 per måned) til $1,575 ($131,25 per måned), avhengig av løpetiden.
FHA boliglånsforsikringspremier vil bli kansellert etter 11 år for de fleste låntakere hvis de finansierte 90 prosent eller mindre av eiendommens verdi - med andre ord for de som legger minst 10 prosent ned og holder seg oppdatert med sine månedlige boliglånsbetalinger. Lån med en innledende LTV-grad på over 90 prosent vil være forsikringsmessig inntil boliglånet er fullt nedbetalt.
FHA-långivere er begrenset til å belaste ikke mer enn 3 til 5 prosent av lånebeløpet i avsluttende kostnader, og FHA tillater opptil 6 prosent av låntakerens avsluttende kostnader, for eksempel gebyrer for en vurdering, kredittrapport eller tittelsøk. dekkes av selgere, byggherrer eller långivere.
Hvordan kvalifisere for et FHA-lån
For å være kvalifisert for et FHA-lån, må låntakere oppfylle følgende utlånsretningslinjer:
Ha en FICO-score på 500 til 579 med 10 prosent ned, eller en FICO-score på 580 eller høyere med 3,5 prosent ned.
Ha en etterprøvbar arbeidshistorie de siste to årene.
Ha verifiserbar inntekt gjennom lønnsslipper, føderal selvangivelse og kontoutskrifter.
Bruk lånet til å finansiere en primærbolig.
Sørg for at eiendommen er taksert av en FHA-godkjent takstmann og oppfyller HUD-retningslinjene.
Ha en front-end gjeldsgrad (månedlige boliglånsbetalinger) på ikke mer enn 31 prosent av brutto månedlig inntekt.
Ha en back-end gjeldsgrad (boliglån pluss alle månedlige gjeldsbetalinger) på ikke mer enn 43 prosent av brutto månedlig inntekt (långivere kan tillate et forhold på opptil 50 prosent, i noen tilfeller).
Vent ett til to år før du søker om lånet etter konkurs, eller tre år etter tvangssalg (låntakere kan gjøre unntak fra disse ventetidene for låntakere med formildende omstendigheter).
Hvordan finne en FHA-utlåner og søke om et FHA-lån
FHA-låntakere får boliglånene sine fra FHA-godkjente långivere, som kan sette sine egne priser, kostnader og garantistandarder så lenge FHA-minimumene er oppfylt. Godkjente långivere spenner fra de største bankene og kredittforeningene til samfunnsbanker og uavhengige kredittforetak.
Å søke om et FHA-lån krever noen få nøkkeltrinn:
Kjenn budsjettet ditt: Før du sender inn en søknad om et FHA-lån, vil du vite hvor mye du har råd til å bruke på et hjem.
Sett sammen dokumentene dine: Å søke om å låne en stor slump penger betyr å overlate et komplett utseende under panseret på økonomien din. Før du søker om et FHA-lån, ha alle disse dokumentene klare: to år med selvangivelse; to nylige lønnsslipper; førerkortet ditt; og fullstendig oversikt over dine eiendeler (sjekkkonto, sparekonto, 401(k) og andre steder der du har penger).
Sammenlign tilbudene dine: Å bli forhåndsgodkjent med flere långivere er nyttig, slik at du kan sammenligne ulike refinansieringssatser og vilkår for å sikre at du får den beste avtalen.
FHA vs. konvensjonelle lån
I motsetning til FHA-lån, er konvensjonelle lån ikke forsikret av staten. Å kvalifisere for et konvensjonelt boliglån krever en høyere kredittscore, solid inntekt og en forskuddsbetaling på minst 3 prosent for visse låneprogrammer. Her er en side-ved-side sammenligning av de to typene lån.
TTT
FHA-lån vs. konvensjonelle boliglån
Fordeler og ulemper med FHA-lån
###proffer
Du kan ha en lavere kredittscore: Hvis du ikke har etablert mye av en kreditthistorikk eller du har støtt på noen problemer tidligere med å foreta retttidige betalinger, en kredittscore på 620 - det typiske magiske tallet for vurdering av et konvensjonelt boliglån - kan virke utenfor rekkevidde. Hvis kredittpoengsummen din er 580, har du god status hos de fleste FHA-godkjente långivere.
Du kan gjøre en lavere forskuddsbetaling: FHA-lån gir også mulighet for en mindre forskuddsbetaling. Med en kredittscore på minst 580 kan du foreta en forskuddsbetaling på så lite som 3,5 prosent. Hvis kredittpoengsummen din er mellom 500 og 579, kan du fortsatt være i stand til å kvalifisere deg for et FHA-støttet lån, men du må betale en forskuddsbetaling på 10 prosent.
Du kan slutte å leie tidligere: Siden FHA-lån gjør det enklere å kjøpe bolig, kan du begynne å bygge egenkapital tidligere. I stedet for å fortsette å leie mens du prøver å spare mer penger eller forbedre kredittscore, gjør FHA-lån drømmen om å være huseier mulig tidligere.
###Ulemper
Du vil ikke kunne unngå boliglånsforsikring: Siden kredittpoengsummen din er lavere, er du en større risiko for mislighold. For å beskytte utlåner må du betale boliglånsforsikring. Du kan rulle inn forhåndsforsikringspremien inn i sluttkostnadene dine, men de årlige premiene dine vil bli delt inn i 12 avdrag og vises på hver boliglånsregning. Hvis du legger ned mindre enn 10 prosent, må du betale disse årlige premiene for hele lånets levetid. Det er ingen å unnslippe dem. Det er en stor forskjell fra konvensjonelle lån: Når du først bygger opp 20 prosent egenkapital, trenger du ikke lenger betale for privat boliglånsforsikring.
Du må oppfylle krav til eiendom: Hvis du søker om et FHA-lån, må eiendommen oppfylle noen kvalifikasjonskrav. Det viktigste er prisen: FHA-støttede boliglån har ikke lov til å overstige visse beløp, som varierer basert på beliggenhet. Du må bo i eiendommen også. FHA-lån for nye kjøp er ikke designet for andre boliger eller investeringseiendommer.
Du kan betale mer: Når du sammenligner boliglånsrenter mellom FHA og konvensjonelle lån, vil du kanskje legge merke til at rentene på FHA-lån er lavere. APR er imidlertid det beste sammenligningspunktet fordi det representerer den totale kostnaden for å låne. På FHA-lån kan APR noen ganger være høyere enn konvensjonelle lån.
Noen selgere kan vike unna: I det ekstremt konkurransedyktige pandemiske boligmarkedet ser selgere som veier flere tilbud ofte dårligere på FHA-låntakere.
FHA-lånegrenser i 2022
Hvert år oppdaterer FHA sine lånegrenser basert på boligprisbevegelser. For 2022 er gulvgrensen for enebolig FHA-lån i det meste av landet $420.680, opp fra $356.362 i 2021. For høykostnadsområder er taket $970.800, opp fra $822.375 for ett år siden.
FHA er lovpålagt å justere beløpene sine basert på lånegrensene fastsatt av Federal Housing Finance Agency, eller FHFA, for konvensjonelle boliglån garantert eller eid av Fannie Mae og Freddie Mac. Tak- og gulvgrenser varierer i henhold til levekostnadene i et bestemt område, og kan være forskjellige fra fylke til fylke. Områder med høyere levekostnader vil ha høyere grenser, og omvendt. Spesielle unntak er gjort for boliger i Alaska, Hawaii, Guam og Jomfruøyene, hvor boligbygging generelt er dyrere.
Andre typer FHA-lån
I tillegg til standard 15- og 30-års FHA-lån for boligkjøp og refinansiering, forsikrer FHA også andre låneprogrammer som tilbys av private långivere. Her er en titt på hver av dem.
203(k) lån
FHA 203(k)-lån hjelper boligkjøpere med å kjøpe et hjem - og renovere det - alt med ett enkelt boliglån. Huseiere kan også bruke programmet til å refinansiere sitt eksisterende boliglån og legge til kostnadene for ombyggingsprosjekter i det nye lånet. FHA 203(k)-lån kommer i to typer:
Den begrensede 203(k) har en enklere søknadsprosess, og reparasjonene eller forbedringene må utgjøre $35 000 eller mindre.
Standard 203(k) krever ekstra papirarbeid og gjelder forbedringer som koster mer enn $5 000, men den totale verdien av eiendommen må fortsatt falle innenfor FHAs boliglånsgrense for området.
###HECM
Home Equity Conversion Mortgage (HECM) er den mest populære typen omvendt boliglån og er også forsikret av FHA. En HECM lar eldre huseiere (62 år og oppover) med betydelig egenkapital eller de som eier hjemmene sine direkte, ta ut en del av hjemmets egenkapital. Beløpet som vil være tilgjengelig for uttak varierer fra låntaker og avhenger av alderen til den yngste låntakeren eller kvalifiserte ikke-lånende ektefellen, gjeldende rentesatser og den laveste av boligens takserte verdi eller HECM FHA-lånsgrensen eller salgsprisen.
Energieffektivt boliglån
Energy Efficient Mortgage (EEM)-programmet støttet av FHA lar boligkjøpere kjøpe boliger som allerede er energieffektive, for eksempel Energy Star-sertifiserte bygninger. Programmet kan også brukes til å kjøpe og ombygge eldre boliger med energieffektive, eller "grønne", oppdateringer og rulle kostnadene ved oppgraderingene inn i lånet uten en større forskuddsbetaling.
245(a) lån
FHA Section 245(a)-lånet, også kjent som Graduated Payment Mortgage, er rettet mot låntakere hvis inntekter vil øke over tid. Du starter med mindre månedlige betalinger som gradvis øker. Fem spesifikke planer er tilgjengelige: tre planer som tillater fem år med økende betalinger på 2,5 prosent, 5 prosent og 7,5 prosent årlig. To andre planer setter betalingsøkninger over 10 år til 2 prosent og 3 prosent årlig.
Lettelse av FHA-lån
Låneforhandlere kan tilby en viss fleksibilitet når det gjelder FHA-lånekrav til de som har hatt en alvorlig økonomisk motgang eller sliter med å betale. Denne lettelsen kan være i form av en midlertidig ventetid eller en låneendring som vil senke renten, forlenge tilbakebetalingsperioden eller utsette deler av lånesaldoen uten rente.
Er et FHA-lån riktig for deg?
Et FHA-lån kan være det riktige valget for deg hvis du har anstendig kreditt og ikke har en stor forskuddsbetaling spart. Det faktum at du kan få et FHA-lån med bare 3,5 prosent ned setter boligeierskap innen rekkevidde for mange mennesker, men det betyr ikke at FHA-lån er det beste alternativet for alle.
Hvis du har sterk kreditt, er det en god sjanse for at du vil være i stand til å kvalifisere deg for et konvensjonelt boliglån selv om du ikke kan sette ned 20 prosent. Med et konvensjonelt lån vil du kunne komme deg ut av PMI når du har bygget opp tilstrekkelig egenkapital.
På samme måte, hvis du har mye penger spart for en forskuddsbetaling, kan du kanskje få et konvensjonelt lån selv om du har mindre enn perfekt kreditt.
FHA lånealternativer
Hvis du trenger et boliglån, men ikke har nok til en 20 prosent forskuddsbetaling eller har mindre enn perfekt kreditt, er det noen få du kan kvalifisere.
Hvis kredittpoengsummen din er problemet, kan du prøve å finne en medunderskriver som er villig til å undertegne boliglånet ditt. Hvis du søker med en partner eller som har god kreditt, kan det være fornuftig å få dem til å søke om ektefellen alene, slik at kredittscore ikke påvirker sjansene dine for godkjenning.
Bunnlinjen
FHA-lån er et flott alternativ for låntakere som ikke har stor kreditt eller ikke har mye penger å bruke til forskuddsbetaling. Vær imidlertid oppmerksom på at de langsiktige kostnadene for et FHA-lån vil være høyere på grunn av de uunngåelige utbetalingene av boliglånsforsikring.
##Høydepunkter
– Disse lånene er ment å støtte boligeierskap blant husholdninger med lavere inntekt, slik at de kan forbedre og oppdatere eldre eiendommer som primærbolig.
FHA tilbyr ulike varianter av 203(k)-lånet avhengig av omfanget av reparasjoner som trengs.
Et FHA 203(k)-lån er et statsstøttet boliglån som i hovedsak er et byggelån som finansierer både kjøp og reparasjoner av et hjem.
##FAQ
Foretar FHA lånet?
Nei. FHA forsikrer lånet. Du må få lånet gjennom en finansinstitusjon som en bank eller kredittforening.
Kan du bruke et 203(k)-lån til alle forbedringer?
Nei. Alt som anses som ekstravagant eller luksuriøst – for eksempel en tennisbane, lysthus eller et nytt svømmebasseng – er ikke tillatt. Imidlertid kvalifiserer de fleste reparasjoner og oppgraderinger, inkludert rehabilitering av et eksisterende svømmebasseng.
Hvordan fungerer et FHA 203(k)-lån og hva er typene?
Et FHA 203(k) lån er for boligkjøp og oppussing av hjemmet. Det er to typer: begrenset og standard. Lånebeløpet står for både kjøpesummen for boligen og oppussingskostnadene, som inkluderer materialer og arbeid. Den er ment å bidra til å rehabilitere fattigere lokalsamfunn og hjelpe folk med lavere inntekt.
