Préstamo FHA 203(k)
¿Qué es un préstamo FHA?
Un préstamo de la FHA es una hipoteca respaldada por el gobierno y asegurada por la Administración Federal de Vivienda. Los préstamos hipotecarios de la FHA requieren puntajes de crédito mínimos y pagos iniciales más bajos que muchos préstamos convencionales, lo que los hace especialmente populares entre los compradores de vivienda por primera vez. De hecho, según el Informe Anual 2020 de la FHA, más del 83 por ciento de todas las originaciones de préstamos de la FHA fueron para prestatarios que compraron su primera vivienda.
Si bien el gobierno asegura estos préstamos, en realidad son suscritos y administrados por prestamistas hipotecarios externos.
Cómo funcionan los préstamos de la FHA
Los préstamos de la FHA vienen en plazos de 15 y 30 años con tasas de interés fijas. Los estándares de suscripción flexibles de la agencia están diseñados para ayudar a que los prestatarios que quizás no califiquen para hipotecas privadas tengan la oportunidad de convertirse en propietarios.
Pero hay una trampa: los prestatarios deben pagar el seguro hipotecario de la FHA, que está diseñado para proteger al prestamista de una pérdida si el prestatario no paga. Se requiere un seguro hipotecario en la mayoría de los préstamos cuando los prestatarios ponen menos del 20 por ciento. Todos los préstamos de la FHA requieren que el prestatario pague dos primas de seguro hipotecario:
Prima de seguro hipotecario inicial: 1,75 por ciento del monto del préstamo, que se paga cuando el prestatario obtiene el préstamo. La prima puede incorporarse al monto del préstamo financiado.
Prima anual del seguro hipotecario: 0,45 % a 1,05 %, según el plazo del préstamo (15 años frente a 30 años), el monto del préstamo y la relación préstamo-valor inicial, o LTV. Este monto de la prima se divide por 12 y se paga mensualmente.
Por lo tanto, si pide un préstamo de $150 000, su prima de seguro hipotecario por adelantado sería de $2625 y su prima anual oscilaría entre $675 ($56,25 al mes) y $1575 ($131,25 al mes), según el plazo.
Las primas del seguro hipotecario de la FHA se cancelarán después de 11 años para la mayoría de los prestatarios si financiaron el 90 por ciento o menos del valor de la propiedad, en otras palabras, para aquellos que pagan al menos el 10 por ciento y se mantienen al día con sus pagos hipotecarios mensuales. Los préstamos con una relación LTV inicial superior al 90 por ciento tendrán seguro hasta que la hipoteca se pague por completo.
Los prestamistas de la FHA están limitados a cobrar no más del 3 al 5 por ciento del monto del préstamo en costos de cierre, y la FHA permite que se pague hasta el 6 por ciento de los costos de cierre del prestatario, tales como cargos por tasación, informe de crédito o búsqueda de título. cubiertos por vendedores, constructores o prestamistas.
Cómo calificar para un préstamo de la FHA
Para ser elegible para un préstamo de la FHA, los prestatarios deben cumplir con las siguientes pautas de préstamos:
Tener un puntaje FICO de 500 a 579 con un pago inicial del 10 por ciento, o un puntaje FICO de 580 o más con un pago inicial del 3.5 por ciento.
Contar con historial laboral comprobable de los últimos dos años.
Tener ingresos comprobables a través de talones de pago, declaraciones de impuestos federales y estados de cuenta bancarios.
Utilizar el préstamo para financiar una vivienda habitual.
Asegúrese de que la propiedad sea tasada por un tasador aprobado por la FHA y cumpla con las pautas de HUD.
Tener un índice de deuda inicial (pagos hipotecarios mensuales) de no más del 31 por ciento del ingreso bruto mensual.
Tener un índice de deuda back-end (hipoteca más todos los pagos mensuales de la deuda) de no más del 43 por ciento del ingreso mensual bruto (los prestamistas podrían permitir un índice de hasta el 50 por ciento, en algunos casos).
Espere uno o dos años antes de solicitar el préstamo después de la quiebra, o tres años después de la ejecución hipotecaria (los prestamistas pueden hacer excepciones en estos períodos de espera para los prestatarios con circunstancias atenuantes).
Cómo encontrar un prestamista de la FHA y solicitar un préstamo de la FHA
Los prestatarios de la FHA obtienen sus préstamos hipotecarios de prestamistas aprobados por la FHA, que pueden establecer sus propias tasas, costos y estándares de suscripción siempre que se cumplan los mínimos de la FHA. Los prestamistas aprobados van desde los bancos y cooperativas de crédito más grandes hasta bancos comunitarios y firmas hipotecarias independientes.
Solicitar un préstamo de la FHA requiere algunos pasos clave:
Conozca su presupuesto: Antes de enviar una solicitud para un préstamo de la FHA, querrá saber cuánto puede gastar en una casa.
Compila tus documentos: Solicitar un préstamo de una gran cantidad de dinero significa entregar una mirada completa bajo el capó de tus finanzas. Antes de solicitar un préstamo de la FHA, tenga todos estos documentos listos: dos años de declaraciones de impuestos; dos talones de pago recientes; su licencia de conducir; y estados completos de sus activos (cuenta corriente, cuenta de ahorros, 401(k) y cualquier otro lugar donde tenga dinero).
Compare sus ofertas: Obtener la aprobación previa con varios prestamistas es útil para que pueda comparar diferentes tasas y términos de refinanciamiento para asegurarse de obtener la mejor oferta.
FHA frente a préstamos convencionales
A diferencia de los préstamos de la FHA, los préstamos convencionales no están asegurados por el gobierno. Calificar para una hipoteca convencional requiere un puntaje crediticio más alto, ingresos sólidos y un pago inicial de al menos el 3 por ciento para ciertos programas de préstamo. Aquí hay una comparación lado a lado de los dos tipos de préstamos.
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Préstamos de la FHA frente a hipotecas convencionales
Ventajas y desventajas de los préstamos de la FHA
Ventajas
Puede tener un puntaje crediticio más bajo: si no ha establecido un historial crediticio muy amplio o ha tenido algunos problemas en el pasado para realizar pagos a tiempo, un puntaje crediticio de 620: el número mágico típico para la consideración de una hipoteca convencional, podría parecer fuera de alcance. Si su puntaje de crédito es 580, tiene una buena reputación con la mayoría de los prestamistas aprobados por la FHA.
Puede hacer un pago inicial más bajo: Los préstamos de la FHA también ofrecen la opción de un pago inicial más pequeño. Con un puntaje de crédito de al menos 580, puede hacer un pago inicial de tan solo el 3.5 por ciento. Si su puntaje de crédito está entre 500 y 579, aún puede calificar para un préstamo respaldado por la FHA, pero deberá hacer un pago inicial del 10 por ciento.
Puede dejar de alquilar antes: Dado que los préstamos de la FHA facilitan la compra de una casa, puede comenzar a acumular capital antes. En lugar de continuar alquilando mientras intenta ahorrar más dinero o mejorar su puntaje de crédito, los préstamos de la FHA hacen posible el sueño de ser propietario de una vivienda antes.
Contras
No podrá evitar el seguro hipotecario: Dado que su puntaje de crédito es más bajo, tiene un mayor riesgo de incumplimiento. Para proteger al prestamista, debe pagar un seguro hipotecario. Puede transferir la prima del seguro por adelantado a sus costos de cierre, pero sus primas anuales se dividirán en 12 cuotas y aparecerán en cada factura hipotecaria. Si deposita menos del 10 por ciento, debe pagar esas primas anuales durante toda la vigencia del préstamo. No hay escapatoria de ellos. Esa es una gran diferencia con los préstamos convencionales: una vez que acumula un 20 por ciento de capital, ya no tiene que pagar un seguro hipotecario privado.
Tendrá que cumplir con los requisitos de la propiedad: Si está solicitando un préstamo de la FHA, la propiedad debe cumplir con algunos requisitos de elegibilidad. El más importante es el precio: las hipotecas respaldadas por la FHA no pueden exceder ciertos montos, que varían según la ubicación. Tienes que vivir en la propiedad, también. Los préstamos de la FHA para nuevas compras no están diseñados para segundas viviendas o propiedades de inversión.
Podría pagar más: Cuando compara las tasas hipotecarias entre la FHA y los préstamos convencionales, es posible que observe que las tasas de interés de los préstamos de la FHA son más bajas. Sin embargo, la APR es el mejor punto de comparación porque representa el costo total del préstamo. En los préstamos de la FHA, la APR a veces puede ser más alta que la de los préstamos convencionales.
Algunos vendedores pueden rehuir: En el mercado inmobiliario pandémico ultracompetitivo, los vendedores que evalúan múltiples ofertas a menudo ven a los prestatarios de la FHA de manera menos favorable.
Límites de préstamo de la FHA en 2022
Cada año, la FHA actualiza sus límites de préstamo en función del movimiento del precio de la vivienda. Para 2022, el límite mínimo para los préstamos de la FHA para viviendas unifamiliares en la mayor parte del país es de $420 680, frente a los $356 362 de 2021. Para las áreas de alto costo, el límite máximo es de $970 800, frente a los $822 375 de hace un año.
La ley requiere que la FHA ajuste sus montos en función de los límites de préstamo establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, o FHFA, para hipotecas convencionales garantizadas o propiedad de Fannie Mae y Freddie Mac. Los límites máximos y mínimos varían según el costo de vida en un área determinada y pueden ser diferentes de un condado a otro. Las áreas con un costo de vida más alto tendrán límites más altos y viceversa. Se hacen excepciones especiales para viviendas en Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes, donde la construcción de viviendas es generalmente más costosa.
Otros tipos de préstamos FHA
Además de los préstamos estándar de la FHA a 15 y 30 años para la compra y refinanciación de viviendas, la FHA también asegura otros programas de préstamos ofrecidos por prestamistas privados. Aquí hay un vistazo a cada uno de ellos.
Préstamo 203(k)
Los préstamos 203(k) de la FHA ayudan a los compradores de vivienda a comprar una casa y renovarla, todo con una sola hipoteca. Los propietarios de viviendas también pueden usar el programa para refinanciar su hipoteca existente y agregar el costo de los proyectos de remodelación al nuevo préstamo. Los préstamos FHA 203(k) vienen en dos tipos:
El 203(k) limitado tiene un proceso de solicitud más sencillo y las reparaciones o mejoras deben sumar $35,000 o menos.
El 203(k) estándar requiere papeleo adicional y se aplica a las mejoras que cuestan más de $5,000, pero el valor total de la propiedad aún debe estar dentro del límite de hipoteca de la FHA para el área.
HECM
La hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés) es el tipo de hipoteca inversa más popular y también está asegurada por la FHA. Un HECM permite a los propietarios de viviendas mayores (de 62 años en adelante) con un capital significativo o aquellos que son propietarios absolutos de sus casas retirar una parte del capital de su vivienda. El monto que estará disponible para retiro varía según el prestatario y depende de la edad del prestatario más joven o del cónyuge no prestatario elegible, las tasas de interés actuales y el valor de tasación de la vivienda o el límite de hipoteca HECM FHA o el precio de venta, el que sea menor.
Hipoteca energéticamente eficiente
El programa Energy Efficient Mortgage (EEM) respaldado por la FHA permite a los compradores de vivienda adquirir viviendas que ya son energéticamente eficientes, como los edificios con certificación Energy Star. El programa también se puede usar para comprar y remodelar casas antiguas con actualizaciones de eficiencia energética o "verdes" y trasladar los costos de las actualizaciones al préstamo sin un pago inicial mayor.
Préstamo 245(a)
El préstamo de la Sección 245(a) de la FHA, también conocido como Hipoteca de Pago Gradual, está dirigido a prestatarios cuyos ingresos aumentarán con el tiempo. Comienza con pagos mensuales más pequeños que aumentan gradualmente. Hay cinco planes específicos disponibles: tres planes que permiten cinco años de pagos crecientes al 2,5 por ciento, 5 por ciento y 7,5 por ciento anual. Otros dos planes establecen aumentos de pago durante 10 años en 2 por ciento y 3 por ciento anual.
Alivio de préstamos de la FHA
Los administradores de préstamos pueden ofrecer cierta flexibilidad en los requisitos de préstamo de la FHA para aquellos que han sufrido dificultades financieras graves o tienen dificultades para realizar sus pagos. Ese alivio podría tomar la forma de un período temporal de indulgencia o una modificación del préstamo que reduciría la tasa de interés, extendería el período de pago o diferiría parte del saldo del préstamo sin interés.
¿Es adecuado para usted un préstamo de la FHA?
Un préstamo de la FHA podría ser la opción correcta para usted si tiene un crédito decente y no tiene ahorrado un pago inicial grande. El hecho de que pueda obtener una hipoteca de la FHA con solo el 3.5 por ciento de enganche pone la propiedad de la vivienda al alcance de muchas personas, pero eso no significa que los préstamos de la FHA sean la mejor opción para todos.
Si tiene un crédito sólido, es muy probable que pueda calificar para una hipoteca convencional, incluso si no puede pagar el 20 por ciento. Con un préstamo convencional, podrá salir del PMI una vez que haya acumulado suficiente capital.
Del mismo modo, si tiene una gran cantidad de dinero ahorrado para el pago inicial, es posible que pueda obtener un préstamo convencional incluso si tiene un crédito menos que perfecto.
Alternativas de préstamos de la FHA
Si necesita una hipoteca pero no tiene suficiente para un pago inicial del 20 por ciento o tiene un crédito menos que perfecto, hay algunas maneras en que puede calificar.
Si su puntaje de crédito es el problema, puede intentar encontrar un codeudor que esté dispuesto a firmar conjuntamente su hipoteca. Si está solicitando con un socio o cónyuge que tiene buen crédito, puede tener sentido que ellos soliciten el préstamo solos para que su puntaje de crédito no afecte sus posibilidades de aprobación.
La línea de fondo
Los préstamos de la FHA son una gran opción para los prestatarios que no tienen un buen crédito o no tienen mucho dinero para el pago inicial. Sin embargo, tenga en cuenta que los costos a largo plazo de una hipoteca de la FHA serán más altos debido a los inevitables pagos del seguro hipotecario involucrados.
Reflejos
Estos préstamos están destinados a apoyar la propiedad de vivienda entre los hogares de bajos ingresos, permitiéndoles mejorar y actualizar propiedades antiguas como su residencia principal.
La FHA ofrece diferentes variedades del préstamo 203(k) según el alcance de las reparaciones necesarias.
Un préstamo FHA 203(k) es una hipoteca respaldada por el gobierno que es esencialmente un préstamo de construcción que financia tanto la compra como las reparaciones de una vivienda.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿La FHA otorga el préstamo?
No. La FHA asegura el préstamo. Debe obtener el préstamo a través de una institución financiera, como un banco o cooperativa de crédito.
¿Puede usar un préstamo 203(k) para todas las mejoras?
No. No se permite nada que se considere extravagante o lujoso, como una cancha de tenis, una glorieta o una piscina nueva. Sin embargo, la mayoría de las reparaciones y actualizaciones califican, incluida la rehabilitación de una piscina existente.
¿Cómo funciona un préstamo FHA 203(k) y cuáles son los tipos?
Un préstamo FHA 203(k) es para la compra y renovación de viviendas. Hay dos tipos: limitada y estándar. La cantidad prestada representa tanto el precio de compra de la casa como los costos de renovación, que incluyen materiales y mano de obra. Su objetivo es ayudar a rehabilitar las comunidades más pobres y ayudar a las personas de bajos ingresos.
