Prestito FHA 203 (k).
Che cos'è un prestito FHA?
Un prestito FHA è un mutuo garantito dal governo assicurato dalla Federal Housing Administration. I mutui per la casa FHA richiedono punteggi minimi di credito e acconti inferiori rispetto a molti prestiti convenzionali, il che li rende particolarmente popolari tra gli acquirenti di case per la prima volta. In effetti, secondo il rapporto annuale 2020 di FHA, oltre l'83% di tutte le richieste di prestiti FHA erano per mutuatari che acquistavano la loro prima casa.
Sebbene il governo assicuri questi prestiti, in realtà sono sottoscritti e amministrati da istituti di credito ipotecario di terze parti.
Come funzionano i prestiti FHA
I prestiti FHA sono disponibili in termini di 15 e 30 anni con tassi di interesse fissi. Gli standard di sottoscrizione flessibili dell'agenzia sono progettati per aiutare a dare ai mutuatari che potrebbero non qualificarsi per i mutui privati la possibilità di diventare proprietari di case.
Ma c'è un problema: i mutuatari devono pagare l'assicurazione ipotecaria FHA, che è progettata per proteggere il prestatore da una perdita se il mutuatario è inadempiente. L'assicurazione ipotecaria è richiesta sulla maggior parte dei prestiti quando i mutuatari abbassano meno del 20%. Tutti i prestiti FHA richiedono al mutuatario di pagare due premi assicurativi ipotecari:
Premio assicurativo ipotecario anticipato: 1,75% dell'importo del prestito, pagato quando il mutuatario ottiene il prestito. Il premio può essere accumulato nell'importo del prestito finanziato.
Premio annuale dell'assicurazione ipotecaria: dallo 0,45% all'1,05%, a seconda della durata del prestito (15 anni contro 30 anni), dell'importo del prestito e del rapporto prestito/valore iniziale o LTV. Questo importo del premio è diviso per 12 e pagato mensilmente.
Quindi, se prendi in prestito $ 150.000, il tuo premio assicurativo ipotecario anticipato sarebbe di $ 2.625 e il tuo premio annuale andrebbe da $ 675 ($ 56,25 al mese) a $ 1.575 ($ 131,25 al mese), a seconda della durata.
I premi dell'assicurazione ipotecaria FHA verranno annullati dopo 11 anni per la maggior parte dei mutuatari se hanno finanziato il 90 percento o meno del valore della proprietà , in altre parole, per coloro che hanno abbassato almeno il 10 percento e sono aggiornati con i pagamenti mensili del mutuo. I prestiti con un rapporto LTV iniziale superiore al 90% saranno assicurati fino al completo rimborso del mutuo.
I finanziatori FHA sono limitati a addebitare non più del 3-5% dell'importo del prestito nei costi di chiusura e l'FHA consente fino al 6% dei costi di chiusura del mutuatario, come le commissioni per una valutazione, un rapporto di credito o una ricerca di titolo, da coperti da venditori, costruttori o prestatori.
Come qualificarsi per un prestito FHA
Per poter beneficiare di un prestito FHA, i mutuatari devono soddisfare le seguenti linee guida di prestito:
Avere un punteggio FICO compreso tra 500 e 579 con il 10% in meno o un punteggio FICO di 580 o superiore con il 3,5% in meno.
Avere una storia lavorativa verificabile negli ultimi due anni.
Avere un reddito verificabile attraverso buste paga, dichiarazioni dei redditi federali ed estratti conto.
Utilizzare il prestito per finanziare una residenza primaria.
Assicurarsi che la proprietà sia valutata da un perito approvato dalla FHA e soddisfi le linee guida HUD.
Avere un rapporto di indebitamento anteriore (pagamenti mensili del mutuo) non superiore al 31 percento del reddito mensile lordo.
Avere un rapporto di indebitamento back-end (mutuo più tutti i pagamenti mensili del debito) non superiore al 43 percento del reddito mensile lordo (i finanziatori potrebbero consentire un rapporto fino al 50 percento, in alcuni casi).
Attendere da uno a due anni prima di richiedere il prestito dopo il fallimento o tre anni dopo la preclusione (gli istituti di credito potrebbero fare eccezioni su questi periodi di attesa per i mutuatari con circostanze attenuanti).
Come trovare un prestatore FHA e richiedere un prestito FHA
I mutuatari FHA ottengono i loro mutui per la casa da istituti di credito approvati dalla FHA, che possono stabilire le proprie tariffe, costi e standard di sottoscrizione purché vengano soddisfatti i minimi FHA. I prestatori approvati vanno dalle più grandi banche e unioni di credito alle banche comunitarie e alle società di mutui indipendenti.
La richiesta di un prestito FHA richiede alcuni passaggi chiave:
Conosci il tuo budget: prima di presentare una domanda per un prestito FHA, ti consigliamo di sapere quanto puoi permetterti di spendere per una casa.
Compila i tuoi documenti: Fare domanda per prendere in prestito una grossa fetta di denaro significa consegnare uno sguardo completo sotto il cofano delle tue finanze. Prima di richiedere un prestito FHA, tieni pronti tutti questi documenti: due anni di dichiarazioni dei redditi; due recenti buste paga; la tua patente di guida; e estratti conto completi dei tuoi beni (conto corrente, conto di risparmio, 401 (k) e qualsiasi altro luogo in cui detieni denaro).
Confronta le tue offerte: ottenere l'approvazione preventiva con più istituti di credito è utile in modo da poter confrontare diversi tassi di rifinanziamento e termini per assicurarti di ottenere il miglior affare.
FHA vs. prestiti convenzionali
A differenza dei prestiti FHA, i prestiti convenzionali non sono assicurati dal governo. La qualificazione per un mutuo convenzionale richiede un punteggio di credito più elevato, un reddito solido e un acconto di almeno il 3 percento per determinati programmi di prestito. Ecco un confronto fianco a fianco dei due tipi di prestiti.
TTT
Prestiti FHA vs mutui convenzionali
Pro e contro dei prestiti FHA
Professionisti
Puoi avere un punteggio di credito inferiore: Se non hai stabilito gran parte di una storia creditizia o hai riscontrato alcuni problemi in passato con i pagamenti puntuali, un punteggio di credito di 620, il tipico numero magico in considerazione di un mutuo convenzionale - potrebbe sembrare fuori portata. Se il tuo punteggio di credito è 580, sei in regola con la maggior parte degli istituti di credito approvati dalla FHA.
Puoi effettuare un acconto inferiore: i prestiti FHA danno anche l'opzione per un acconto inferiore. Con un punteggio di credito di almeno 580, puoi effettuare un acconto fino al 3,5%. Se il tuo punteggio di credito è compreso tra 500 e 579, potresti comunque essere in grado di qualificarti per un prestito garantito da FHA, ma dovrai versare un acconto del 10%.
Puoi interrompere l'affitto prima: poiché i prestiti FHA facilitano l'acquisto di una casa, puoi iniziare a costruire capitale prima. Invece di continuare ad affittare mentre cerchi di risparmiare più soldi o migliorare il tuo punteggio di credito, i prestiti FHA rendono possibile prima il sogno di essere proprietario di una casa.
Contro
Non potrai evitare l'assicurazione ipotecaria: Poiché il tuo punteggio di credito è più basso, hai un rischio maggiore di insolvenza. Per proteggere il creditore, devi pagare l'assicurazione sul mutuo. Puoi accumulare il premio assicurativo anticipato nei costi di chiusura, ma i premi annuali saranno suddivisi in 12 rate e verranno visualizzati su ogni fattura del mutuo. Se metti meno del 10 percento, devi pagare quei premi annuali per l'intera vita del prestito. Non c'è modo di sfuggirgli. Questa è una grande differenza rispetto ai prestiti convenzionali: una volta accumulato il 20 percento di capitale proprio, non devi più pagare l'assicurazione ipotecaria privata.
Dovrai soddisfare i requisiti della proprietà : se stai richiedendo un prestito FHA, la proprietà deve soddisfare alcuni requisiti di idoneità . Il più importante è il prezzo: i mutui garantiti da FHA non possono superare determinati importi, che variano in base alla località . Anche tu devi vivere nella proprietà . I prestiti FHA per nuovi acquisti non sono pensati per seconde case o investimenti immobiliari.
Potresti pagare di più: Quando confronti i tassi ipotecari tra FHA e prestiti convenzionali, potresti notare che i tassi di interesse sui prestiti FHA sono più bassi. L'APR, tuttavia, è il punto di confronto migliore perché rappresenta il costo totale del prestito. Sui prestiti FHA, il TAEG a volte può essere superiore ai prestiti convenzionali.
Alcuni venditori potrebbero rifuggire: Nel mercato immobiliare ultra competitivo della pandemia, i venditori che valutano più offerte spesso vedevano i mutuatari FHA in modo meno favorevole.
Limiti di prestito FHA nel 2022
Ogni anno, la FHA aggiorna i propri limiti di prestito in base al movimento dei prezzi delle case. Per il 2022, il limite minimo per i prestiti FHA unifamiliari nella maggior parte del paese è di $ 420.680, rispetto a $ 356.362 nel 2021. Per le aree ad alto costo, il tetto è di $ 970.800, rispetto a $ 822.375 di un anno fa.
FHA è obbligata per legge ad adeguare i propri importi in base ai limiti di prestito stabiliti dalla Federal Housing Finance Agency, o FHFA, per i mutui convenzionali garantiti o di proprietà di Fannie Mae e Freddie Mac. I limiti del soffitto e del pavimento variano in base al costo della vita in una determinata area e possono essere diversi da una contea all'altra. Le aree con un costo della vita più elevato avranno limiti più elevati e viceversa. Eccezioni speciali sono previste per gli alloggi in Alaska, Hawaii, Guam e Isole Vergini, dove la costruzione di case è generalmente più costosa.
Altri tipi di prestiti FHA
Oltre ai prestiti FHA standard di 15 e 30 anni per l'acquisto e il rifinanziamento di case, l'FHA assicura anche altri programmi di prestito offerti da istituti di credito privati. Ecco uno sguardo a ciascuno di essi.
203(k) prestito
I prestiti FHA 203 (k) aiutano gli acquirenti di case ad acquistare una casa - e a rinnovarla - il tutto con un unico mutuo. I proprietari di abitazione possono anche utilizzare il programma per rifinanziare il loro mutuo esistente e aggiungere il costo dei progetti di ristrutturazione al nuovo prestito. I prestiti FHA 203 (k) sono di due tipi:
Il 203(k) limitato ha un processo di richiesta più semplice e le riparazioni o i miglioramenti devono essere pari o inferiori a $ 35.000.
Lo standard 203 (k) richiede documenti aggiuntivi e si applica a miglioramenti che costano più di $ 5.000, ma il valore totale della proprietà deve comunque rientrare nel limite del mutuo FHA per l'area.
HECM
La Home Equity Conversion Mortgage (HECM) è il tipo più popolare di mutuo inverso ed è anche assicurata dalla FHA. Un HECM consente ai proprietari di case più anziani (di età pari o superiore a 62 anni) con un'equità significativa o a coloro che possiedono la propria casa a titolo definitivo di ritirare una parte del patrimonio netto della propria casa. L'importo che sarà disponibile per il prelievo varia in base al mutuatario e dipende dall'età del mutuatario più giovane o del coniuge non mutuatario idoneo, dai tassi di interesse correnti e dal valore inferiore del valore stimato della casa o dal limite del mutuo HECM FHA o dal prezzo di vendita.
Mutuo ad alta efficienza energetica
Il programma Energy Efficient Mortgage (EEM) sostenuto dalla FHA consente agli acquirenti di case di acquistare case già efficienti dal punto di vista energetico, come gli edifici certificati Energy Star. Il programma può essere utilizzato anche per acquistare e ristrutturare vecchie case con aggiornamenti a risparmio energetico o "verdi" e trasferire i costi degli aggiornamenti nel prestito senza un acconto maggiore.
245(a) prestito
Il prestito FHA Section 245(a), noto anche come Graduated Payment Mortgage, è rivolto a mutuatari i cui redditi aumenteranno nel tempo. Inizi con pagamenti mensili più piccoli che aumentano gradualmente. Sono disponibili cinque piani specifici: tre piani che consentono cinque anni di aumento dei pagamenti al 2,5%, 5% e 7,5% annuo. Altri due piani fissano aumenti di pagamento in 10 anni al 2% e al 3% all'anno.
Agevolazione del prestito FHA
I fornitori di servizi di prestito possono offrire una certa flessibilità sui requisiti di prestito FHA a coloro che hanno subito gravi difficoltà finanziarie o stanno lottando per effettuare i pagamenti. Tale sgravio potrebbe assumere la forma di un periodo di tolleranza temporaneo o di una modifica del prestito che abbasserebbe il tasso di interesse, prolungherebbe il periodo di rimborso o differirebbe parte del saldo del prestito senza interessi.
Un prestito FHA è giusto per te?
Un prestito FHA potrebbe essere la scelta giusta per te se hai un credito decente e non hai un grande acconto risparmiato. Il fatto che tu possa ottenere un mutuo FHA con solo il 3,5% in meno mette la proprietà della casa a portata di mano per molte persone, ma ciò non significa che i prestiti FHA siano l'opzione migliore per tutti.
Se hai un credito forte, ci sono buone probabilità che tu possa qualificarti per un mutuo convenzionale anche se non puoi abbassare il 20 percento. Con un prestito convenzionale, sarai in grado di uscire dal PMI una volta che avrai costruito un capitale proprio sufficiente.
Allo stesso modo, se hai molti soldi risparmiati per un acconto, potresti essere in grado di ottenere un prestito convenzionale anche se hai un credito non perfetto.
Alternative di prestito FHA
Se hai bisogno di un mutuo ma non hai abbastanza per un acconto del 20 percento o hai un credito non perfetto, ci sono alcuni modi per qualificarti.
Se il problema è il tuo punteggio di credito, puoi provare a trovare un cofirmatario disposto a firmare insieme il tuo mutuo. Se stai facendo domanda con un partner o un coniuge che ha un buon credito, potrebbe avere senso chiedergli di richiedere il prestito da solo in modo che il tuo punteggio di credito non influisca sulle tue possibilità di approvazione.
La linea di fondo
I prestiti FHA sono un'ottima opzione per i mutuatari che non hanno un grande credito o non hanno molti soldi da utilizzare per un acconto. Tuttavia, tieni presente che i costi a lungo termine di un mutuo FHA saranno più elevati a causa degli inevitabili pagamenti dell'assicurazione ipotecaria coinvolti.
Mette in risalto
Questi prestiti hanno lo scopo di sostenere la proprietà della casa tra le famiglie a basso reddito, consentendo loro di migliorare e aggiornare le proprietà più vecchie come residenza principale.
L'FHA offre diverse varietà del prestito 203(k) a seconda dell'entità delle riparazioni necessarie.
Un prestito FHA 203(k) è un mutuo garantito dal governo che è essenzialmente un prestito edilizio che finanzia sia l'acquisto che le riparazioni di una casa.
FAQ
La FHA fa il prestito?
No. La FHA assicura il prestito. È necessario ottenere il prestito tramite un istituto finanziario come una banca o un'unione di credito.
Puoi usare un prestito 203(k) per tutti i miglioramenti?
No. Tutto ciò che è considerato stravagante o lussuoso, come un campo da tennis, un gazebo o una nuova piscina, non è consentito. Tuttavia, la maggior parte delle riparazioni e degli aggiornamenti si qualificano, incluso il ripristino di una piscina esistente.
Come funziona un prestito FHA 203(k) e quali sono i tipi?
Un prestito FHA 203 (k) è per l'acquisto e la ristrutturazione della casa. Ne esistono di due tipi: limitato e standard. L'importo preso in prestito rappresenta sia il prezzo di acquisto della casa che i costi di ristrutturazione, che includono materiali e manodopera. Ha lo scopo di aiutare a riabilitare le comunità più povere e aiutare le persone a basso reddito.
