FHA 203 (k) Кредит

Что такое кредит FHA?

Кредит FHA — это поддерживаемая государством ипотека, застрахованная Федеральной жилищной администрацией. Ипотечные кредиты FHA требуют более низкого минимального кредитного рейтинга и первоначальных взносов, чем многие обычные кредиты, что делает их особенно популярными среди покупателей жилья впервые. Фактически, согласно годовому отчету FHA за 2020 год, более 83 процентов всех кредитов FHA были выданы заемщикам, покупающим свои первые дома.

Хотя правительство страхует эти кредиты, они фактически выдаются и управляются сторонними ипотечными кредиторами.

Как работают кредиты FHA

Кредиты FHA выдаются на 15 и 30 лет с фиксированной процентной ставкой. Гибкие стандарты андеррайтинга агентства разработаны, чтобы помочь заемщикам, которые могут не претендовать на частную ипотеку, шанс стать домовладельцами.

Но есть одна загвоздка: заемщики должны платить ипотечное страхование FHA, которое предназначено для защиты кредитора от убытков в случае невыполнения обязательств заемщиком. Ипотечное страхование требуется по большинству кредитов, когда заемщики вносят менее 20 процентов. Все кредиты FHA требуют от заемщика уплаты двух ипотечных страховых взносов:

• Авансовая страховая премия по ипотечному кредиту: 1,75 процента от суммы кредита, выплачиваемая при получении кредита заемщиком. Премия может быть включена в финансируемую сумму кредита.

• Годовая страховая премия по ипотечному кредиту: от 0,45% до 1,05%, в зависимости от срока кредита (15 лет против 30 лет), суммы кредита и первоначального отношения кредита к стоимости, или LTV. Эта сумма премии делится на 12 и выплачивается ежемесячно.

Таким образом, если вы одолжите 150 000 долларов, ваша страховая премия по ипотеке составит 2 625 долларов, а годовая премия будет варьироваться от 675 долларов (56,25 долларов в месяц) до 1575 долларов (131,25 долларов в месяц), в зависимости от срока.

Премии FHA по ипотечному страхованию будут отменены через 11 лет для большинства заемщиков, если они профинансировали 90 или менее процентов стоимости имущества — другими словами, для тех, кто вложил не менее 10 процентов и остается в курсе своих ежемесячных платежей по ипотеке. Ссуды с начальным коэффициентом LTV более 90 процентов будут застрахованы до тех пор, пока ипотека не будет полностью погашена.

Кредиторы FHA ограничены взиманием не более 3-5 процентов от суммы кредита в качестве расходов на закрытие, а FHA допускает до 6 процентов расходов заемщика на закрытие, таких как сборы за оценку, кредитный отчет или поиск по титулу. покрываются продавцами, строителями или кредиторами.

Как получить кредит FHA

Чтобы иметь право на получение кредита FHA, заемщики должны соответствовать следующим правилам кредитования:

• Иметь оценку FICO от 500 до 579 с 10-процентной скидкой или оценку FICO 580 или выше с 3,5-процентной скидкой.

• Наличие подтвержденного трудового стажа за последние два года.

• Иметь подтвержденный доход с помощью платежных квитанций, федеральных налоговых деклараций и банковских выписок.

• Используйте кредит для финансирования основного места жительства.

• Убедитесь, что недвижимость оценена оценщиком, одобренным FHA, и соответствует требованиям HUD.

• Иметь передовую задолженность (ежемесячные платежи по ипотеке) не более 31 процента от валового ежемесячного дохода.

• Доля конечного долга (ипотека плюс все ежемесячные платежи по долгам) не должна превышать 43 процентов от валового ежемесячного дохода (в некоторых случаях кредиторы могут допускать коэффициент до 50 процентов).

• Подождите от одного до двух лет, прежде чем подавать заявку на кредит после банкротства, или три года после обращения взыскания (кредиторы могут делать исключения в отношении этих периодов ожидания для заемщиков со смягчающими обстоятельствами).

Как найти кредитора FHA и подать заявку на кредит FHA

Заемщики FHA получают ипотечные кредиты от одобренных FHA кредиторов, которые могут устанавливать свои собственные ставки, затраты и стандарты андеррайтинга при условии соблюдения минимальных требований FHA. Утвержденные кредиторы варьируются от крупнейших банков и кредитных союзов до местных банков и независимых ипотечных фирм.

Подача заявки на кредит FHA требует нескольких ключевых шагов:

• Знайте свой бюджет: Прежде чем подавать заявку на получение кредита FHA, вам нужно знать, сколько вы можете позволить себе потратить на дом.

• Подготовьте документы: Подача заявки на получение крупной суммы денег означает предоставление полной информации о ваших финансах. Прежде чем подать заявку на кредит FHA, подготовьте все эти документы: налоговые декларации за два года; две последние платежные квитанции; ваши водительские права; и полные отчеты о ваших активах (текущий счет, сберегательный счет, 401 (k) и любые другие места, где вы держите деньги).

• Сравните свои предложения. Получение предварительного одобрения от нескольких кредиторов полезно, так как вы можете сравнить различные ставки и условия рефинансирования, чтобы убедиться, что вы получаете лучшее предложение.

FHA по сравнению с обычными кредитами

В отличие от кредитов FHA, обычные кредиты не застрахованы государством. Для получения права на обычную ипотеку требуется более высокий кредитный рейтинг, солидный доход и первоначальный взнос в размере не менее 3 процентов для определенных кредитных программ. Вот параллельное сравнение двух типов кредитов.

ТТТ

Кредиты FHA против обычных ипотечных кредитов

Плюсы и минусы кредитов FHA

Плюсы

• ** У вас может быть более низкий кредитный рейтинг: ** Если у вас не очень хорошая кредитная история или вы сталкивались с некоторыми проблемами в прошлом со своевременными платежами, кредитный рейтинг 620 — типичное магическое число. для рассмотрения обычной ипотеки — может показаться недосягаемым. Если ваш кредитный рейтинг равен 580, у вас хорошая репутация у большинства одобренных FHA кредиторов.

• Вы можете сделать меньший первоначальный взнос: Кредиты FHA также дают возможность уменьшить первоначальный взнос. С кредитным рейтингом не менее 580 вы можете внести первоначальный взнос всего в 3,5 процента. Если ваш кредитный рейтинг составляет от 500 до 579, вы все еще можете претендовать на получение кредита, обеспеченного FHA, но вам нужно будет внести 10-процентный первоначальный взнос.

• Вы можете прекратить арендную плату раньше: Поскольку кредиты FHA облегчают покупку дома, вы можете быстрее приступить к созданию собственного капитала. Вместо того, чтобы продолжать арендовать, пытаясь сэкономить больше денег или улучшить свой кредитный рейтинг, кредиты FHA позволяют быстрее осуществить мечту стать домовладельцем.

Минусы

• Вы не сможете избежать ипотечного страхования: Поскольку ваш кредитный рейтинг ниже, вы подвергаетесь большему риску дефолта. Чтобы защитить кредитора, вы должны оплатить ипотечное страхование. Вы можете включить авансовый страховой взнос в свои расходы на закрытие, но ваши ежегодные взносы будут разделены на 12 частей и будут отображаться в каждом ипотечном счете. Если вы вносите менее 10 процентов, вы должны платить эти ежегодные взносы в течение всего срока кредита. От них не убежать. Это большое отличие от обычных кредитов: как только вы накопите 20% собственного капитала, вам больше не придется платить за частное ипотечное страхование.

• Вы должны будете соответствовать требованиям к недвижимости: Если вы подаете заявку на получение кредита FHA, недвижимость должна соответствовать некоторым требованиям приемлемости. Наиболее важным является цена: ипотечные кредиты, обеспеченные FHA, не могут превышать определенные суммы, которые варьируются в зависимости от местоположения. Вы должны жить в собственности, тоже. Ссуды FHA для новых покупок не предназначены для вторых домов или инвестиционной собственности.

• Вы могли бы платить больше: Когда вы сравниваете ставки по ипотечным кредитам FHA и обычным кредитам, вы можете заметить, что процентные ставки по кредитам FHA ниже. Годовая процентная ставка, тем не менее, является лучшей точкой сравнения, поскольку она представляет собой общую стоимость заимствования. По кредитам FHA годовая процентная ставка иногда может быть выше, чем по обычным кредитам.

• Некоторые продавцы могут уклоняться: На сверхконкурентном рынке жилья в условиях пандемии продавцы, взвешивающие несколько предложений, часто менее благосклонно относились к заемщикам FHA.

Кредитные лимиты FHA в 2022 г.

Каждый год FHA обновляет свои кредитные лимиты в зависимости от динамики цен на жилье. На 2022 год нижний предел кредита FHA для одной семьи в большей части страны составляет 420 680 долларов США по сравнению с 356 362 долларами США в 2021 году. Для районов с высокими затратами потолок составляет 970 800 долларов США по сравнению с 822 375 долларами США год назад.

По закону FHA обязано корректировать свои суммы на основе кредитных лимитов, установленных Федеральным агентством по жилищному финансированию, или FHFA, для обычных ипотечных кредитов, гарантированных или принадлежащих Fannie Mae и Freddie Mac. Верхние и нижние пределы варьируются в зависимости от стоимости жизни в определенном районе и могут отличаться от одного округа к другому. Районы с более высокой стоимостью жизни будут иметь более высокие лимиты, и наоборот. Особые исключения сделаны для жилья на Аляске, Гавайях, Гуаме и Виргинских островах, где строительство дома, как правило, дороже.

Другие виды кредитов FHA

Помимо стандартных 15-летних и 30-летних кредитов FHA на покупку жилья и рефинансирование, FHA также страхует другие кредитные программы, предлагаемые частными кредиторами. Вот посмотрите на каждый из них.

203(к) кредит

Ссуды FHA 203 (k) помогают покупателям жилья приобрести дом и отремонтировать его — и все это с помощью одной ипотеки. Домовладельцы также могут использовать программу для рефинансирования своей существующей ипотеки и добавить стоимость проектов реконструкции в новый кредит. Кредиты FHA 203(k) бывают двух типов:

• Ограниченная форма 203(k) имеет более простой процесс подачи заявки, а стоимость ремонта или усовершенствования должна составлять не более 35 000 долларов США.

• Стандарт 203(k) требует дополнительных документов и применяется к улучшениям стоимостью более 5000 долларов США, но общая стоимость имущества должна по-прежнему находиться в пределах ипотечного лимита FHA для данного района.

HECM

Ипотека с конверсией собственного капитала (HECM) является наиболее популярным типом обратной ипотеки и также застрахована FHA. HECM позволяет пожилым домовладельцам (в возрасте 62 лет и старше) со значительным капиталом или тем, кто полностью владеет своим домом, снимать часть капитала своего дома. Сумма, которая будет доступна для снятия, варьируется в зависимости от заемщика и зависит от возраста самого молодого заемщика или правомочного супруга, не занимающего кредит, текущих процентных ставок и наименьшей из оценочной стоимости дома, лимита ипотеки HECM FHA или цены продажи.

Энергоэффективная ипотека

Программа Energy Efficient Mortgage (EEM), поддерживаемая FHA, позволяет покупателям приобретать дома, которые уже являются энергоэффективными, например здания, сертифицированные Energy Star. Программу также можно использовать для покупки и реконструкции старых домов с энергоэффективными или «зелеными» обновлениями и переноса затрат на модернизацию в кредит без увеличения первоначального взноса.

245(а) кредит

Кредит по разделу 245(а) FHA, также известный как ипотечный кредит с поэтапным платежом, предназначен для заемщиков, чьи доходы со временем будут увеличиваться. Вы начинаете с небольших ежемесячных платежей, которые постепенно увеличиваются. Доступны пять конкретных планов: три плана, которые позволяют в течение пяти лет увеличивать платежи на 2,5 процента, 5 процентов и 7,5 процента ежегодно. Два других плана предусматривают увеличение выплат в течение 10 лет на 2 и 3 процента ежегодно.

Помощь по кредиту FHA

Кредитные службы могут предложить некоторую гибкость в отношении требований к кредиту FHA для тех, кто перенес серьезные финансовые трудности или изо всех сил пытается произвести свои платежи. Это облегчение может быть в форме временного периода воздержания или модификации ссуды, которая понизит процентную ставку, продлит срок окупаемости или отсрочит часть остатка ссуды без процентов.

Подходит ли вам кредит FHA?

Ссуда FHA может быть правильным выбором для вас, если у вас есть приличная кредитная история и нет большого первоначального взноса. Тот факт, что вы можете получить ипотечный кредит FHA всего с 3,5% первоначального взноса, делает домовладение доступным для многих людей, но это не означает, что кредиты FHA являются лучшим вариантом для всех.

Если у вас хороший кредит, есть большая вероятность, что вы сможете претендовать на обычную ипотеку, даже если вы не можете внести 20 процентов. С обычным кредитом вы сможете выйти из PMI, как только вы создадите достаточный капитал.

Точно так же, если у вас есть много денег, сэкономленных на первоначальный взнос, вы можете получить обычный кредит, даже если у вас не идеальная кредитная история.

Альтернативы кредита FHA

Если вам нужна ипотека, но недостаточно средств для первоначального взноса в размере 20% или у вас далеко не идеальная кредитная история, есть несколько способов, которыми вы можете претендовать на получение кредита.

Если проблема заключается в вашем кредитном рейтинге, вы можете попробовать найти поручителя, который готов подписать вашу ипотеку. Если вы подаете заявку с партнером или супругом, у которого хорошая кредитная история, возможно, имеет смысл попросить их подать заявку на кредит в одиночку, чтобы ваш кредитный рейтинг не повлиял на ваши шансы на одобрение.

Нижняя линия

Ссуды FHA являются отличным вариантом для заемщиков, которые не имеют большой кредит или не имеют много денег, чтобы использовать для первоначального взноса. Однако имейте в виду, что долгосрочные затраты на ипотеку FHA будут выше из-за неизбежных платежей по страхованию ипотеки.

Особенности

• Эти кредиты предназначены для поддержки домовладения среди домохозяйств с низкими доходами, что позволяет им улучшать и обновлять старую собственность в качестве основного места жительства.

• FHA предлагает различные виды ссуды 203 (k) в зависимости от объема необходимого ремонта.

• Ссуда FHA 203(k) — это ипотека, поддерживаемая государством, которая по сути представляет собой ссуду на строительство, которая финансирует как покупку, так и ремонт дома.

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Делает ли FHA кредит?

Нет. FHA страхует кредит. Вы должны получить кредит через финансовое учреждение, такое как банк или кредитный союз.

Можете ли вы использовать кредит 203 (k) для всех улучшений?

Нет. Все, что считается экстравагантным или роскошным, например, теннисный корт, беседка или новый бассейн, запрещено. Тем не менее, большинство ремонтов и модернизаций соответствуют требованиям, включая реконструкцию существующего бассейна.

Как работает кредит FHA 203 (k) и какие бывают типы?

Кредит FHA 203 (k) предназначен для покупки дома и ремонта дома. Есть два типа: ограниченный и стандартный. Заемная сумма составляет как покупную цену дома, так и затраты на его ремонт, которые включают материалы и рабочую силу. Он призван помочь реабилитировать более бедные сообщества и помочь людям с низким доходом.