Prêt FHA 203(k)

Qu'est-ce qu'un prêt FHA ?

Un prêt FHA est une hypothèque garantie par le gouvernement et assurée par la Federal Housing Administration. Les prêts immobiliers FHA nécessitent des cotes de crédit minimales et des acomptes inférieurs à ceux de nombreux prêts conventionnels, ce qui les rend particulièrement populaires auprès des acheteurs d'une première maison. En fait, selon le rapport annuel 2020 de la FHA, plus de 83 % de tous les prêts accordés par la FHA concernaient des emprunteurs qui achetaient leur première maison.

Bien que le gouvernement assure ces prêts, ils sont en fait souscrits et administrés par des prêteurs hypothécaires tiers.

Comment fonctionnent les prêts FHA

Les prêts FHA sont accordés sur 15 ans et 30 ans avec des taux d'intérêt fixes. Les normes de souscription flexibles de l'agence sont conçues pour aider à donner aux emprunteurs qui pourraient ne pas être admissibles à des prêts hypothécaires privés une chance de devenir propriétaires.

Mais il y a un hic : les emprunteurs doivent payer une assurance hypothécaire FHA, qui est conçue pour protéger le prêteur contre une perte si l'emprunteur fait défaut. Une assurance hypothécaire est requise sur la plupart des prêts lorsque les emprunteurs versent moins de 20 %. Tous les prêts FHA obligent l'emprunteur à payer deux primes d'assurance hypothécaire :

• Prime initiale d'assurance prêt hypothécaire : 1,75 % du montant du prêt, versée lorsque l'emprunteur obtient le prêt. La prime peut être intégrée au montant du prêt financé.

• Prime annuelle d'assurance prêt hypothécaire : 0,45 % à 1,05 %, selon la durée du prêt (15 ans contre 30 ans), le montant du prêt et le ratio prêt/valeur initial, ou LTV. Ce montant de prime est divisé par 12 et payé mensuellement.

Ainsi, si vous empruntez 150 000 $, votre prime initiale d'assurance prêt hypothécaire serait de 2 625 $ et votre prime annuelle varierait de 675 $ (56,25 $ par mois) à 1 575 $ (131,25 $ par mois), selon la durée.

Les primes d'assurance hypothécaire FHA seront annulées après 11 ans pour la plupart des emprunteurs s'ils ont financé 90 % ou moins de la valeur de la propriété - en d'autres termes, pour ceux qui ont mis au moins 10 % de mise de fonds et qui restent à jour avec leurs versements hypothécaires mensuels. Les prêts dont le ratio prêt-valeur initial est supérieur à 90 % seront assurés jusqu'à ce que l'hypothèque soit entièrement remboursée.

Les prêteurs de la FHA sont limités à ne pas facturer plus de 3 à 5 % du montant du prêt en frais de clôture, et la FHA autorise jusqu'à 6 % des frais de clôture de l'emprunteur, tels que les frais d'évaluation, de rapport de solvabilité ou de recherche de titre. couverts par les vendeurs, les constructeurs ou les prêteurs.

Comment se qualifier pour un prêt FHA

Pour être éligibles à un prêt FHA, les emprunteurs doivent respecter les directives de prêt suivantes :

• Avoir un score FICO de 500 à 579 avec 10 % de baisse, ou un score FICO de 580 ou plus avec 3,5 % de baisse.

• Avoir des antécédents professionnels vérifiables au cours des deux dernières années.

• Avoir un revenu vérifiable par le biais de talons de paie, de déclarations de revenus fédérales et de relevés bancaires.

• Utiliser le prêt pour financer une résidence principale.

• Assurez-vous que la propriété est évaluée par un évaluateur agréé par la FHA et respecte les directives du HUD.

• Avoir un ratio d'endettement initial (paiements hypothécaires mensuels) ne dépassant pas 31 % du revenu mensuel brut.

• Avoir un ratio d'endettement final (hypothèque plus tous les paiements mensuels de la dette) ne dépassant pas 43 % du revenu mensuel brut (les prêteurs pourraient autoriser un ratio allant jusqu'à 50 %, dans certains cas).

• Attendez un à deux ans avant de demander le prêt après la faillite, ou trois ans après la saisie (les prêteurs peuvent faire des exceptions sur ces périodes d'attente pour les emprunteurs avec des circonstances atténuantes).

Comment trouver un prêteur FHA et demander un prêt FHA

Les emprunteurs FHA obtiennent leurs prêts immobiliers auprès de prêteurs agréés par la FHA, qui peuvent fixer leurs propres taux, coûts et normes de souscription tant que les minimums FHA sont respectés. Les prêteurs agréés vont des plus grandes banques et coopératives de crédit aux banques communautaires et aux sociétés de crédit hypothécaire indépendantes.

La demande de prêt FHA nécessite quelques étapes clés :

• Connaissez votre budget : Avant de soumettre une demande de prêt FHA, vous voudrez savoir combien vous pouvez vous permettre de dépenser pour une maison.

• Compilez vos documents : Faire une demande d'emprunt d'une grosse somme d'argent signifie remettre un aperçu complet sous le capot de vos finances. Avant de faire une demande de prêt FHA, préparez tous ces documents : deux ans de déclarations de revenus ; deux fiches de paie récentes; votre permis de conduire; et des relevés complets de vos actifs (compte courant, compte d'épargne, 401(k) et tout autre endroit où vous détenez de l'argent).

• Comparez vos offres : Obtenir une préapprobation auprès de plusieurs prêteurs est utile pour vous permettre de comparer différents taux et conditions de refinancement afin de vous assurer d'obtenir la meilleure offre.

FHA vs prêts conventionnels

Contrairement aux prêts FHA, les prêts conventionnels ne sont pas assurés par le gouvernement. L'admissibilité à une hypothèque conventionnelle nécessite une cote de crédit plus élevée, un revenu solide et un acompte d'au moins 3 % pour certains programmes de prêt. Voici une comparaison côte à côte des deux types de prêts.

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Prêts FHA vs prêts hypothécaires conventionnels

Avantages et inconvénients des prêts FHA

Avantages

• Vous pouvez avoir un pointage de crédit inférieur : Si vous n'avez pas établi beaucoup d'historique de crédit ou si vous avez rencontré des problèmes dans le passé pour effectuer des paiements à temps, un pointage de crédit de 620 - le nombre magique typique pour l'examen d'une hypothèque conventionnelle — peut sembler hors de portée. Si votre pointage de crédit est de 580, vous êtes en règle avec la plupart des prêteurs approuvés par la FHA.

• Vous pouvez effectuer un acompte inférieur : Les prêts FHA offrent également la possibilité d'effectuer un acompte inférieur. Avec une cote de crédit d'au moins 580, vous pouvez verser un acompte d'aussi peu que 3,5 %. Si votre pointage de crédit se situe entre 500 et 579, vous pouvez toujours être admissible à un prêt garanti par la FHA, mais vous devrez verser un acompte de 10 %.

• Vous pouvez arrêter de louer plus tôt : Étant donné que les prêts FHA facilitent l'achat d'une maison, vous pouvez commencer à constituer un capital plus tôt. Au lieu de continuer à louer tout en essayant d'économiser plus d'argent ou d'améliorer votre pointage de crédit, les prêts FHA rendent possible le rêve d'être propriétaire plus tôt.

Les inconvénients

• Vous ne pourrez pas éviter l'assurance hypothécaire : Puisque votre pointage de crédit est plus bas, vous courez un plus grand risque de défaut de paiement. Pour protéger le prêteur, vous devez payer une assurance hypothécaire. Vous pouvez intégrer la prime d'assurance initiale dans vos frais de clôture, mais vos primes annuelles seront divisées en 12 versements et apparaîtront sur chaque facture hypothécaire. Si vous déposez moins de 10 %, vous devez payer ces primes annuelles pendant toute la durée du prêt. Il n'y a pas moyen de leur échapper. C'est une grande différence par rapport aux prêts conventionnels : une fois que vous avez accumulé 20 % de fonds propres, vous n'avez plus à payer d'assurance hypothécaire privée.

• Vous devrez répondre aux exigences de propriété : Si vous demandez un prêt FHA, la propriété doit répondre à certaines conditions d'éligibilité. Le plus important est le prix : les prêts hypothécaires garantis par la FHA ne sont pas autorisés à dépasser certains montants, qui varient en fonction de l'emplacement. Vous devez vivre dans la propriété, aussi. Les prêts FHA pour les nouveaux achats ne sont pas conçus pour les résidences secondaires ou les immeubles de placement.

• Vous pourriez payer plus : Lorsque vous comparez les taux hypothécaires entre les prêts FHA et les prêts conventionnels, vous remarquerez peut-être que les taux d'intérêt sur les prêts FHA sont plus bas. L'APR, cependant, est le meilleur point de comparaison car il représente le coût total de l'emprunt. Sur les prêts FHA, l'APR peut parfois être plus élevé que les prêts conventionnels.

• Certains vendeurs pourraient hésiter : Sur le marché du logement pandémique ultra-concurrentiel, les vendeurs pesant plusieurs offres considéraient souvent les emprunteurs FHA moins favorablement.

Limites de prêt FHA en 2022

Chaque année, la FHA met à jour ses limites de prêt en fonction du mouvement des prix des maisons. Pour 2022, le plafond des prêts FHA unifamiliaux dans la majeure partie du pays est de 420 680 $, contre 356 362 $ en 2021. Pour les zones à coût élevé, le plafond est de 970 800 $, contre 822 375 $ il y a un an.

La FHA est tenue par la loi d'ajuster ses montants en fonction des limites de prêt fixées par la Federal Housing Finance Agency, ou FHFA, pour les hypothèques conventionnelles garanties ou détenues par Fannie Mae et Freddie Mac. Les limites de plafond et de plancher varient en fonction du coût de la vie dans une certaine zone et peuvent être différentes d'un comté à l'autre. Les zones où le coût de la vie est plus élevé auront des limites plus élevées, et vice versa. Des exceptions spéciales sont faites pour le logement en Alaska, à Hawaï, à Guam et dans les îles Vierges, où la construction de maisons est généralement plus chère.

Autres types de prêts FHA

En plus des prêts FHA standard de 15 ans et 30 ans pour l'achat et le refinancement d'une maison, la FHA assure également d'autres programmes de prêt offerts par des prêteurs privés. Voici un aperçu de chacun d'eux.

Prêt 203(k)

Les prêts FHA 203(k) aident les acheteurs à acheter une maison – et à la rénover – le tout avec une seule hypothèque. Les propriétaires peuvent également utiliser le programme pour refinancer leur hypothèque existante et ajouter le coût des projets de rénovation dans le nouveau prêt. Les prêts FHA 203(k) sont de deux types :

• Le 203(k) limité a un processus de demande plus simple et les réparations ou améliorations doivent totaliser 35 000 $ ou moins.

• La norme 203 (k) nécessite des documents supplémentaires et s'applique aux améliorations coûtant plus de 5 000 $, mais la valeur totale de la propriété doit toujours rester dans la limite d'hypothèque FHA pour la région.

HECM

L'hypothèque de conversion sur valeur domiciliaire (HECM) est le type d'hypothèque inversée le plus populaire et est également assurée par la FHA. Un HECM permet aux propriétaires âgés (62 ans et plus) disposant d'une valeur nette importante ou à ceux qui sont propriétaires de leur maison de retirer une partie de la valeur nette de leur maison. Le montant pouvant être retiré varie selon l'emprunteur et dépend de l'âge du plus jeune emprunteur ou du conjoint non emprunteur éligible, des taux d'intérêt actuels et du moindre de la valeur estimative de la maison ou de la limite hypothécaire HECM FHA ou du prix de vente.

Hypothèque économe en énergie

Le programme Energy Efficient Mortgage (EEM) soutenu par la FHA permet aux acheteurs de maison d'acheter des maisons qui sont déjà éconergétiques, comme les bâtiments certifiés Energy Star. Le programme peut également être utilisé pour acheter et rénover des maisons plus anciennes avec des mises à jour éconergétiques ou «vertes» et intégrer les coûts des mises à niveau dans le prêt sans acompte plus important.

245(a) prêt

Le prêt FHA Section 245(a), également connu sous le nom d'hypothèque à paiement progressif, est destiné aux emprunteurs dont les revenus augmenteront avec le temps. Vous commencez avec de petites mensualités qui augmentent progressivement. Cinq plans spécifiques sont disponibles : trois plans qui permettent cinq ans d'augmenter les paiements à 2,5 %, 5 % et 7,5 % par an. Deux autres plans fixent des augmentations de paiement sur 10 ans à 2% et 3% par an.

Allègement de prêt FHA

Les gestionnaires de prêts peuvent offrir une certaine flexibilité sur les exigences de prêt FHA à ceux qui ont subi de graves difficultés financières ou qui ont du mal à effectuer leurs paiements. Cet allègement pourrait prendre la forme d'une période d'abstention temporaire ou d'une modification du prêt qui réduirait le taux d'intérêt, prolongerait la période de remboursement ou reporterait une partie du solde du prêt sans intérêt.

Un prêt FHA vous convient-il ?

Un prêt FHA pourrait être le bon choix pour vous si vous avez un crédit décent et que vous n'avez pas économisé un acompte important. Le fait que vous puissiez obtenir un prêt hypothécaire FHA avec seulement 3,5 % d'acompte met l'accession à la propriété à la portée de nombreuses personnes, mais cela ne signifie pas que les prêts FHA sont la meilleure option pour tout le monde.

Si vous avez un bon crédit, il y a de fortes chances que vous puissiez être admissible à une hypothèque conventionnelle même si vous ne pouvez pas mettre 20 % vers le bas. Avec un prêt conventionnel, vous pourrez sortir du PMI une fois que vous aurez constitué un capital suffisant.

De même, si vous avez beaucoup d'argent économisé pour un acompte, vous pourrez peut-être obtenir un prêt conventionnel même si votre crédit n'est pas parfait.

Alternatives de prêt FHA

Si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, mais que vous n'en avez pas assez pour un acompte de 20 % ou si votre crédit n'est pas parfait, il existe plusieurs façons de vous qualifier.

Si votre pointage de crédit est le problème, vous pouvez essayer de trouver un cosignataire qui est prêt à cosigner votre prêt hypothécaire. Si vous postulez avec un partenaire ou un conjoint qui a un bon crédit, il peut être judicieux de lui demander de demander le prêt seul afin que votre pointage de crédit n'ait pas d'incidence sur vos chances d'approbation.

L'essentiel

Les prêts FHA sont une excellente option pour les emprunteurs qui n'ont pas un bon crédit ou qui n'ont pas beaucoup d'argent à utiliser pour un acompte. Cependant, gardez à l'esprit que les coûts à long terme d'une hypothèque FHA seront plus élevés en raison des paiements d'assurance hypothécaire inévitables impliqués.

Points forts

• Ces prêts sont destinés à soutenir l'accession à la propriété des ménages à faible revenu, leur permettant d'améliorer et de mettre à jour des propriétés plus anciennes en tant que résidence principale.

• La FHA propose différentes variétés de prêt 203 (k) en fonction de l'étendue des réparations nécessaires.

• Un prêt FHA 203(k) est une hypothèque garantie par le gouvernement qui est essentiellement un prêt à la construction qui finance à la fois l'achat et les réparations d'une maison.

FAQ

La FHA accorde-t-elle le prêt ?

Non. La FHA assure le prêt. Vous devez obtenir le prêt par l'intermédiaire d'une institution financière telle qu'une banque ou une coopérative de crédit.

Pouvez-vous utiliser un prêt 203(k) pour toutes les améliorations ?

Non. Tout ce qui est considéré comme extravagant ou luxueux, comme un court de tennis, un belvédère ou une nouvelle piscine, n'est pas autorisé. Cependant, la plupart des réparations et mises à niveau sont éligibles, y compris la réhabilitation d'une piscine existante.

Comment fonctionne un prêt FHA 203(k) et quels sont les types ?

Un prêt FHA 203(k) est destiné à l'achat et à la rénovation d'une maison. Il en existe deux types : limité et standard. Le montant emprunté tient compte à la fois du prix d'achat de la maison et de ses frais de rénovation, qui comprennent les matériaux et la main-d'œuvre. Il est destiné à aider à réhabiliter les communautés les plus pauvres et à aider les personnes à faible revenu.