Empréstimo FHA 203(k)
O que é um empréstimo FHA?
Um empréstimo FHA é uma hipoteca apoiada pelo governo segurada pela Federal Housing Administration. Os empréstimos à habitação da FHA exigem pontuações mínimas de crédito e pagamentos iniciais mais baixos do que muitos empréstimos convencionais, o que os torna especialmente populares entre os compradores de casas pela primeira vez. De fato, de acordo com o Relatório Anual de 2020 da FHA, mais de 83% de todas as originações de empréstimos da FHA foram para mutuários que compraram suas primeiras casas.
Embora o governo garanta esses empréstimos, eles são, na verdade, subscritos e administrados por credores hipotecários de terceiros.
Como funcionam os empréstimos da FHA
Os empréstimos FHA vêm em prazos de 15 e 30 anos com taxas de juros fixas. Os padrões flexíveis de subscrição da agência são projetados para ajudar a dar aos mutuários que podem não se qualificar para hipotecas privadas a chance de se tornarem proprietários.
Mas há um problema: os mutuários devem pagar o seguro de hipoteca da FHA, que é projetado para proteger o credor de uma perda se o mutuário entrar em default. O seguro hipotecário é exigido na maioria dos empréstimos quando os mutuários depositam menos de 20%. Todos os empréstimos da FHA exigem que o mutuário pague dois prêmios de seguro de hipoteca:
Prêmio de seguro de hipoteca inicial: 1,75% do valor do empréstimo, pago quando o mutuário recebe o empréstimo. O prêmio pode ser acumulado no valor do empréstimo financiado.
Prêmio anual de seguro hipotecário: 0,45% a 1,05%, dependendo do prazo do empréstimo (15 anos vs. 30 anos), do valor do empréstimo e da relação empréstimo/valor inicial, ou LTV. Este valor do prêmio é dividido por 12 e pago mensalmente.
Portanto, se você emprestar $ 150.000, seu prêmio de seguro de hipoteca inicial seria de $ 2.625 e seu prêmio anual variaria de $ 675 ($ 56,25 por mês) a $ 1.575 ($ 131,25 por mês), dependendo do prazo.
Os prêmios de seguro de hipoteca da FHA serão cancelados após 11 anos para a maioria dos mutuários se eles financiarem 90% ou menos do valor da propriedade - em outras palavras, para aqueles que depositarem pelo menos 10% e permanecerem em dia com seus pagamentos mensais da hipoteca. Empréstimos com um índice LTV inicial superior a 90% terão seguro até que a hipoteca seja totalmente reembolsada.
Os credores da FHA estão limitados a cobrar não mais do que 3 a 5 por cento do valor do empréstimo em custos de fechamento, e a FHA permite que até 6 por cento dos custos de fechamento do mutuário, como taxas de avaliação, relatório de crédito ou pesquisa de título, sejam cobertos por vendedores, construtores ou credores.
Como se qualificar para um empréstimo FHA
Para se qualificar para um empréstimo da FHA, os mutuários devem atender às seguintes diretrizes de empréstimo:
Tenha uma pontuação FICO de 500 a 579 com 10% de redução, ou uma pontuação FICO de 580 ou superior com 3,5% de redução.
Ter um histórico de emprego verificável nos últimos dois anos.
Ter renda verificável através de holerites, declarações de impostos federais e extratos bancários.
Use o empréstimo para financiar uma residência principal.
Certifique-se de que a propriedade seja avaliada por um avaliador aprovado pela FHA e atenda às diretrizes do HUD.
Ter um índice de endividamento inicial (pagamentos mensais de hipotecas) de não mais de 31% da renda mensal bruta.
Ter um índice de endividamento de back-end (hipoteca mais todos os pagamentos mensais da dívida) de não mais de 43% da renda mensal bruta (os credores podem permitir um índice de até 50%, em alguns casos).
Espere um ou dois anos antes de solicitar o empréstimo após a falência, ou três anos após o encerramento (os credores podem fazer exceções nesses períodos de espera para os mutuários com circunstâncias atenuantes).
Como encontrar um credor FHA e solicitar um empréstimo FHA
Os mutuários da FHA obtêm seus empréstimos imobiliários de credores aprovados pela FHA, que podem definir suas próprias taxas, custos e padrões de subscrição, desde que os mínimos da FHA sejam atendidos. Os credores aprovados vão desde os maiores bancos e cooperativas de crédito até bancos comunitários e empresas de hipotecas independentes.
A solicitação de um empréstimo da FHA requer algumas etapas importantes:
Conheça seu orçamento: Antes de enviar um pedido de empréstimo da FHA, você deve saber quanto pode gastar em uma casa.
Compile seus documentos: solicitar um empréstimo de uma grande quantia de dinheiro significa entregar uma visão completa sob o capô de suas finanças. Antes de solicitar um empréstimo da FHA, tenha todos esses documentos prontos: dois anos de declarações fiscais; dois contracheques recentes; sua carteira de motorista; e extratos completos de seus ativos (conta corrente, conta poupança, 401(k) e quaisquer outros lugares onde você mantenha dinheiro).
Compare suas ofertas: ser pré-aprovado com vários credores é útil para que você possa comparar diferentes taxas e termos de refinanciamento para garantir que está fazendo o melhor negócio.
FHA vs. empréstimos convencionais
Ao contrário dos empréstimos FHA, os empréstimos convencionais não são segurados pelo governo. A qualificação para uma hipoteca convencional requer uma pontuação de crédito mais alta, uma renda sólida e um adiantamento de pelo menos 3% para determinados programas de empréstimo. Aqui está uma comparação lado a lado dos dois tipos de empréstimos.
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Empréstimos FHA vs. hipotecas convencionais
Prós e contras dos empréstimos FHA
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Você pode ter uma pontuação de crédito mais baixa: se você não estabeleceu um histórico de crédito ou encontrou alguns problemas no passado para fazer pagamentos em dia, uma pontuação de crédito de 620 - o número mágico típico para consideração de uma hipoteca convencional - pode parecer fora de alcance. Se sua pontuação de crédito for 580, você está em situação regular com a maioria dos credores aprovados pela FHA.
Você pode fazer um adiantamento menor: Empréstimos FHA também oferecem a opção de um adiantamento menor. Com uma pontuação de crédito de pelo menos 580, você pode fazer um adiantamento de apenas 3,5%. Se sua pontuação de crédito estiver entre 500 e 579, você ainda poderá se qualificar para um empréstimo garantido pela FHA, mas precisará fazer um pagamento inicial de 10%.
Você pode parar de alugar mais cedo: Como os empréstimos da FHA facilitam a compra de uma casa, você pode começar a construir o patrimônio mais cedo. Em vez de continuar alugando enquanto tenta economizar mais dinheiro ou melhorar sua pontuação de crédito, os empréstimos da FHA tornam o sonho de ser proprietário de uma casa possível mais cedo.
Contras
Você não poderá evitar o seguro de hipoteca: Como sua pontuação de crédito é menor, você corre um risco maior de inadimplência. Para proteger o credor, você tem que pagar o seguro de hipoteca. Você pode incluir o prêmio do seguro inicial em seus custos de fechamento, mas seus prêmios anuais serão divididos em 12 parcelas e aparecerão em todas as contas de hipoteca. Se você depositar menos de 10%, terá que pagar esses prêmios anuais por toda a vida útil do empréstimo. Não há como escapar deles. Essa é uma grande diferença em relação aos empréstimos convencionais: depois de acumular 20% de capital, você não precisa mais pagar pelo seguro de hipoteca privada.
Você terá que atender aos requisitos da propriedade: Se você estiver solicitando um empréstimo da FHA, a propriedade precisa atender a alguns requisitos de elegibilidade. O mais importante é o preço: as hipotecas apoiadas pela FHA não podem exceder determinados valores, que variam de acordo com a localização. Você tem que viver na propriedade, também. Os empréstimos da FHA para novas compras não são projetados para segundas residências ou propriedades de investimento.
Você poderia pagar mais: Ao comparar as taxas de hipoteca entre empréstimos FHA e empréstimos convencionais, você pode notar que as taxas de juros dos empréstimos FHA são mais baixas. A TAEG, porém, é o melhor ponto de comparação porque representa o custo total do empréstimo. Em empréstimos FHA, a TAEG às vezes pode ser maior do que os empréstimos convencionais.
Alguns vendedores podem se esquivar: No mercado imobiliário pandêmico ultracompetitivo, os vendedores que avaliam várias ofertas geralmente veem os mutuários da FHA de forma menos favorável.
Limites de empréstimo da FHA em 2022
A cada ano, a FHA atualiza seus limites de empréstimo com base no movimento dos preços das casas. Para 2022, o limite mínimo para empréstimos FHA unifamiliares na maior parte do país é de US$ 420.680, acima dos US$ 356.362 em 2021. Para áreas de alto custo, o teto é de US$ 970.800, acima dos US$ 822.375 de um ano atrás.
A FHA é obrigada por lei a ajustar seus valores com base nos limites de empréstimo estabelecidos pela Federal Housing Finance Agency, ou FHFA, para hipotecas convencionais garantidas ou de propriedade da Fannie Mae e Freddie Mac. Os limites de teto e piso variam de acordo com o custo de vida em uma determinada área e podem ser diferentes de um município para outro. Áreas com um custo de vida mais alto terão limites mais altos e vice-versa. Exceções especiais são feitas para moradias no Alasca, Havaí, Guam e Ilhas Virgens, onde a construção de casas é geralmente mais cara.
Outros tipos de empréstimos FHA
Além dos empréstimos FHA padrão de 15 e 30 anos para compra e refinanciamento de casas, o FHA também assegura outros programas de empréstimos oferecidos por credores privados. Aqui está uma olhada em cada um deles.
empréstimo 203(k)
Os empréstimos FHA 203(k) ajudam os compradores de casas a comprar uma casa - e renová-la - tudo com uma única hipoteca. Os proprietários também podem usar o programa para refinanciar suas hipotecas existentes e adicionar o custo dos projetos de reforma ao novo empréstimo. Os empréstimos FHA 203(k) vêm em dois tipos:
O 203(k) limitado tem um processo de aplicação mais fácil e os reparos ou melhorias devem totalizar US$ 35.000 ou menos.
O padrão 203(k) requer documentação adicional e se aplica a melhorias que custam mais de US$ 5.000, mas o valor total da propriedade ainda deve estar dentro do limite de hipoteca da FHA para a área.
###HECM
O Home Equity Conversion Mortgage (HECM) é o tipo mais popular de hipoteca reversa e também é segurado pelo FHA. Um HECM permite que proprietários mais velhos (com 62 anos ou mais) com patrimônio significativo ou aqueles que possuem suas casas diretamente retirem uma parte do patrimônio de sua casa. O valor que estará disponível para saque varia de acordo com o mutuário e depende da idade do mutuário mais jovem ou do cônjuge não mutuário elegível, taxas de juros atuais e o menor valor de avaliação da casa ou o limite de hipoteca HECM FHA ou preço de venda.
Hipoteca com eficiência energética
O programa Energy Efficient Mortgage (EEM) apoiado pela FHA permite que os compradores comprem casas que já sejam energeticamente eficientes, como edifícios com certificação Energy Star. O programa também pode ser usado para comprar e reformar casas antigas com atualizações energeticamente eficientes, ou “verdes”, e transferir os custos das atualizações para o empréstimo sem um adiantamento maior.
245(a) empréstimo
O empréstimo da Seção 245(a) da FHA, também conhecido como Hipoteca de Pagamento Graduado, é voltado para os mutuários cujas rendas aumentarão ao longo do tempo. Você começa com pagamentos mensais menores que aumentam gradualmente. Cinco planos específicos estão disponíveis: três planos que permitem cinco anos de pagamentos crescentes em 2,5%, 5% e 7,5% ao ano. Dois outros planos estabelecem aumentos de pagamento ao longo de 10 anos em 2% e 3% ao ano.
Alívio do empréstimo FHA
Os prestadores de serviços de empréstimo podem oferecer alguma flexibilidade nos requisitos de empréstimo da FHA para aqueles que sofreram sérias dificuldades financeiras ou estão lutando para fazer seus pagamentos. Esse alívio pode ser na forma de um período temporário de tolerância ou uma modificação do empréstimo que reduziria a taxa de juros, estenderia o período de retorno ou adiaria parte do saldo do empréstimo sem juros.
É um empréstimo FHA certo para você?
Um empréstimo FHA pode ser a escolha certa para você se você tiver um crédito decente e não tiver um grande adiantamento guardado. O fato de que você pode obter uma hipoteca FHA com apenas 3,5 por cento para baixo coloca a casa própria ao alcance de muitas pessoas, mas isso não significa que os empréstimos FHA são a melhor opção para todos.
Se você tiver um crédito forte, há uma boa chance de se qualificar para uma hipoteca convencional, mesmo que não possa colocar 20% de entrada. Com um empréstimo convencional, você poderá sair do PMI assim que tiver construído capital suficiente.
Da mesma forma, se você tiver muito dinheiro guardado para um pagamento inicial, poderá obter um empréstimo convencional, mesmo que tenha um crédito menos do que perfeito.
Alternativas de empréstimo do FHA
Se você precisa de uma hipoteca, mas não tem o suficiente para um adiantamento de 20% ou tem um crédito menos que perfeito, há algumas que você pode qualificar.
Se sua pontuação de crédito for o problema, você pode tentar encontrar um co-signatário que esteja disposto a co-assinar sua hipoteca. Se você estiver se candidatando com um parceiro ou que tenha um bom crédito, pode fazer sentido que ele se inscreva apenas para o cônjuge, para que sua pontuação de crédito não afete suas chances de aprovação.
A linha de fundo
Empréstimos FHA são uma ótima opção para mutuários que não têm grande crédito ou não têm muito dinheiro para usar para um adiantamento. No entanto, lembre-se de que os custos de longo prazo de uma hipoteca da FHA serão mais altos devido aos inevitáveis pagamentos de seguro de hipoteca envolvidos.
##Destaques
Estes empréstimos destinam-se a apoiar a aquisição de habitação própria junto das famílias de baixos rendimentos, permitindo-lhes melhorar e actualizar os imóveis mais antigos como residência principal.
A FHA oferece diferentes variedades do empréstimo 203(k), dependendo da extensão dos reparos necessários.
Um empréstimo FHA 203(k) é uma hipoteca garantida pelo governo que é essencialmente um empréstimo para construção que financia tanto as compras quanto os reparos de uma casa.
##PERGUNTAS FREQUENTES
O FHA faz o empréstimo?
não. O FHA assegura o empréstimo. Você deve obter o empréstimo através de uma instituição financeira, como um banco ou cooperativa de crédito.
Você pode usar um empréstimo 203(k) para todas as melhorias?
não. Qualquer coisa considerada extravagante ou luxuosa – como quadra de tênis, gazebo ou uma nova piscina – não é permitida. No entanto, a maioria dos reparos e atualizações se qualifica, incluindo a reabilitação de uma piscina existente.
Como funciona um empréstimo FHA 203(k) e quais são os tipos?
Um empréstimo FHA 203(k) é para compra de casa e reforma de casa. Existem dois tipos: limitado e padrão. O valor emprestado representa tanto o preço de compra da casa quanto os custos de reforma, que incluem materiais e mão de obra. Destina-se a ajudar a reabilitar comunidades mais pobres e ajudar pessoas de baixa renda.
