FHA 203（k）ローン

FHAローンとは何ですか？

FHAローンは、連邦住宅局によって保証された政府支援の住宅ローンです。 FHA住宅ローンは、多くの従来のローンよりも低い最低クレジットスコアと頭金を必要とするため、初めての住宅購入者に特に人気があります。実際、FHAの2020年年次報告書によると、すべてのFHAローン組成の83％以上が、最初の住宅を購入する借り手向けでした。

政府はこれらのローンに保険をかけていますが、実際には第三者の住宅ローンの貸し手によって引き受けられ、管理されています。

##FHAローンの仕組み

FHAローンは15年と30年の期間で固定金利で提供されます。代理店の柔軟な引受基準は、民間住宅ローンの資格がない可能性のある借り手が住宅所有者になる機会を与えるのに役立つように設計されています。

しかし、落とし穴があります。借り手はFHA住宅ローン保険を支払う必要があります。これは、借り手が債務不履行になった場合に貸し手を損失から保護するように設計されています。借り手が20％未満を下に置くとき、住宅ローン保険はほとんどのローンに必要です。すべてのFHAローンでは、借り手は2つの住宅ローン保険料を支払う必要があります。

-**前払い住宅ローン保険料：**借り手がローンを取得したときに支払われるローン金額の1.75パーセント。プレミアムは、融資されたローンの金額にロールインすることができます。

-**年間住宅ローン保険料：**ローン期間（15年対30年）、ローン金額および初期ローン対価値比率、またはLTVに応じて、0.45パーセントから1.05パーセント。この保険料は12で割られ、毎月支払われます。

したがって、150,000ドルを借りる場合、前払い住宅ローン保険料は2,625ドルになり、年間保険料は期間に応じて675ドル（月額56.25ドル）から1,575ドル（月額131.25ドル）の範囲になります。

FHA住宅ローン保険料は、ほとんどの借り手が不動産の価値の90％以下を融資した場合、つまり、少なくとも10％を下げて毎月の住宅ローンの支払いを最新の状態に保つ場合、11年後にキャンセルされます。初期LTV比率が90％を超えるローンは、住宅ローンが全額返済されるまで保険に加入します。

FHAの貸し手は、クロージングコストでローン金額の3〜5％を請求するように制限されており、FHAは、評価、信用報告、タイトル検索の料金など、借り手のクロージングコストの最大6％を許可します。売り手、ビルダーまたは貸し手によってカバーされます。

##FHAローンの資格を得る方法

FHAローンの対象となるには、借り手は次の融資ガイドラインを満たしている必要があります。

-FICOスコアが500から579で10％ダウン、またはFICOスコアが580以上で3.5％ダウン。

-過去2年間の検証可能な雇用履歴があります。

-給与明細書、連邦税申告書、銀行取引明細書を通じて検証可能な収入があります。

-ローンを使用して、主たる住居に融資します。

-物件がFHA承認の鑑定士によって評価され、HUDガイドラインを満たしていることを確認します。

-フロントエンドの負債比率（毎月の住宅ローンの支払い）が、総月収の31％以下であること。

-バックエンドの負債比率（住宅ローンとすべての毎月の負債支払い）が、総月収の43％以下である（場合によっては、貸し手は最大50％の比率を許可する可能性があります）。

-破産後、または差し押さえ後3年以内に、ローンを申請する前に1〜2年待ちます（貸し手は、酌量すべき事情がある借り手に対して、これらの待機期間を例外とする場合があります）。

##FHAの貸し手を見つけてFHAローンを申請する方法

FHAの借り手は、FHAが承認した貸し手から住宅ローンを取得します。貸し手は、FHAの最低額が満たされている限り、独自のレート、コスト、および引受基準を設定できます。承認された貸し手は、最大の銀行や信用組合からコミュニティバンクや独立した住宅ローン会社にまで及びます。

FHAローンを申請するには、いくつかの重要な手順が必要です。

-予算を知る： FHAローンの申し込みを提出する前に、家にいくら支払うことができるかを知りたいと思うでしょう。

-**ドキュメントを編集します：**多額のお金を借りるために申し込むことは、あなたの財政の内部で完全な一見を引き渡すことを意味します。 FHAローンを申請する前に、これらすべての書類を準備しておいてください。2年間の確定申告。最近の2つの給与明細。あなたの運転免許証;そしてあなたの資産の完全な声明（当座預金口座、普通預金口座、401（k）およびあなたがお金を持っている他の場所）。

-**オファーを比較します：**複数の貸し手との事前承認を取得すると、さまざまな借り換え率と条件を比較して、最良の取引が得られていることを確認できるので便利です。

##FHA対。従来のローン

FHAローンとは異なり、従来のローンは政府によって保険がかけられていません。従来の住宅ローンの資格を得るには、より高いクレジットスコア、堅実な収入、および特定のローンプログラムの少なくとも3％の頭金が必要です。これは、2種類のローンを並べて比較したものです。

TTT

FHAローン対。従来の住宅ローン

##FHAローンの長所と短所

pros

-**クレジットスコアを低くすることができます：**クレジット履歴をあまり確立していない場合、または過去に期限内の支払いで問題が発生した場合は、620クレジットスコア（一般的なマジックナンバー）従来の住宅ローンを検討するために-手の届かないように見えるかもしれません。あなたのクレジットスコアが580の場合、あなたはほとんどのFHA承認の貸し手と良好な状態にあります。

-より低い頭金を支払うことができます： FHAローンには、より少ない頭金のオプションもあります。少なくとも580のクレジットスコアで、わずか3.5パーセントの頭金を支払うことができます。クレジットスコアが500〜579の場合でも、FHAが支援するローンの資格を得ることができる場合がありますが、10％のダウンペイメントを行う必要があります。

-早期に賃貸をやめることができます： FHAローンは家の購入を容易にするので、より早くエクイティの構築を開始できます。 FHAローンは、より多くのお金を節約したり、クレジットスコアを向上させたりしながら賃貸を続ける代わりに、住宅所有者になるという夢をより早く実現します。

###短所

-**住宅ローン保険を回避することはできません：**クレジットスコアが低いため、デフォルトのリスクが高くなります。貸し手を保護するために、あなたは住宅ローン保険を支払わなければなりません。前払い保険料をクロージングコストに組み込むことができますが、年間保険料は12回に分割され、すべての住宅ローンの請求書に表示されます。あなたが10パーセント未満を下に置くならば、あなたはローンの全期間にわたってそれらの年間保険料を支払わなければなりません。それらを逃れることはありません。これは、従来のローンとの大きな違いです。20％の株式を取得すると、民間の住宅ローン保険に支払う必要がなくなります。

-プロパティの要件を満たす必要があります： FHAローンを申請する場合、プロパティはいくつかの資格要件を満たしている必要があります。最も重要なのは価格です。FHAが支援する住宅ローンは、場所によって異なる特定の金額を超えることはできません。あなたもその物件に住んでいなければなりません。新規購入のためのFHAローンは、セカンドハウスや投資不動産向けには設計されていません。

-もっと支払うことができます： FHAと従来のローンの住宅ローンの利率を比較すると、FHAローンの金利が低いことに気付くかもしれません。ただし、APRは借入の総コストを表すため、より良い比較ポイントです。 FHAローンでは、APRが従来のローンよりも高くなる場合があります。

-**一部の売り手は敬遠するかもしれません：**非常に競争の激しいパンデミック住宅市場では、複数のオファーを検討している売り手は、FHAの借り手をあまり好意的に見ていませんでした。

##2022年のFHAローン限度額

FHAは毎年、住宅価格の動きに基づいて融資限度額を更新しています。 2022年の場合、国のほとんどでの一戸建てFHAローンの下限は$ 420,680で、2021年の$356,362から増加しました。高コスト地域の上限は$970,800で、1年前の$822,375から増加しました。

FHAは、ファニーメイおよびフレディマックが保証または所有する従来の住宅ローンについて、連邦住宅金融庁（FHFA）が設定した融資限度額に基づいて金額を調整することを法律で義務付けられています。天井と床の制限は、特定の地域での生活費によって異なり、郡ごとに異なる場合があります。生活費が高い地域は制限が高くなり、逆もまた同様です。アラスカ、ハワイ、グアム、バージン諸島の住宅には特別な例外があり、住宅建設は一般的に費用がかかります。

##他の種類のFHAローン

住宅購入および借り換えのための標準的な15年および30年のFHAローンに加えて、FHAは民間の貸し手が提供する他のローンプログラムにも保険をかけています。それぞれを見てみましょう。

203（k）ローン

FHA 203（k）ローンは、住宅購入者が住宅を購入し、それをリフォームするのに役立ちます。すべて単一の住宅ローンで行われます。住宅所有者は、このプログラムを使用して、既存の住宅ローンを借り換えたり、リフォームプロジェクトの費用を新しいローンに追加したりすることもできます。 FHA 203（k）ローンには、次の2つのタイプがあります。

-限定された203（k）の方が申請プロセスが簡単で、修理または改善の合計は35,000ドル以下である必要があります。

-標準203（k）は追加の事務処理を必要とし、5,000ドルを超える費用の改善に適用されますが、不動産の総額はその地域のFHA住宅ローンの制限内に収まらなければなりません。

HECM

Home Equity Conversion Mortgage（HECM）は、最も人気のあるタイプのリバースモーゲージであり、FHAによっても保険がかけられています。 HECMを使用すると、かなりの資本を持っている高齢の住宅所有者（62歳以上）または家を完全に所有している人は、家の資産の一部を引き出すことができます。引き出しに利用できる金額は借り手によって異なり、最年少の借り手または適格な非借り入れの配偶者の年齢、現在の金利、および住宅の評価額またはHECMFHA住宅ローンの制限または販売価格のいずれか低い方によって異なります。

###エネルギー効率の高い住宅ローン

FHAが支援するEnergyEfficientMortgage（EEM）プログラムにより、住宅購入者は、EnergyStar認定の建物などのすでにエネルギー効率の高い住宅を購入できます。このプログラムは、エネルギー効率の高い、つまり「グリーン」な更新を備えた古い家を購入して改造し、頭金を増やすことなくアップグレードの費用をローンに転嫁するためにも使用できます。

245（a）ローン

FHAセクション245（a）ローンは、段階的支払い住宅ローンとも呼ばれ、時間の経過とともに収入が増加する借り手を対象としています。あなたは徐々に上がるより小さな毎月の支払いから始めます。 5つの特定のプランが利用可能です。3つのプランでは、毎年2.5パーセント、5パーセント、7.5パーセントで5年間の支払いを増やすことができます。他の2つの計画では、10年間で毎年2％と3％の支払い増加が設定されています。

##FHAローンの救済

ローンサービサーは、深刻な経済的困難に苦しんでいる人や支払いに苦労している人に、FHAローンの要件にある程度の柔軟性を提供することができます。その救済は、金利を引き下げたり、返済期間を延長したり、無利子でローン残高の一部を延期したりする一時的な猶予期間またはローン変更の形である可能性があります。

FHAローンはあなたに適していますか？

あなたがまともな信用を持っていて、多額の頭金を節約していないなら、FHAローンはあなたにとって正しい選択かもしれません。わずか3.5％のダウンでFHA住宅ローンを取得できるという事実は、多くの人々にとって住宅所有権を把握することになりますが、それはFHAローンがすべての人にとって最良の選択肢であるという意味ではありません。

あなたが強い信用を持っているならば、あなたが20パーセントを下げることができなくてもあなたが従来の住宅ローンの資格を得ることができるという良いチャンスがあります。従来のローンでは、十分なエクイティを構築すると、PMIから抜け出すことができます。

同様に、頭金のためにたくさんのお金を節約している場合は、完全なクレジットがなくても、従来のローンを取得できる可能性があります。

###FHAローンの選択肢

住宅ローンが必要であるが、20％の頭金を支払うのに十分でない場合、または完全ではないクレジットがある場合は、資格を得ることができるものがいくつかあります。

あなたのクレジットスコアが問題であるならば、あなたはあなたの住宅ローンに共同署名することをいとわない共同署名者を見つけることを試みることができます。あなたがパートナーと一緒に申請している場合、または信用度の高い人は、あなたのクレジットスコアがあなたの承認のチャンスに影響を与えないように、彼らに配偶者だけを申請させるのが理にかなっているかもしれません。

##一番下の行

FHAローンは、クレジットが少ない、またはダウンペイメントに使用するお金があまりない借り手にとっては優れたオプションです。ただし、FHA住宅ローンの長期的な費用は、住宅ローン保険の支払いが避けられないため、高くなることに注意してください。

##ハイライト

-これらのローンは、低所得世帯の住宅所有をサポートし、主たる住居として古い物件を改善および更新できるようにすることを目的としています。

-FHAは、必要な修理の程度に応じて、さまざまな種類の203（k）ローンを提供しています。

-FHA 203（k）ローンは、政府が支援する住宅ローンであり、基本的には住宅の購入と修理の両方に資金を提供する建設ローンです。

＃＃よくある質問

FHAはローンを組んでいますか？

番号。 FHAはローンに保険をかけます。銀行や信用組合などの金融機関を通じて融資を受ける必要があります。

###すべての改善に203（k）ローンを使用できますか？

番号。テニスコート、ガゼボ、新しいプールなど、贅沢または豪華と見なされるものはすべて許可されていません。ただし、既存のスイミングプールのリハビリを含め、ほとんどの修理やアップグレードは対象となります。

FHA 203（k）ローンはどのように機能し、種類は何ですか？

FHA 203（k）ローンは、住宅購入と住宅改修のためのものです。限定と標準の2種類があります。借り入れた金額は、住宅の購入価格と、資材や労働力を含むリフォーム費用の両方を占めています。これは、貧しいコミュニティのリハビリと低所得者の支援を目的としています。