FHA 203(k) 贷款

什么是 FHA 贷款？

FHA 贷款是由联邦住房管理局投保的政府支持的抵押贷款。与许多传统贷款相比，FHA 住房贷款所需的最低信用评分和首付更低，这使得它们特别受首次购房者的欢迎。事实上，根据 FHA 的 2020 年年度报告，超过 83% 的 FHA 贷款发放是针对购买第一套住房的借款人。

虽然政府为这些贷款提供保险，但它们实际上是由第三方抵押贷款机构承保和管理的。

FHA 贷款如何运作

FHA 贷款期限为 15 年和 30 年，利率固定。该机构灵活的承保标准旨在帮助可能没有资格获得私人抵押贷款的借款人有机会成为房主。

但有一个问题：借款人必须支付 FHA 抵押贷款保险，该保险旨在保护贷款人在借款人违约时免受损失。当借款人的首付低于 20% 时，大多数贷款都需要抵押保险。所有 FHA 贷款都要求借款人支付两项抵押保险费：

• 预付抵押贷款保险费： 贷款金额的 1.75%，在借款人获得贷款时支付。保费可以滚入融资贷款金额。

• 年度抵押贷款保险费： 0.45% 至 1.05%，取决于贷款期限（15 年与 30 年）、贷款金额和初始贷款价值比或 LTV。此保费金额除以 12 并按月支付。

因此，如果您借入 150,000 美元，您的预付抵押贷款保险费将为 2,625 美元，您的年度保费范围为 675 美元（每月 56.25 美元）至 1,575 美元（每月 131.25 美元），具体取决于期限。

对于大多数借款人来说，如果他们为房产价值的 90% 或更少提供资金，FHA 抵押贷款保险费将在 11 年后被取消——换句话说，对于那些首付至少 10% 并保持每月按揭还款的人来说。初始 LTV 比率大于 90% 的贷款将提供保险，直到抵押贷款完全偿还。

FHA 贷方被限制收取不超过贷款金额 3% 至 5% 的结账成本，并且 FHA 允许高达借款人结账成本的 6%，例如评估费、信用报告或产权搜索费用。由卖方、建筑商或贷方承保。

如何获得 FHA 贷款的资格

要获得 FHA 贷款的资格，借款人必须符合以下贷款准则：

• FICO 分数为 500 到 579 且下降 10%，或 FICO 分数为 580 或更高且下降 3.5%。

• 过去两年有可核实的工作经历。

• 通过工资单、联邦纳税申报表和银行对账单获得可核实的收入。

• 使用贷款为主要住所提供资金。

• 确保房产由 FHA 批准的评估师评估并符合 HUD 指南。

• 前端债务比率（每月按揭付款）不超过月总收入的 31%。

• 后端债务比率（抵押贷款加上所有每月债务支付）不超过每月总收入的 43%（在某些情况下，贷方可以允许高达 50% 的比率）。

• 在破产后申请贷款前等待一到两年，或在止赎后三年（贷款人可能会在这些等待期为有情有可原的借款人提供例外）。

如何找到 FHA 贷方并申请 FHA 贷款

FHA 借款人从 FHA 批准的贷方获得住房贷款，只要达到 FHA 的最低要求，贷方就可以设定自己的利率、成本和承保标准。批准的贷方范围从最大的银行和信用合作社到社区银行和独立的抵押贷款公司。

申请 FHA 贷款需要几个关键步骤：

• 了解您的预算： 在您提交 FHA 贷款申请之前，您会想知道您能负担得起多少钱买房。

• **编译你的文件：**申请借一大笔钱意味着交出一个完整的财务状况。在您申请 FHA 贷款之前，请准备好所有这些文件：两年的纳税申报表；两张最近的工资单；你的驾驶执照；和您的资产的完整报表（支票账户、储蓄账户、401(k) 和您持有资金的任何其他地方）。

• 比较您的报价： 获得多个贷方的预先批准很有帮助，因此您可以比较不同的再融资利率和条款，以确保您获得最优惠的价格。

FHA 与传统贷款

与 FHA 贷款不同，传统贷款不受政府保险。获得传统抵押贷款的资格需要较高的信用评分、稳定的收入以及某些贷款计划的至少 3% 的首付。这是两种贷款的并排比较。

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FHA 贷款与传统抵押贷款

FHA 贷款的利弊

优点

• 您可以有较低的信用评分： 如果您没有建立太多的信用记录，或者您过去在按时付款方面遇到过一些问题，620 信用评分 - 典型的神奇数字考虑到传统的抵押贷款——似乎遥不可及。如果您的信用评分为 580，则您在大多数 FHA 批准的贷方中都享有良好的信誉。

• 您可以支付较低的首付： FHA 贷款还提供了较低首付的选项。信用评分至少为 580，您可以支付低至 3.5% 的首付。如果您的信用评分在 500 到 579 之间，您可能仍然有资格获得 FHA 支持的贷款，但您需要支付 10% 的首付。

• 您可以提前停止租房： 由于 FHA 贷款使购房更容易，您可以更早地开始建立资产。 FHA 贷款不是在试图节省更多钱或提高信用评分的同时继续租房，而是让梦想成为房主成为可能。

缺点

• 您将无法避免抵押贷款保险： 由于您的信用评分较低，您的违约风险更大。为了保护贷方，您必须支付抵押贷款保险。您可以将前期保险费计入您的结算成本，但您的年度保费将分为 12 期，并显示在每张抵押贷款账单上。如果您首付少于 10%，您必须在整个贷款期限内支付这些年度保费。没有办法逃脱它们。这与传统贷款有很大不同：一旦您建立了 20% 的股权，您就不再需要支付私人抵押贷款保险。

• 您必须满足房产要求： 如果您申请 FHA 贷款，房产必须满足一些资格要求。最重要的是价格：FHA 支持的抵押贷款不得超过一定金额，具体金额因地点而异。您也必须住在该物业中。 FHA 新购买贷款不适用于第二套住房或投资物业。

• 您可以支付更多： 当您比较 FHA 和传统贷款之间的抵押贷款利率时，您可能会注意到 FHA 贷款的利率较低。不过，APR 是更好的比较点，因为它代表了借款的总成本。对于 FHA 贷款，APR 有时可能高于传统贷款。

• **一些卖家可能会回避：**在竞争激烈的大流行房地产市场中，权衡多个报价的卖家通常对 FHA 借款人的看法不太好。

2022 年 FHA 贷款限额

每年，FHA 都会根据房价变动更新其贷款限额。到 2022 年，全国大部分地区的单户家庭 FHA 贷款的最低限额为 420,680 美元，高于 2021 年的 356,362 美元。对于高成本地区，最高限额为 970,800 美元，高于一年前的 822,375 美元。

法律要求 FHA 根据联邦住房金融局 (FHFA) 为房利美和房地美担保或拥有的传统抵押贷款设定的贷款限额调整其金额。天花板和地板限制根据某个地区的生活成本而有所不同，并且可能因一个县而异。生活成本较高的地区将有更高的限制，反之亦然。阿拉斯加、夏威夷、关岛和维尔京群岛的住房有特殊例外，那里的住房建设通常更昂贵。

其他类型的 FHA 贷款

除了用于购房和再融资的标准 15 年期和 30 年期 FHA 贷款外，FHA 还为私人贷方提供的其他贷款计划提供保险。下面来看看它们中的每一个。

203（k）贷款

FHA 203(k) 贷款可帮助购房者购买房屋并进行翻新，所有这些都只需一次抵押。房主还可以使用该计划为其现有抵押贷款再融资，并将改造项目的成本添加到新贷款中。 FHA 203(k) 贷款有两种类型：

• 有限的 203(k) 申请流程更简单，维修或改进总额必须为 35,000 美元或更少。

• 标准 203(k) 需要额外的文书工作，适用于成本超过 5,000 美元的改进，但房产的总价值仍必须在该地区的 FHA 抵押贷款限额内。

HECM

房屋净值转换抵押贷款 (HECM) 是最受欢迎的反向抵押贷款类型，也由 FHA 承保。 HECM 允许拥有大量资产的年长房主（62 岁及以上）或完全拥有自己房屋的人提取部分房屋净值。可提取的金额因借款人而异，取决于最小借款人或符合条件的非借款配偶的年龄、当前利率以及房屋评估价值或 HECM FHA 抵押贷款限额或销售价格中的较小者。

节能抵押贷款

FHA 支持的节能抵押贷款 (EEM) 计划允许购房者购买已经节能的房屋，例如能源之星认证的建筑。该计划还可用于购买和改造具有节能或“绿色”更新的旧房，并将升级成本计入贷款中，而无需支付更大的首付。

245(a) 贷款

FHA 第 245(a) 条贷款，也称为分级支付抵押贷款，面向收入将随着时间增加的借款人。您从较小的每月付款开始，然后逐渐增加。有五种具体计划可供选择：三种计划允许五年内以每年 2.5%、5% 和 7.5% 的速度增加付款。另外两项计划将 10 年内的付款增长设定为每年 2% 和 3%。

FHA 贷款减免

贷款服务商可以为遭受严重经济困难或难以付款的人提供 FHA 贷款要求的一些灵活性。这种救济的形式可能是暂时的宽容期或贷款修改，以降低利率、延长投资回收期或无息推迟部分贷款余额。

FHA 贷款适合您吗？

如果您有良好的信用并且没有节省大量首付，那么 FHA 贷款可能是您的正确选择。您只需 3.5% 的首付即可获得 FHA 抵押贷款，这一事实使许多人能够掌握房屋所有权，但这并不意味着 FHA 贷款是每个人的最佳选择。

如果您有良好的信用，即使您不能首付 20%，您也很有可能有资格获得传统抵押贷款。通过常规贷款，一旦您建立了足够的资产，您就可以退出 PMI。

同样，如果您为首付存了很多钱，即使您的信用欠佳，您也可以获得常规贷款。

FHA 贷款替代方案

如果您需要抵押贷款，但没有足够的 20% 首付或信用欠佳，您可以通过几种方式获得资格。

如果您的信用评分是问题所在，您可以尝试寻找愿意在您的抵押贷款上共同签署的共同签署人。如果您与信用良好的伴侣或配偶一起申请，让他们单独申请贷款可能是有意义的，这样您的信用评分就不会影响您的批准机会。

底线

FHA 贷款对于信用不佳或没有大量资金用于首付的借款人来说是一个不错的选择。但是，请记住，由于涉及不可避免的抵押贷款保险付款，FHA 抵押贷款的长期成本会更高。

＃＃ 强调

• 这些贷款旨在支持低收入家庭的房屋所有权，使他们能够改善和更新旧房产作为他们的主要住所。

• FHA 根据所需维修的程度提供不同种类的 203(k) 贷款。

• FHA 203(k) 贷款是政府支持的抵押贷款，本质上是一种建筑贷款，为购买和维修房屋提供资金。

＃＃ 常问问题

FHA 是否提供贷款？

不会。FHA 为贷款提供保险。您必须通过银行或信用合作社等金融机构获得贷款。

您可以使用 203(k) 贷款进行所有改进吗？

不可以。任何被认为是奢侈或奢华的东西——例如网球场、凉亭或新游泳池——都是不允许的。但是，大多数维修和升级都符合条件，包括修复现有的游泳池。

FHA 203(k) 贷款如何运作以及有哪些类型？

FHA 203(k) 贷款用于购房和房屋装修。有两种类型：有限的和标准的。借款金额既包括房屋的购买价格，也包括装修成本，包括材料和劳动力。它旨在帮助恢复贫困社区并帮助低收入人群。