FHA 203(k) 대출

FHA론이란?

FHA론은 연방주택청(Federal Housing Administration)이 보증하는 정부 지원 모기지입니다. FHA 주택 융자는 많은 기존 융자보다 낮은 최소 신용 점수와 계약금을 요구하므로 처음 주택 구입자들에게 특히 인기가 있습니다. 실제로 FHA의 2020년 연례 보고서에 따르면 모든 FHA 대출의 83% 이상이 첫 주택을 구입하는 차용인을 위한 것입니다.

정부가 이러한 대출을 보증하지만 실제로는 제3자 모기지 대출 기관에서 인수 및 관리합니다.

FHA 대출이 작동하는 방식

FHA 대출은 고정 이자율로 15년 및 30년 기간으로 제공됩니다. 기관의 유연한 인수 기준은 개인 모기지 자격이 없는 차용인에게 주택 소유자가 될 수 있는 기회를 제공하도록 설계되었습니다.

그러나 함정이 있습니다. 차용인은 FHA 모기지 보험을 지불해야 합니다. 이 보험은 차용인이 채무 불이행 시 손실을 입지 않도록 대출 기관을 보호하기 위해 고안되었습니다. 모기지 보험은 차용인이 20% 미만을 다운받을 때 대부분의 대출에 필요합니다. 모든 FHA 융자는 차용인이 두 가지 모기지 보험료를 지불해야 합니다.

• 선지급 모기지 보험료: 대출 금액의 1.75%, 차용인이 대출을 받을 때 지불합니다. 보험료는 융자된 대출 금액으로 롤링될 수 있습니다.

• 연간 모기지 보험료: 대출 기간(15년 대 30년), 대출 금액 및 초기 대출 가치 비율(LTV)에 따라 0.45% ~ 1.05%. 이 프리미엄 금액을 12로 나누어 매월 지불합니다.

따라서 $150,000를 빌린다면 선불 모기지 보험료는 $2,625이고 연간 보험료는 기간에 따라 $675(월 $56.25)에서 $1,575(월 $131.25)입니다.

FHA 모기지 보험료는 부동산 가치의 90% 이하로 자금을 조달한 대부분의 차용인, 즉 최소 10%를 다운받고 월 모기지 상환액을 최신 상태로 유지하는 경우 11년 후에 취소됩니다. 초기 LTV 비율이 90% 이상인 대출은 모기지가 완전히 상환될 때까지 보험이 적용됩니다.

FHA 대출 기관은 마감 비용으로 대출 금액의 3~5%를 넘지 않도록 제한되며, FHA는 감정, 신용 보고서 또는 소유권 검색 수수료와 같은 차용인 마감 비용의 최대 6%를 허용합니다. 판매자, 건축업자 또는 대출 기관에 의해 보장됩니다.

FHA 대출 자격이 되는 방법

FHA 대출을 받으려면 차용인이 다음 대출 지침을 충족해야 합니다.

• FICO 점수가 500~579(10% 다운 포함) 또는 FICO 점수 580 이상(3.5% 다운).

• 최근 2년 동안 확인 가능한 재직 이력이 있어야 합니다.

• 급여 명세서, 연방 세금 신고서 및 은행 거래 명세서를 통해 검증 가능한 소득이 있어야 합니다.

• 대출을 사용하여 1차 거주 자금을 조달합니다.

• 부동산이 FHA 승인 감정인에 의해 평가되고 HUD 지침을 충족하는지 확인합니다.

• 선불 부채 비율(월 모기지 상환액)이 총 월 소득의 31%를 넘지 않아야 합니다.

• 후순위 부채 비율(모기지 및 모든 월별 부채 상환액)이 총 월 소득의 43%를 넘지 않아야 합니다(대출 기관은 경우에 따라 최대 50%까지 비율을 허용할 수 있음).

• 파산 후 대출을 신청하기 전에 1~2년, 또는 압류 후 3년을 기다립니다(대출자는 정상 참작이 가능한 차용인에 대해 이러한 대기 기간에 예외를 둘 수 있음).

FHA 대출 기관을 찾고 FHA 대출을 신청하는 방법

FHA 차용인은 FHA가 승인한 대출 기관으로부터 주택 융자를 받으며, FHA 최소 조건이 충족되는 한 자체 금리, 비용 및 인수 기준을 설정할 수 있습니다. 승인된 대출 기관은 가장 큰 은행 및 신용 조합에서 커뮤니티 은행 및 독립 모기지 회사에 이르기까지 다양합니다.

FHA 대출을 신청하려면 몇 가지 주요 단계가 필요합니다.

• 예산 알아보기: FHA 대출 신청서를 제출하기 전에 주택에 얼마를 지출할 수 있는지 알고 싶을 것입니다.

• 문서 작성: 큰 덩어리의 돈을 빌리기 위해 신청한다는 것은 재정 상태를 완전히 살펴보는 것을 의미합니다. FHA 대출을 신청하기 전에 다음 서류를 모두 준비하십시오. 두 개의 최근 급여 명세서; 운전 면허증; 자산의 전체 명세서(당좌예금, 저축예금, 401(k) 및 기타 자금을 보유하고 있는 곳).

• ** 제안 비교:** 여러 대출 기관의 사전 승인을 받는 것이 도움이 되므로 다양한 재융자 비율과 조건을 비교하여 최상의 거래를 얻을 수 있습니다.

FHA 대 기존 대출

FHA 대출과 달리 기존 대출은 정부에서 보장하지 않습니다. 기존 모기지 자격을 갖추려면 특정 대출 프로그램에 대해 더 높은 신용 점수, 견실한 소득 및 최소 3%의 계약금이 필요합니다. 다음은 두 가지 유형의 대출을 나란히 비교한 것입니다.

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FHA 대출 대 기존 모기지

FHA론의 장단점

###프로

• 신용 점수가 낮을 수 있습니다. 신용 기록을 많이 세우지 않았거나 과거에 정시 결제를 하는 데 몇 가지 문제가 발생한 경우 620 신용 점수 — 일반적인 마법의 숫자 기존 모기지를 고려하기 위해 - 손이 닿지 않는 것처럼 보일 수 있습니다. 신용 점수가 580이면 대부분의 FHA 승인 대출 기관과 좋은 관계를 유지하고 있는 것입니다.

• 더 낮은 다운페이먼트를 할 수 있습니다: FHA론은 또한 더 적은 다운페이먼트 옵션을 제공합니다. 신용 점수가 580점 이상인 경우 3.5%만 다운페이먼트할 수 있습니다. 신용 점수가 500에서 579 사이인 경우 FHA 지원 대출을 받을 자격이 있을 수 있지만 10%의 계약금을 지불해야 합니다.

• 임대를 더 일찍 중단할 수 있습니다. FHA 융자는 주택 구입을 더 쉽게 해주기 때문에 더 빨리 자산을 쌓을 수 있습니다. 더 많은 돈을 저축하거나 신용 점수를 높이려고 노력하면서 계속 임대하는 대신, FHA 대출은 주택 소유자가 되는 꿈을 더 빨리 가능하게 합니다.

###단점

• ** 모기지 보험을 피할 수 없습니다.** 신용 점수가 낮기 때문에 채무 불이행의 위험이 더 큽니다. 대출 기관을 보호하려면 모기지 보험을 지불해야 합니다. 선결제 보험료를 클로징 비용에 포함시킬 수 있지만 연간 보험료는 12회 분할로 분할되어 모든 모기지 청구서에 표시됩니다. 10% 미만을 적금하면 대출 기간 동안 연간 보험료를 지불해야 합니다. 그들을 피할 방법이 없습니다. 이것이 기존 대출과의 큰 차이점입니다. 20%의 자기 자본을 확보하면 더 이상 개인 모기지 보험료를 지불할 필요가 없습니다.

• 재산 요건을 충족해야 합니다. FHA 대출을 신청하는 경우 해당 재산은 몇 가지 자격 요건을 충족해야 합니다. 가장 중요한 것은 가격입니다. FHA 지원 모기지는 지역에 따라 달라지는 특정 금액을 초과할 수 없습니다. 당신도 부동산에 살아야 합니다. 신규 구매를 위한 FHA 대출은 두 번째 주택이나 투자 부동산을 위해 고안된 것이 아닙니다.

• 당신은 더 많은 비용을 지불할 수 있습니다: FHA와 일반 대출 간의 모기지 이자율을 비교할 때 FHA 대출의 이자율이 더 낮다는 것을 알 수 있습니다. APR은 총 차입 비용을 나타내기 때문에 더 나은 비교 포인트입니다. FHA 대출에서 APR은 때때로 기존 대출보다 높을 수 있습니다.

• 일부 판매자는 부끄러워할 수 있음: 극도로 경쟁적인 팬데믹 주택 시장에서 여러 제안에 가중치를 둔 판매자는 종종 FHA 차용자를 덜 호의적으로 보았습니다.

2022년 FHA 대출 한도

매년 FHA는 주택 가격 변동에 따라 대출 한도를 업데이트합니다. 2022년 미국 대부분의 단일 가족 FHA 대출 한도는 2021년의 356,362달러에서 420,680달러로 증가했습니다. 비용이 많이 드는 지역의 경우 1년 전의 822,375달러에서 970,800달러로 한도가 높아졌습니다.

FHA는 Fannie Mae 및 Freddie Mac이 보증하거나 소유한 기존 모기지에 대해 연방 주택 금융청(Federal Housing Finance Agency, FHFA)이 설정한 대출 한도에 따라 금액을 조정하도록 법으로 규정되어 있습니다. 한도와 바닥 한도는 특정 지역의 생활비에 따라 다르며 카운티마다 다를 수 있습니다. 생활비가 높은 지역은 한도가 더 높으며 그 반대의 경우도 마찬가지입니다. 알래스카, 하와이, 괌 및 버진 아일랜드의 주택에는 특별한 예외가 있으며 일반적으로 주택 건설 비용이 더 비쌉니다.

FHA 대출의 다른 유형

주택 구입 및 재융자를 위한 표준 15년 및 30년 FHA 대출 외에도 FHA는 민간 대출 기관이 제공하는 다른 대출 프로그램도 보장합니다. 각각에 대해 살펴보겠습니다.

203(k) 대출

FHA 203(k) 대출은 주택 구매자가 주택을 구입하고 개조하는 데 도움이 됩니다. 주택 소유자는 이 프로그램을 사용하여 기존 모기지를 재융자하고 리모델링 프로젝트 비용을 새 대출에 추가할 수도 있습니다. FHA 203(k) 대출은 두 가지 유형이 있습니다.

• 리미티드 203(k)는 신청 절차가 더 쉽고 수리 또는 개선은 총 $35,000 이하여야 합니다.

• 표준 203(k)는 추가 서류 작업이 필요하고 $5,000 이상의 비용이 드는 개선에 적용되지만 부동산의 총 가치는 여전히 해당 지역의 FHA 모기지 한도 내에 있어야 합니다.

###HECM

HECM(Home Equity Conversion Mortgage)은 가장 인기 있는 리버스 모기지 유형이며 FHA에서도 보장합니다. HECM을 통해 상당한 자산을 보유한 고령 주택 소유자(62세 이상) 또는 주택을 완전히 소유한 사람들이 주택 자산의 일부를 인출할 수 있습니다. 인출할 수 있는 금액은 차용인에 따라 다르며 가장 어린 차용인 또는 적격한 비 차용 배우자의 나이, 현재 이자율 및 주택 감정가 또는 HECM FHA 모기지 한도 또는 판매 가격 중 작은 금액에 따라 다릅니다.

에너지 효율적인 모기지

FHA가 지원하는 EEM(Energy Efficient Mortgage) 프로그램을 통해 주택 구매자는 Energy Star 인증 건물과 같이 이미 에너지 효율적인 주택을 구입할 수 있습니다. 이 프로그램은 또한 에너지 효율적인 또는 "친환경" 업데이트로 오래된 주택을 구매 및 개조하고 더 큰 계약금 없이 업그레이드 비용을 대출에 적용하는 데 사용할 수 있습니다.

245(a) 대출

FHA 섹션 245(a) 대출은 점진적 지불 모기지(Graduated Payment Mortgage)라고도 하며 시간이 지남에 따라 소득이 증가할 차용인을 대상으로 합니다. 점차적으로 증가하는 더 작은 월별 지불로 시작합니다. 5가지 특정 계획을 사용할 수 있습니다. 5년 동안 매년 2.5%, 5% 및 7.5%로 지불금을 인상할 수 있는 3가지 계획입니다. 다른 두 계획은 10년에 걸쳐 매년 2%와 3%로 지불금 인상을 설정합니다.

FHA 대출 완화

대출 서비스 제공자는 심각한 재정적 어려움을 겪거나 상환에 어려움을 겪고 있는 사람들에게 FHA 대출 요건에 대해 어느 정도 유연성을 제공할 수 있습니다. 그 구제는 금리를 낮추거나, 회수 기간을 연장하거나, 대출 잔액의 일부를 무이자로 연기하는 일시적인 유예 기간 또는 대출 수정의 형태일 수 있습니다.

FHA 대출이 당신에게 적합합니까?

FHA론은 신용이 좋고 계약금이 많이 남아 있지 않은 경우 적합한 선택이 될 수 있습니다. 단 3.5%의 다운으로 FHA 모기지를 얻을 수 있다는 사실은 많은 사람들이 주택 소유를 쉽게 이해할 수 있도록 하지만 FHA 대출이 모든 사람에게 최선의 선택임을 의미하지는 않습니다.

신용이 좋으면 20%를 다운받을 수 없더라도 일반 모기지 자격을 얻을 수 있는 좋은 기회가 있습니다. 기존 대출을 사용하면 충분한 자본을 확보하면 PMI에서 벗어날 수 있습니다.

마찬가지로, 계약금을 위해 저축한 돈이 많다면 신용이 완벽하지 않더라도 일반 대출을 받을 수 있습니다.

FHA 대출 대안

모기지가 필요하지만 20%의 계약금을 지불할 만큼 충분하지 않거나 신용이 완벽하지 않은 경우 몇 가지 자격을 얻을 수 있습니다.

귀하의 신용 점수가 문제인 경우 귀하의 모기지에 공동 서명할 공동 서명자를 찾을 수 있습니다. 파트너 또는 신용이 좋은 사람과 함께 신청하는 경우 신용 점수가 승인 가능성에 영향을 미치지 않도록 배우자 단독으로 신청하도록 하는 것이 합리적일 수 있습니다.

결론

FHA 대출은 신용이 좋지 않거나 계약금에 사용할 돈이 많지 않은 차용인에게 훌륭한 옵션입니다. 그러나 FHA 모기지의 장기 비용은 피할 수 없는 모기지 보험 지불로 인해 더 높을 것임을 명심하십시오.

##하이라이트

• 이 대출은 저소득 가구의 주택 소유를 지원하여 노후 자산을 주요 거주지로 개선하고 업데이트할 수 있도록 하기 위한 것입니다.

• FHA는 필요한 수리 범위에 따라 다양한 203(k) 대출을 제공합니다.

• FHA 203(k) 대출은 정부가 지원하는 모기지로서 본질적으로 주택 구입 및 수리에 필요한 자금을 조달하는 건설 대출입니다.

##자주하는 질문

FHA가 대출을 해주나요?

아니요. FHA는 대출을 보장합니다. 은행이나 신용협동조합과 같은 금융기관을 통해 대출을 받아야 합니다.

모든 개선을 위해 203(k) 대출을 사용할 수 있습니까?

아니요. 테니스 코트, 정자 또는 새 수영장과 같이 사치스럽거나 사치스러운 것으로 간주되는 것은 허용되지 않습니다. 그러나 기존 수영장 재건을 포함하여 대부분의 수리 및 업그레이드는 자격이 있습니다.

FHA 203(k) 대출은 어떻게 작동하며 유형은 무엇입니까?

FHA 203(k) 대출은 주택 구입 및 주택 개조를 위한 것입니다. 제한 및 표준의 두 가지 유형이 있습니다. 빌린 금액은 주택 구입 가격과 재료 및 노동력을 포함한 수리 비용을 모두 포함합니다. 가난한 지역 사회를 재건하고 저소득층을 돕기 위한 것입니다.