FHA 203(k) Laina

Mikä on FHA-laina?

FHA-laina on valtion tukema asuntolaina, jonka on vakuuttanut Federal Housing Administration. FHA-asuntolainat vaativat alhaisemmat vähimmäisluottopisteet ja käsirahat kuin monet perinteiset lainat, mikä tekee niistä erityisen suosittuja ensiasunnon ostajien keskuudessa. Itse asiassa FHA:n vuoden 2020 vuosiraportin mukaan yli 83 prosenttia kaikista FHA-lainoista oli lainanottajille, jotka ostavat ensimmäisen asuntonsa.

Vaikka hallitus vakuuttaa nämä lainat, ne ovat itse asiassa kolmannen osapuolen asuntolainanantajan takaamia ja hallinnoimia.

Kuinka FHA-lainat toimivat

FHA-lainat ovat 15- ja 30-vuotisia kiinteäkorkoisina. Viraston joustavat vakuutusstandardit on suunniteltu auttamaan antamaan lainanottajille, jotka eivät välttämättä ole oikeutettuja yksityisiin kiinnityksiin, mahdollisuuden tulla asunnonomistajiksi.

Mutta siinä on saalis: lainanottajien on maksettava FHA:n asuntolainavakuutus, joka on suunniteltu suojaamaan lainanantajaa tappiolta, jos lainanottaja laiminlyö. Asuntolainavakuutus vaaditaan useimmissa lainoissa, kun lainanottaja alittaa alle 20 prosenttia. Kaikki FHA-lainat edellyttävät lainanottajaa maksamaan kaksi asuntolainavakuutusmaksua:

Etukäteisasuntolainan vakuutusmaksu: 1,75 prosenttia lainan määrästä, maksetaan, kun lainanottaja saa lainan. Preemio voidaan kierrättää rahoitettuun lainamäärään.
Vuotuinen asuntolainavakuutusmaksu: 0,45–1,05 prosenttia riippuen laina-ajasta (15 vuotta vs. 30 vuotta), lainan määrästä ja alkuperäisestä laina-arvosuhteesta tai LTV:stä. Tämä palkkion määrä jaetaan 12:lla ja maksetaan kuukausittain.

Joten jos lainaat 150 000 dollaria, etukäteislainavakuutusmaksusi olisi 2 625 dollaria ja vuosimaksusi vaihteluvälistä 675 dollaria (56,25 dollaria kuukaudessa) 1 575 dollariin (131,25 dollaria kuukaudessa) ehdosta riippuen.

FHA:n asuntolainan vakuutusmaksut peruutetaan 11 vuoden kuluttua useimmilta lainanottajilta, jos he ovat rahoittaneet 90 prosenttia tai vähemmän kiinteistön arvosta - toisin sanoen niille, jotka laskevat vähintään 10 prosenttia ja pysyvät ajan tasalla kuukausittaisten asuntolainamaksujensa kanssa. Lainat, joiden alkuperäinen LTV-suhde on yli 90 prosenttia, ovat vakuutettuja, kunnes asuntolaina on maksettu kokonaan takaisin.

FHA:n lainanantajat rajoittuvat veloittamaan enintään 3–5 prosenttia lainan määrästä sulkemiskustannuksina, ja FHA sallii enintään 6 prosentin lainanottajan sulkemiskulujen, kuten arvio-, luottoraportin tai otsikon etsintäkulujen, perimisen. myyjät, rakentajat tai lainanantajat.

Kuinka saada FHA-laina

Saadakseen FHA-lainan lainanottajien on täytettävä seuraavat lainausohjeet:

FICO-pisteet ovat 500–579, kun lasku on 10 prosenttia, tai FICO-pistemäärä 580 tai korkeampi, kun lasku on 3,5 prosenttia.
Sinulla on todennettavissa oleva työhistoria kahden viime vuoden ajalta.
Sinulla on todennettavissa olevat tulot palkkatodistusten, liittovaltion veroilmoitusten ja tiliotteiden avulla.
Käytä lainaa ensisijaisen asunnon rahoittamiseen.
Varmista, että kiinteistön on arvioinut FHA:n hyväksymä arvioija ja että se täyttää HUD-ohjeet.
Enintään 31 prosenttia bruttokuukausituloista on velkasuhde (kuukausittaiset asuntolainamaksut).
Takavelkasuhde (asuntolaina ja kaikki kuukausittaiset velanmaksut) on enintään 43 prosenttia bruttokuukausituloista (lainanantajat voivat sallia jopa 50 prosentin osuuden joissakin tapauksissa).
Odota yhdestä kahteen vuotta ennen lainan hakemista konkurssin jälkeen tai kolme vuotta ulosmittauksen jälkeen (lainanantajat voivat tehdä poikkeuksia näistä odotusajoista lainaajille, joilla on lieventäviä olosuhteita).

Kuinka löytää FHA-lainanantaja ja hakea FHA-lainaa

FHA:n lainanottajat saavat asuntolainansa FHA:n hyväksymiltä lainanantajilta, jotka voivat asettaa omat korkonsa, kustannukset ja vakuutusstandardinsa, kunhan FHA-minimimäärät täyttyvät. Hyväksytyt lainanantajat vaihtelevat suurimmista pankeista ja luottoyhtiöistä paikallisiin pankkeihin ja riippumattomiin asuntolainayhtiöihin.

FHA-lainan hakeminen vaatii muutaman avainvaiheen:

Tunne budjettisi: Ennen kuin lähetät FHA-lainahakemuksen, sinun kannattaa tietää, kuinka paljon sinulla on varaa kuluttaa kotiin.
Koottele asiakirjasi: Suuren rahasumman lainaamisen hakeminen tarkoittaa, että annat täydellisen katsauksen taloutesi peitteen alle. Ennen kuin haet FHA-lainaa, pidä kaikki nämä asiakirjat valmiina: kahden vuoden veroilmoitukset; kaksi viimeaikaista palkkaa; ajokorttisi; ja täydelliset tiliotteet varoistasi (sekkitili, säästötili, 401(k) ja kaikki muut paikat, joissa pidät rahaa).
Vertaa tarjouksiasi: Useiden lainanantajien ennakkohyväksynnän saaminen on hyödyllistä, jotta voit vertailla eri jälleenrahoituskorkoja ja -ehtoja varmistaaksesi, että saat parhaan tarjouksen.

FHA vs. perinteiset lainat

Toisin kuin FHA-lainat, tavanomaiset lainat eivät ole valtion vakuuttamia. Perinteiseen asuntolainaan oikeuttaminen edellyttää korkeampaa luottoluokitusta, vankkaa tuloa ja vähintään 3 prosentin käsirahaa tietyistä lainaohjelmista. Tässä on kahden lainatyypin rinnakkainen vertailu.

TTT

FHA-lainat vs. perinteiset asuntolainat

FHA-lainojen plussat ja miinukset

###Plussat

Sinulla voi olla alhaisemmat luottopisteet: Jos sinulla ei ole paljon luottohistoriaa tai olet aiemmin kohdannut ongelmia ajallaan suoritettaessa, luottopisteet 620 – tyypillinen taikaluku tavanomaisen asuntolainan harkitseminen - saattaa tuntua ulottumattomilta. Jos luottopisteesi on 580, olet hyvässä asemassa useimpien FHA:n hyväksymien lainanantajien kanssa.
Voit maksaa pienemmän käsimaksun: FHA-lainat antavat myös mahdollisuuden pienempään käsirahaan. Vähintään 580 luottopisteellä voit maksaa käsirahana jopa 3,5 prosenttia. Jos luottopisteesi on välillä 500–579, saatat silti olla oikeutettu FHA:n tukemaan lainaan, mutta sinun on suoritettava 10 prosentin käsiraha.
Voit lopettaa vuokraamisen aikaisemmin: Koska FHA-lainat helpottavat asunnon ostamista, voit aloittaa oman pääoman rakentamisen aikaisemmin. Sen sijaan, että jatkaisit vuokraamista yrittäessäsi säästää enemmän rahaa tai parantaa luottopisteitäsi, FHA-lainat mahdollistavat unelman asunnonomistajasta nopeammin.

###Haittoja

Et voi välttää asuntolainavakuutusta: Koska luottopisteesi on alhaisempi, sinulla on suurempi maksukyvyttömyyden riski. Suojellaksesi lainanantajaa sinun on maksettava asuntolainavakuutus. Voit sisällyttää etukäteisvakuutusmaksun sulkemiskuluihisi, mutta vuosimaksusi jaetaan 12 maksuerään ja näkyvät jokaisessa asuntolainalaskussa. Jos lasket alle 10 prosenttia, sinun on maksettava nämä vuosimaksut koko laina-ajan. Niitä ei pääse pakoon. Se on suuri ero perinteisiin lainoihin: Kun olet kerännyt 20 prosenttia omaa pääomaa, sinun ei enää tarvitse maksaa yksityisestä asuntolainavakuutuksesta.
Sinun on täytettävä kiinteistövaatimukset: Jos haet FHA-lainaa, kiinteistön on täytettävä joitain kelpoisuusvaatimuksia. Tärkein on hinta: FHA:n takaamat asuntolainat eivät saa ylittää tiettyjä määriä, jotka vaihtelevat sijainnin mukaan. Kiinteistössä pitää myös asua. FHA-lainoja uusiin hankintoihin ei ole tarkoitettu kakkosasuntoihin tai sijoituskiinteistöihin.
Voit maksaa enemmän: Kun vertaat asuntolainojen korkoja FHA:n ja perinteisten lainojen välillä, saatat huomata, että FHA-lainojen korot ovat alhaisemmat. Todellinen vuosikorko on kuitenkin parempi vertailukohta, koska se edustaa lainan kokonaiskustannuksia. FHA-lainoissa todellinen vuosikorko voi joskus olla korkeampi kuin tavanomaisten lainojen.
Jotkut myyjät saattavat ujostella: Erittäin kilpailluilla pandemian asuntomarkkinoilla useiden tarjousten punnittavat myyjät suhtautuivat usein FHA-lainaajiin huonommin.

FHA:n lainarajat vuonna 2022

FHA päivittää lainarajojaan joka vuosi asuntojen hintojen kehityksen perusteella. Vuodelle 2022 yhden perheen FHA-lainojen alaraja on suurimmassa osassa maata 420 680 dollaria, kun se vuonna 2021 oli 356 362 dollaria. Korkean kustannustason alueilla yläraja on 970 800 dollaria, kun vuosi sitten oli 822 375 dollaria.

FHA:n on lain mukaan mukautettava summiaan Federal Housing Finance Agencyn tai FHFA:n asettamien lainarajojen perusteella tavanomaisille Fannie Maen ja Freddie Macin takaamille tai omistamille kiinnityksille. Katto- ja lattiarajat vaihtelevat tietyn alueen elinkustannusten mukaan ja voivat vaihdella maakunnista toiseen. Alueilla, joilla on korkeammat elinkustannukset, on korkeammat rajat ja päinvastoin. Erityisiä poikkeuksia tehdään asunnoille Alaskassa, Havaijilla, Guamissa ja Neitsytsaarilla, joissa kodin rakentaminen on yleensä kalliimpaa.

Muut FHA-lainat

Tavallisten 15- ja 30-vuotisten asunto- ja jälleenrahoituksen FHA-lainojen lisäksi FHA vakuuttaa myös muita yksityisten lainanantajien tarjoamia lainaohjelmia. Tässä on katsaus jokaiseen niistä.

203(k) laina

FHA 203(k) -lainat auttavat asunnon ostajia ostamaan asunnon - ja kunnostamaan sen - kaikki yhdellä asuntolainalla. Asunnonomistajat voivat myös käyttää ohjelmaa uudelleenrahoittaakseen olemassa olevan asuntolainansa ja lisätäkseen saneerausprojektien kustannukset uuteen lainaan. FHA 203(k) -lainoja on kahta tyyppiä:

Rajoitetun 203(k):n hakuprosessi on helpompi, ja korjausten tai parannusten kokonaissumma on enintään 35 000 dollaria.
Standardi 203(k) vaatii lisäpaperityötä ja koskee parannuksia, jotka maksavat yli 5 000 dollaria, mutta kiinteistön kokonaisarvon on silti oltava alueen FHA:n kiinnitysrajan sisällä.

###HECM

Home Equity Conversion Mortgage (HECM) on suosituin käänteinen asuntolaina, ja sen on myös vakuuttanut FHA. HECM antaa vanhemmille (62-vuotiaille ja sitä vanhemmille) asunnonomistajille, joilla on merkittävää pääomaa, tai niille, jotka omistavat kotinsa suoraan, nostaa osan kotinsa pääomasta. Nostettavissa oleva summa vaihtelee lainanottajan mukaan ja riippuu nuorimman lainanottajan tai lainaa ottavan puolison iästä, tämänhetkisistä koroista ja kodin arvioidusta arvosta tai HECM FHA:n asuntolainarajasta tai myyntihinnasta, kumpi on pienempi.

Energiatehokas asuntolaina

FHA:n tukema Energy Efficient Mortgage (EEM) -ohjelma antaa asunnon ostajille mahdollisuuden ostaa koteja, jotka ovat jo energiatehokkaita, kuten Energy Star -sertifioituja rakennuksia. Ohjelmaa voidaan käyttää myös vanhojen asuntojen ostamiseen ja uusimiseen energiatehokkailla eli "vihreillä" päivityksillä ja päivityskulujen kierrättäminen lainaksi ilman suurempaa käsirahaa.

245(a) laina

FHA § 245(a) -laina, joka tunnetaan myös nimellä Graduated Payment Mortgage, on suunnattu lainaajille, joiden tulot kasvavat ajan myötä. Aloitat pienemmillä kuukausimaksuilla, jotka kasvavat vähitellen. Saatavilla on viisi erityistä suunnitelmaa: kolme suunnitelmaa, jotka mahdollistavat viiden vuoden korotuksen 2,5 prosentilla, 5 prosentilla ja 7,5 prosentilla vuosittain. Kahdessa muussa suunnitelmassa maksujen korotukset 10 vuoden aikana ovat 2 prosenttia ja 3 prosenttia vuosittain.

FHA-laina helpotus

Lainapalvelun tarjoajat voivat tarjota joustavuutta FHA-lainavaatimuksiin niille, jotka ovat kärsineet vakavista taloudellisista vaikeuksista tai joilla on vaikeuksia suorittaa maksuja. Tämä helpotus voi olla väliaikainen lykkäysjakso tai lainan muutos, joka alentaisi korkoa, pidentäisi takaisinmaksuaikaa tai lykkää osaa lainasaldosta ilman korkoa.

Onko FHA-laina oikea sinulle?

FHA-laina voi olla oikea valinta sinulle, jos sinulla on kunnollinen luotto ja sinulla ei ole suurta käsirahaa. Se tosiasia, että voit saada FHA-asuntolainan vain 3,5 prosentin alennuksella, asettaa asunnon omistusoikeuden monille ihmisille, mutta se ei tarkoita, että FHA-lainat olisivat paras vaihtoehto kaikille.

Jos sinulla on vahva luotto, sinulla on hyvät mahdollisuudet saada perinteinen asuntolaina, vaikka et pystyisikään laskemaan 20 prosenttia. Perinteisellä lainalla pääset ulos PMI:stä, kun olet rakentanut riittävästi omaa pääomaa.

Samoin, jos sinulla on paljon rahaa säästössä käsirahaa varten, saatat pystyä saamaan perinteisen lainan, vaikka sinulla olisi vähemmän kuin täydellinen luotto.

FHA-lainavaihtoehdot

Jos tarvitset asuntolainaa, mutta sinulla ei ole tarpeeksi 20 prosentin käsirahaa tai sinulla on vähemmän kuin täydellinen luotto, voit saada muutaman lainan.

Jos luottopisteesi on ongelma, voit yrittää löytää allekirjoittajan, joka on valmis allekirjoittamaan asuntolainasi. Jos haet kumppanin kanssa tai jolla on hyvät luottotiedot, voi olla järkevää pyytää häntä hakemaan puolisoa yksin, jotta luottopisteesi ei vaikuta hyväksymismahdollisuuksiin.

Lopputulos

FHA-lainat ovat loistava vaihtoehto lainanottajille, joilla ei ole suurta luottoa tai joilla ei ole paljon rahaa käytettäväksi käsirahaan. Muista kuitenkin, että FHA-asuntolainan pitkän aikavälin kustannukset ovat korkeammat väistämättömien asuntolainavakuutusmaksujen vuoksi.

##Kohokohdat

Nämä lainat on tarkoitettu tukemaan alemman tulotason kotitalouksien asunnon hankkimista, jolloin he voivat parantaa ja päivittää vanhoja kiinteistöjä ensisijaiseksi asuinpaikakseen.
FHA tarjoaa erilaisia 203(k)-lainavaihtoehtoja tarvittavien korjausten laajuudesta riippuen.
FHA 203(k) -laina on valtion takaama asuntolaina, joka on pohjimmiltaan rakennuslaina, jolla rahoitetaan sekä kodin ostot että korjaukset.

##UKK

Tekeekö FHA lainaa?

ei. FHA vakuuttaa lainan. Sinun tulee saada laina rahoituslaitoksen, kuten pankin tai luottoyhtiön, kautta.

Voitko käyttää 203(k) lainaa kaikkiin parannuksiin?

ei. Mikään yliluonnollinen tai ylellinen – kuten tenniskenttä, huvimaja tai uusi uima-allas – ei ole sallittua. Useimmat korjaukset ja päivitykset ovat kuitenkin kelvollisia, mukaan lukien olemassa olevan uima-altaan kunnostaminen.

Kuinka FHA 203(k) -laina toimii ja mitkä ovat tyypit?

FHA 203(k) -laina on tarkoitettu asunnon ostamiseen ja remontointiin. Niitä on kahta tyyppiä: rajoitettu ja vakio. Lainasumma kattaa sekä asunnon hankintahinnan että sen perusparannuskustannukset, jotka sisältävät materiaalit ja työvoiman. Se on tarkoitettu auttamaan köyhien yhteisöjen kunnostamisessa ja auttamaan vähätuloisia.