FHA 203(k) lån
Hvad er et FHA-lån?
Et FHA-lån er et statsstøttet realkreditlån forsikret af Federal Housing Administration. FHA boliglån kræver lavere minimumskreditscore og udbetalinger end mange konventionelle lån, hvilket gør dem særligt populære hos førstegangsboligkøbere. Faktisk var mere end 83 procent af alle FHA-lån, ifølge FHAs årsrapport for 2020, til låntagere, der købte deres første hjem.
Mens regeringen forsikrer disse lån, er de faktisk tegnet og administreret af tredjeparts realkreditinstitutter.
Hvordan FHA-lån fungerer
FHA-lån kommer i 15-årige og 30-årige vilkår med fast rente. Agenturets fleksible forsikringsstandarder er designet til at hjælpe med at give låntagere, der måske ikke kvalificerer sig til private realkreditlån, en chance for at blive boligejere.
Men der er en hage: Låntagere skal betale FHA realkreditforsikring, som er designet til at beskytte långiveren mod et tab, hvis låntageren misligholder. Realkreditforsikring er påkrævet på de fleste lån, når låntagere afsætter mindre end 20 pct. Alle FHA-lån kræver, at låntageren betaler to realkreditforsikringspræmier:
Forudgående realkreditforsikringspræmie: 1,75 procent af lånebeløbet, betalt når låntageren får lånet. Præmien kan rulles ind i det finansierede lånebeløb.
Årlig realkreditforsikringspræmie: 0,45 procent til 1,05 procent, afhængig af låneperioden (15 år vs. 30 år), lånebeløbet og den oprindelige belåningsgrad eller LTV. Dette præmiebeløb divideres med 12 og betales månedligt.
Så hvis du låner 150.000 $, vil din forhåndspræmie for realkreditforsikring være 2.625 $, og din årlige præmie vil variere fra 675 $ (56.25 $ pr. måned) til $ 1.575 ($ 131,25 pr. måned), afhængigt af løbetiden.
FHA realkreditforsikringspræmier vil blive annulleret efter 11 år for de fleste låntagere, hvis de finansierede 90 procent eller mindre af ejendommens værdi - med andre ord for dem, der lægger mindst 10 procent ned og holder sig opdateret med deres månedlige afdrag på realkreditlån. Lån med et initialt LTV-forhold på mere end 90 procent vil være forsikret, indtil realkreditlånet er fuldt tilbagebetalt.
FHA-långivere er begrænset til ikke at opkræve mere end 3 til 5 procent af lånebeløbet i lukkeomkostninger, og FHA tillader op til 6 procent af låntagerens afsluttende omkostninger, såsom gebyrer for en vurdering, kreditrapport eller titelsøgning. dækket af sælgere, bygherrer eller långivere.
Sådan kvalificerer du dig til et FHA-lån
For at være berettiget til et FHA-lån skal låntagere opfylde følgende udlånsretningslinjer:
Har en FICO-score på 500 til 579 med 10 procent ned, eller en FICO-score på 580 eller højere med 3,5 procent ned.
Har verificerbar ansættelseshistorik for de sidste to år.
Har verificerbar indkomst gennem lønsedler, føderale selvangivelser og kontoudtog.
Brug lånet til at finansiere en primær bolig.
Sørg for, at ejendommen er vurderet af en FHA-godkendt taksator og opfylder HUD-retningslinjerne.
Har en front-end gældskvote (månedlige afdrag på realkreditlån) på højst 31 procent af den månedlige bruttoindkomst.
Har et back-end gældsforhold (pant plus alle månedlige gældsbetalinger) på højst 43 procent af brutto månedlig indkomst (långivere kan tillade et forhold på op til 50 procent, i nogle tilfælde).
Vent et til to år, før du ansøger om lånet efter konkurs, eller tre år efter tvangsauktion (långivere kan gøre undtagelser fra disse venteperioder for låntagere med formildende omstændigheder).
Sådan finder du en FHA-långiver og ansøger om et FHA-lån
FHA-låntagere får deres boliglån fra FHA-godkendte långivere, som kan indstille deres egne priser, omkostninger og forsikringsstandarder, så længe FHA-minimumskravene er opfyldt. Godkendte långivere spænder fra de største banker og kreditforeninger til samfundsbanker og uafhængige realkreditselskaber.
At ansøge om et FHA-lån kræver et par vigtige trin:
Kend dit budget: Før du indsender en ansøgning om et FHA-lån, vil du gerne vide, hvor meget du har råd til at bruge på et hjem.
Kompilér dine dokumenter: At ansøge om at låne en stor del af penge betyder, at du skal aflevere et komplet look under hætten af din økonomi. Før du ansøger om et FHA-lån, skal du have alle disse dokumenter klar til brug: to års selvangivelser; to seneste lønsedler; dit kørekort; og fuldstændige opgørelser over dine aktiver (checkkonto, opsparingskonto, 401(k) og andre steder, hvor du opbevarer penge).
Sammenlign dine tilbud: At blive forhåndsgodkendt med flere långivere er nyttigt, så du kan sammenligne forskellige refinansieringssatser og vilkår for at sikre, at du får den bedste handel.
FHA vs. konventionelle lån
I modsætning til FHA-lån er konventionelle lån ikke forsikret af regeringen. At kvalificere sig til et konventionelt realkreditlån kræver en højere kreditscore, solid indkomst og en udbetaling på mindst 3 procent for visse låneprogrammer. Her er en side om side sammenligning af de to typer lån.
TTT
FHA-lån vs. konventionelle realkreditlån
Fordele og ulemper ved FHA-lån
Fordele
Du kan have en lavere kreditscore: Hvis du ikke har etableret meget af en kredithistorik, eller hvis du tidligere er stødt på nogle problemer med at foretage rettidige betalinger, en kreditscore på 620 - det typiske magiske tal til overvejelse af et konventionelt realkreditlån - kan virke uden for rækkevidde. Hvis din kreditscore er 580, har du et godt omdømme hos de fleste FHA-godkendte långivere.
Du kan lave en lavere udbetaling: FHA-lån giver også mulighed for en mindre udbetaling. Med en kreditscore på mindst 580 kan du foretage en udbetaling på så lidt som 3,5 procent. Hvis din kreditscore er mellem 500 og 579, kan du muligvis stadig kvalificere dig til et FHA-støttet lån, men du bliver nødt til at foretage en udbetaling på 10 procent.
Du kan stoppe med at leje tidligere: Da FHA-lån gør det nemmere at købe bolig, kan du begynde at opbygge egenkapital hurtigere. I stedet for at fortsætte med at leje, mens du forsøger at spare flere penge eller forbedre din kreditscore, gør FHA-lån drømmen om at blive boligejer mulig hurtigere.
Ulemper
Du vil ikke være i stand til at undgå realkreditforsikring: Da din kreditscore er lavere, er du en større risiko for misligholdelse. For at beskytte långiveren skal du betale realkreditforsikring. Du kan rulle forhåndsforsikringspræmien ind i dine afsluttende omkostninger, men dine årlige præmier vil blive opdelt i 12 rater og dukke op på hver realkreditregning. Hvis du lægger mindre end 10 procent ned, skal du betale disse årlige præmier for hele lånets levetid. Der er ingen undslippe. Det er en stor forskel fra konventionelle lån: Når du først har opbygget 20 procent egenkapital, skal du ikke længere betale for en privat realkreditforsikring.
Du skal opfylde ejendomskravene: Hvis du ansøger om et FHA-lån, skal ejendommen opfylde nogle berettigelseskrav. Det vigtigste er prisen: FHA-støttede realkreditlån må ikke overstige visse beløb, som varierer afhængigt af beliggenhed. Du skal også bo i ejendommen. FHA-lån til nye køb er ikke designet til andet hjem eller investeringsejendomme.
Du kunne betale mere: Når du sammenligner realkreditrenter mellem FHA og konventionelle lån, vil du måske bemærke, at renterne på FHA-lån er lavere. ÅOP er dog det bedre sammenligningspunkt, fordi det repræsenterer de samlede omkostninger ved at låne. På FHA-lån kan ÅOP nogle gange være højere end konventionelle lån.
Nogle sælgere viger måske tilbage: På det ultra-konkurrencedygtige pandemiske boligmarked betragtede sælgere, der vejer flere tilbud, ofte FHA-låntagere mindre positivt.
FHA-lånegrænser i 2022
Hvert år opdaterer FHA sine lånegrænser baseret på boligprisbevægelser. For 2022 er bundgrænsen for enfamilies FHA-lån i det meste af landet $420.680, op fra $356.362 i 2021. For højomkostningsområder er loftet $970.800, en stigning fra $822.375 for et år siden.
FHA er ved lov forpligtet til at justere sine beløb baseret på lånegrænserne fastsat af Federal Housing Finance Agency, eller FHFA, for konventionelle realkreditlån garanteret eller ejet af Fannie Mae og Freddie Mac. Loft- og gulvgrænser varierer afhængigt af leveomkostningerne i et bestemt område og kan være forskellige fra et amt til det næste. Områder med højere leveomkostninger vil have højere grænser og omvendt. Særlige undtagelser er gjort for boliger i Alaska, Hawaii, Guam og Jomfruøerne, hvor boligbyggeri generelt er dyrere.
Andre typer FHA-lån
Ud over de standard 15-årige og 30-årige FHA-lån til boligkøb og refinansiering, forsikrer FHA også andre låneprogrammer, der tilbydes af private långivere. Her er et kig på hver af dem.
203(k) lån
FHA 203(k)-lån hjælper boligkøbere med at købe et hjem - og renovere det - alt sammen med et enkelt realkreditlån. Boligejere kan også bruge programmet til at refinansiere deres eksisterende realkreditlån og tilføje omkostningerne ved ombygningsprojekter til det nye lån. FHA 203(k) lån findes i to typer:
Den begrænsede 203(k) har en lettere ansøgningsproces, og reparationerne eller forbedringerne skal i alt være $35.000 eller mindre.
Standard 203(k) kræver yderligere papirarbejde og gælder for forbedringer, der koster mere end $5.000, men den samlede værdi af ejendommen skal stadig falde inden for FHA-belåningsgrænsen for området.
HECM
Home Equity Conversion Mortgage (HECM) er den mest populære type omvendt realkreditlån og er også forsikret af FHA. En HECM giver ældre husejere (62 år og opefter) med betydelig egenkapital eller dem, der ejer deres hjem, mulighed for at trække en del af deres hjems egenkapital tilbage. Det beløb, der vil være tilgængeligt for hævning, varierer fra låner til låntager og afhænger af alderen på den yngste låntager eller berettigede ikke-låntager ægtefælle, aktuelle rentesatser og den mindste af boligens anslåede værdi eller HECM FHA-långrænsen eller salgsprisen.
Energieffektivt realkreditlån
Programmet Energy Efficient Mortgage (EEM) støttet af FHA giver boligkøbere mulighed for at købe boliger, der allerede er energieffektive, såsom Energy Star-certificerede bygninger. Programmet kan også bruges til at købe og ombygge ældre boliger med energieffektive eller "grønne" opdateringer og rulle omkostningerne ved opgraderingerne ind i lånet uden en større udbetaling.
245(a) lån
FHA Section 245(a)-lånet, også kendt som Graduated Payment Mortgage, er rettet mod låntagere, hvis indkomst vil stige over tid. Du starter med mindre månedlige betalinger, der gradvist stiger. Fem specifikke planer er tilgængelige: tre planer, der tillader fem års stigende betalinger på 2,5 procent, 5 procent og 7,5 procent årligt. To andre planer fastsætter betalingsforhøjelser over 10 år til 2 procent og 3 procent årligt.
FHA-lånefritagelse
Låneserviceudbydere kan tilbyde en vis fleksibilitet med hensyn til FHA-lånekrav til dem, der har lidt en alvorlig økonomisk nød eller kæmper for at foretage deres betalinger. Denne lettelse kan være i form af en midlertidig periode med udholdenhed eller en låneændring, der ville sænke renten, forlænge tilbagebetalingsperioden eller udskyde en del af lånesaldoen uden rente.
Er et FHA-lån det rigtige for dig?
Et FHA-lån kan være det rigtige valg for dig, hvis du har en anstændig kredit og ikke har sparet en stor udbetaling. Det faktum, at du kan få et FHA-lån med kun 3,5 procent ned, sætter boligejerskab inden for rækkevidde for mange mennesker, men det betyder ikke, at FHA-lån er den bedste løsning for alle.
Hvis du har en stærk kredit, er der en god chance for, at du vil være i stand til at kvalificere dig til et konventionelt realkreditlån, selvom du ikke kan sætte 20 procent ned. Med et konventionelt lån vil du være i stand til at komme ud af PMI, når du har opbygget tilstrækkelig egenkapital.
På samme måde, hvis du har mange penge opsparet til en udbetaling, kan du muligvis få et konventionelt lån, selvom du har mindre end perfekt kredit.
FHA-lånealternativer
Hvis du har brug for et realkreditlån, men ikke har nok til en udbetaling på 20 procent eller har mindre end perfekt kredit, er der et par måder, du kan kvalificere dig på.
Hvis din kreditscore er problemet, kan du prøve at finde en medunderskriver, der er villig til at medunderskrive dit realkreditlån. Hvis du ansøger med en partner eller ægtefælle, der har en god kredit, kan det være fornuftigt at få dem til at ansøge om lånet alene, så din kreditscore ikke påvirker dine godkendelsesmuligheder.
Bundlinjen
FHA-lån er en fantastisk mulighed for låntagere, der ikke har stor kredit eller ikke har mange penge at bruge til en udbetaling. Husk dog, at de langsigtede omkostninger ved et FHA-lån vil være højere på grund af de involverede uundgåelige realkreditforsikringsbetalinger.
Højdepunkter
Disse lån er beregnet til at understøtte boligejerskab blandt husholdninger med lavere indkomst, så de kan forbedre og opdatere ældre ejendomme som deres primære bolig.
FHA tilbyder forskellige varianter af 203(k)-lånet afhængigt af omfanget af nødvendige reparationer.
Et FHA 203(k) lån er et statsstøttet realkreditlån, der i det væsentlige er et byggelån, der finansierer både køb og reparationer af et hjem.
Ofte stillede spørgsmål
Foretager FHA lånet?
Nej. FHA forsikrer lånet. Du skal få lånet gennem et pengeinstitut såsom en bank eller kreditforening.
Kan du bruge et 203(k) lån til alle forbedringer?
Nej. Alt, der betragtes som ekstravagant eller luksuriøst - såsom en tennisbane, havepavillon eller en ny swimmingpool - er ikke tilladt. Men de fleste reparationer og opgraderinger kvalificerer sig, herunder genopbygning af en eksisterende swimmingpool.
Hvordan virker et FHA 203(k)-lån, og hvad er typerne?
Et FHA 203(k) lån er til boligkøb og boligrenovering. Der er to typer: begrænset og standard. Det lånte beløb står for både boligens købspris og dens renoveringsomkostninger, som omfatter materialer og arbejdskraft. Det er beregnet til at hjælpe med at rehabilitere fattigere samfund og hjælpe folk med lavere indkomst.
