FHA 203(k) Pożyczka
Co to jest pożyczka FHA?
Pożyczka FHA to zabezpieczona przez rząd hipoteka ubezpieczona przez Federal Housing Administration. Pożyczki mieszkaniowe FHA wymagają niższych minimalnych punktów kredytowych i zaliczek niż wiele konwencjonalnych pożyczek, co czyni je szczególnie popularnymi wśród kupujących dom po raz pierwszy. W rzeczywistości, zgodnie z raportem rocznym FHA 2020, ponad 83 procent wszystkich pożyczek FHA dotyczyło pożyczkobiorców kupujących swoje pierwsze domy.
Chociaż rząd ubezpiecza te pożyczki, w rzeczywistości są one gwarantowane i zarządzane przez zewnętrznych pożyczkodawców hipotecznych.
Jak działają pożyczki FHA
Pożyczki FHA są dostępne w okresie 15-letnim i 30-letnim ze stałym oprocentowaniem. Elastyczne standardy ubezpieczeniowe agencji mają na celu pomóc kredytobiorcom, którzy mogą nie kwalifikować się do prywatnych kredytów hipotecznych, zostać właścicielami domów.
Ale jest pewien haczyk: kredytobiorcy muszą płacić ubezpieczenie hipoteczne FHA, które ma na celu ochronę kredytodawcy przed stratą, jeśli kredytobiorca nie wywiąże się ze zobowiązań. Ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest wymagane w przypadku większości kredytów, gdy kredytobiorcy odkładają mniej niż 20 procent. Wszystkie pożyczki FHA wymagają od pożyczkobiorcy zapłacenia dwóch składek na ubezpieczenie kredytu hipotecznego:
Składka za ubezpieczenie kredytu hipotecznego z góry: 1,75 procent kwoty kredytu, płatne, gdy kredytobiorca otrzymuje kredyt. Premia może zostać wciągnięta do kwoty finansowanego kredytu.
Roczna składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego: 0,45% do 1,05%, w zależności od okresu kredytowania (15 lat vs. 30 lat), kwoty kredytu i początkowego wskaźnika LTV. Ta kwota premii jest dzielona przez 12 i wypłacana co miesiąc.
Tak więc, jeśli pożyczysz 150 000 USD, Twoja z góry składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego wyniesie 2625 USD, a roczna składka waha się od 675 USD (56,25 USD miesięcznie) do 1575 USD (131,25 USD miesięcznie), w zależności od terminu.
Składki na ubezpieczenie hipoteczne FHA zostaną anulowane po 11 latach dla większości kredytobiorców, jeśli sfinansowali 90 procent lub mniej wartości nieruchomości – innymi słowy, dla tych, którzy obniżyli o co najmniej 10 procent i będą na bieżąco spłacać miesięczne raty kredytu hipotecznego. Kredyty o początkowym wskaźniku LTV większym niż 90 procent będą objęte ubezpieczeniem do czasu pełnej spłaty kredytu hipotecznego.
Pożyczkodawcy FHA ograniczają się do pobierania nie więcej niż 3 do 5 procent kwoty pożyczki w kosztach zamknięcia, a FHA pozwala na pobranie do 6 procent kosztów zamknięcia pożyczkobiorcy, takich jak opłaty za wycenę, raport kredytowy lub wyszukiwanie tytułu. objęte przez sprzedawców, budowniczych lub pożyczkodawców.
Jak zakwalifikować się do pożyczki FHA
Aby kwalifikować się do pożyczki FHA, pożyczkobiorcy muszą spełniać następujące wytyczne dotyczące pożyczek:
Miej wynik FICO od 500 do 579 z 10% spadkiem lub wynik FICO 580 lub wyższy z 3,5% spadkiem.
Mieć weryfikowalną historię zatrudnienia z ostatnich dwóch lat.
Mieć możliwy do zweryfikowania dochód dzięki odcinkom wypłat, federalnym zeznaniom podatkowym i wyciągom bankowym.
Użyj pożyczki, aby sfinansować główne miejsce zamieszkania.
Upewnij się, że nieruchomość została wyceniona przez rzeczoznawcę zatwierdzonego przez FHA i spełnia wytyczne HUD.
Mieć wskaźnik zadłużenia front-end (miesięczne spłaty kredytu hipotecznego) nie większy niż 31 procent miesięcznego dochodu brutto.
Mieć wskaźnik zadłużenia końcowego (hipoteka plus wszystkie miesięczne spłaty zadłużenia) nie większy niż 43 procent miesięcznego dochodu brutto (pożyczkodawcy mogą w niektórych przypadkach zezwolić na wskaźnik do 50 procent).
Odczekaj rok do dwóch lat przed złożeniem wniosku o pożyczkę po ogłoszeniu upadłości lub trzy lata po przejęciu (pożyczkodawcy mogą zrobić wyjątki od tych okresów oczekiwania dla pożyczkobiorców z okolicznościami łagodzącymi).
Jak znaleźć pożyczkodawcę FHA i złożyć wniosek o pożyczkę FHA
Kredytobiorcy FHA otrzymują kredyty mieszkaniowe od kredytodawców zatwierdzonych przez FHA, którzy mogą ustalać własne stawki, koszty i standardy ubezpieczeniowe, o ile spełnione są minimum FHA. Zatwierdzeni pożyczkodawcy to zarówno największe banki i kasy kredytowe, jak i banki społeczne i niezależne firmy hipoteczne.
Ubieganie się o pożyczkę FHA wymaga kilku kluczowych kroków:
Poznaj swój budżet: Zanim złożysz wniosek o pożyczkę FHA, będziesz chciał wiedzieć, ile możesz wydać na dom.
Skompiluj swoje dokumenty: Złożenie wniosku o pożyczenie dużej części pieniędzy oznacza przekazanie pełnego obrazu pod maską swoich finansów. Zanim złożysz wniosek o pożyczkę FHA, przygotuj wszystkie te dokumenty: dwa lata zeznań podatkowych; dwa ostatnie odcinki wypłat; twoje prawo jazdy; oraz pełne zestawienia posiadanych aktywów (rachunek bieżący, konto oszczędnościowe, 401(k) i wszelkie inne miejsca, w których trzymasz pieniądze).
Porównaj swoje oferty: uzyskanie wstępnej zgody od wielu pożyczkodawców jest przydatne, dzięki czemu możesz porównać różne stawki i warunki refinansowania, aby mieć pewność, że otrzymujesz najlepszą ofertę.
FHA vs. pożyczki konwencjonalne
W przeciwieństwie do pożyczek FHA, pożyczki konwencjonalne nie są ubezpieczone przez rząd. Kwalifikacja do konwencjonalnego kredytu hipotecznego wymaga wyższej oceny kredytowej, solidnego dochodu i zaliczki w wysokości co najmniej 3 procent w przypadku niektórych programów pożyczkowych. Oto porównanie obu typów pożyczek.
TTT
Pożyczki FHA vs. tradycyjne kredyty hipoteczne
Plusy i minusy pożyczek FHA
###plusy
Możesz mieć niższą ocenę kredytową: Jeśli nie masz jeszcze dużej historii kredytowej lub w przeszłości napotkałeś problemy z dokonywaniem płatności na czas, ocena kredytowa 620 — typowa magiczna liczba za konwencjonalną hipotekę - może wydawać się poza zasięgiem. Jeśli twoja ocena kredytowa wynosi 580, masz dobrą opinię u większości pożyczkodawców zatwierdzonych przez FHA.
Możesz dokonać niższej zaliczki: Pożyczki FHA dają również opcję niższej zaliczki. Mając ocenę kredytową co najmniej 580, możesz dokonać zaliczki w wysokości zaledwie 3,5 procent. Jeśli twoja ocena kredytowa wynosi od 500 do 579, nadal możesz kwalifikować się do pożyczki wspieranej przez FHA, ale będziesz musiał dokonać 10-procentowej zaliczki.
Możesz wcześniej przestać wynajmować: Ponieważ pożyczki FHA ułatwiają zakup domu, możesz szybciej zacząć budować kapitał. Zamiast kontynuować wynajmowanie, próbując zaoszczędzić więcej pieniędzy lub poprawić swoją zdolność kredytową, pożyczki FHA sprawiają, że marzenie o byciu właścicielem domu staje się możliwe szybciej.
###Cons
Nie będziesz w stanie uniknąć ubezpieczenia kredytu hipotecznego: Ponieważ Twoja ocena kredytowa jest niższa, istnieje większe ryzyko niewykonania zobowiązania. Aby chronić pożyczkodawcę, musisz opłacić ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Możesz włączyć składkę ubezpieczeniową z góry do kosztów zamknięcia, ale Twoje roczne składki zostaną podzielone na 12 rat i pojawią się na każdym rachunku hipotecznym. Jeśli odłożysz mniej niż 10 procent, będziesz musiał płacić te roczne składki przez cały okres trwania pożyczki. Nie ma przed nimi ucieczki. To duża różnica w porównaniu z konwencjonalnymi pożyczkami: gdy zgromadzisz 20 procent kapitału własnego, nie będziesz już musiał płacić za prywatne ubezpieczenie hipoteczne.
Musisz spełnić wymagania dotyczące nieruchomości: Jeśli ubiegasz się o pożyczkę FHA, nieruchomość musi spełniać pewne wymagania kwalifikacyjne. Najważniejsza jest cena: hipoteki zabezpieczone przez FHA nie mogą przekraczać pewnych kwot, które różnią się w zależności od lokalizacji. Ty też musisz mieszkać w nieruchomości. Pożyczki FHA na nowe zakupy nie są przeznaczone na drugie domy lub nieruchomości inwestycyjne.
Możesz zapłacić więcej: Porównując oprocentowanie kredytów hipotecznych FHA i konwencjonalnych, możesz zauważyć, że oprocentowanie kredytów FHA jest niższe. APR jest jednak lepszym punktem porównawczym, ponieważ reprezentuje całkowity koszt pożyczki. W przypadku pożyczek FHA RRSO może być czasami wyższa niż w przypadku pożyczek konwencjonalnych.
Niektórzy sprzedawcy mogą się wstydzić: Na wyjątkowo konkurencyjnym rynku mieszkaniowym w przypadku pandemii sprzedawcy, którzy rozważają wiele ofert, często postrzegali kredytobiorców FHA mniej przychylnie.
Limity pożyczek FHA w 2022
Każdego roku FHA aktualizuje swoje limity kredytowe na podstawie zmian cen domów. W 2022 r. dolny limit dla jednorodzinnych pożyczek FHA w większości krajów wynosi 420 680 USD, w porównaniu z 356 362 USD w 2021 r. W przypadku obszarów o wysokich kosztach pułap wynosi 970 800 USD, w porównaniu z 822 375 USD rok temu.
FHA jest prawnie zobowiązana do dostosowania swoich kwot w oparciu o limity kredytowe określone przez Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa lub FHFA dla konwencjonalnych kredytów hipotecznych gwarantowanych lub będących własnością Fannie Mae i Freddie Mac. Limity sufitu i piętra różnią się w zależności od kosztów utrzymania na określonym obszarze i mogą się różnić w zależności od hrabstwa. Obszary o wyższych kosztach utrzymania będą miały wyższe limity i na odwrót. Specjalne wyjątki dotyczą mieszkań na Alasce, Hawajach, Guam i Wyspach Dziewiczych, gdzie budowa domów jest zazwyczaj droższa.
Inne rodzaje pożyczek FHA
Oprócz standardowych 15-letnich i 30-letnich pożyczek FHA na zakup domu i refinansowanie, FHA ubezpiecza również inne programy pożyczkowe oferowane przez prywatnych pożyczkodawców. Oto spojrzenie na każdy z nich.
203(k) pożyczka
Pożyczki FHA 203(k) pomagają nabywcom domów kupić dom - i wyremontować go - wszystko za pomocą jednego kredytu hipotecznego. Właściciele domów mogą również skorzystać z programu, aby refinansować swój istniejący kredyt hipoteczny i dodać koszt projektów przebudowy do nowej pożyczki. Pożyczki FHA 203(k) dzielą się na dwa rodzaje:
Ograniczona 203(k) ma łatwiejszy proces składania wniosków, a naprawy lub ulepszenia muszą wynieść 35 000 USD lub mniej.
Standard 203(k) wymaga dodatkowej dokumentacji i dotyczy ulepszeń kosztujących ponad 5000 USD, ale całkowita wartość nieruchomości musi nadal mieścić się w limicie hipotecznym FHA dla danego obszaru.
###HECM
Home Equity Conversion Mortgage (HECM) jest najpopularniejszym rodzajem odwróconego kredytu hipotecznego i jest również ubezpieczony przez FHA. HECM umożliwia starszym właścicielom domów (w wieku 62 lat i starszym) posiadającym znaczny kapitał własny lub tym, którzy są właścicielami ich domy, wycofanie części kapitału własnego domu. Kwota, która będzie dostępna do wypłaty, różni się w zależności od pożyczkobiorcy i zależy od wieku najmłodszego pożyczkobiorcy lub uprawnionego współmałżonka, który nie pożycza pożyczki, aktualnych stóp procentowych oraz niższej z szacunkowej wartości domu lub limitu hipotecznego HECM FHA lub ceny sprzedaży.
Energooszczędny kredyt hipoteczny
Program Energy Efficient Mortgage (EEM) wspierany przez FHA pozwala nabywcom domów na zakup domów, które są już energooszczędne, takich jak budynki z certyfikatem Energy Star. Program może być również wykorzystywany do kupowania i przebudowy starszych domów z energooszczędnymi lub „zielonymi” aktualizacjami i przeliczania kosztów modernizacji na pożyczkę bez większej zaliczki.
245(a) pożyczka
Pożyczka FHA Section 245(a), znana również jako Graduated Payment Mortgage, jest przeznaczona dla pożyczkobiorców, których dochody będą z czasem wzrastać. Zaczynasz od mniejszych miesięcznych płatności, które stopniowo rosną. Dostępnych jest pięć konkretnych planów: trzy plany, które pozwalają na pięć lat zwiększania płatności o 2,5 procent, 5 procent i 7,5 procent rocznie. Dwa inne plany określają wzrost płatności w ciągu 10 lat o 2 procent i 3 procent rocznie.
Ulga w pożyczce FHA
Podmioty obsługujące pożyczki mogą zaoferować pewną elastyczność w zakresie wymogów dotyczących pożyczek FHA tym, którzy ponieśli poważne trudności finansowe lub mają trudności z uregulowaniem płatności. Ulga ta może mieć formę tymczasowego okresu wyrozumiałości lub modyfikacji pożyczki, która obniżyłaby oprocentowanie, wydłużyła okres spłaty lub odroczyła część salda pożyczki bez odsetek.
Czy pożyczka FHA jest dla Ciebie odpowiednia?
Pożyczka FHA może być właściwym wyborem dla Ciebie, jeśli masz przyzwoity kredyt i nie masz zaoszczędzonej dużej zaliczki. Fakt, że możesz uzyskać kredyt hipoteczny FHA z zaledwie 3,5 procentami w dół, sprawia, że własność domu jest dla wielu osób, ale to nie znaczy, że pożyczki FHA są najlepszą opcją dla każdego.
Jeśli masz mocny kredyt, istnieje duża szansa, że będziesz w stanie kwalifikować się do konwencjonalnego kredytu hipotecznego, nawet jeśli nie możesz odłożyć 20%. Z konwencjonalną pożyczką będziesz w stanie wyjść z PMI, gdy zbudujesz wystarczający kapitał.
Podobnie, jeśli masz dużo pieniędzy zaoszczędzonych na zaliczkę, możesz uzyskać konwencjonalną pożyczkę, nawet jeśli masz mniej niż doskonały kredyt.
Alternatywne pożyczki FHA
Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, ale nie masz wystarczających środków na 20-procentową zaliczkę lub masz mniej niż doskonały kredyt, możesz się zakwalifikować.
Jeśli problemem jest Twoja ocena kredytowa, możesz spróbować znaleźć osobę podpisującą, która zgodzi się podpisać Twój kredyt hipoteczny. Jeśli składasz wniosek z partnerem lub osobą, która ma dobrą zdolność kredytową, sensowne może być złożenie wniosku tylko o współmałżonka, aby Twoja ocena kredytowa nie wpłynęła na Twoje szanse na zatwierdzenie.
Dolna linia
Pożyczki FHA są świetną opcją dla kredytobiorców, którzy nie mają dobrego kredytu lub nie mają dużo pieniędzy na zaliczkę. Należy jednak pamiętać, że długoterminowe koszty kredytu hipotecznego FHA będą wyższe ze względu na nieuniknione płatności związane z ubezpieczeniem hipotecznym.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
Pożyczki te mają na celu wspieranie posiadania domów wśród gospodarstw domowych o niższych dochodach, umożliwiając im ulepszanie i aktualizowanie starszych nieruchomości jako ich głównego miejsca zamieszkania.
FHA oferuje różne warianty pożyczki 203(k) w zależności od zakresu potrzebnych napraw.
Pożyczka FHA 203(k) to kredyt hipoteczny wspierany przez rząd, który jest zasadniczo kredytem budowlanym, który finansuje zarówno zakup, jak i remont domu.
##FAQ
Czy FHA udziela pożyczki?
nie. FHA ubezpiecza pożyczkę. Pożyczkę musisz uzyskać za pośrednictwem instytucji finansowej, takiej jak bank lub kasa kredytowa.
Czy możesz użyć pożyczki 203(k) na wszystkie ulepszenia?
nie. Wszystko, co uważa się za ekstrawaganckie lub luksusowe, takie jak kort tenisowy, altana lub nowy basen, jest niedozwolone. Jednak większość napraw i modernizacji kwalifikuje się, w tym odnawianie istniejącego basenu.
Jak działa pożyczka FHA 203(k) i jakie są jej rodzaje?
Pożyczka FHA 203(k) przeznaczona jest na zakup i remont domu. Istnieją dwa rodzaje: limitowany i standardowy. Pożyczona kwota uwzględnia zarówno cenę zakupu domu, jak i koszty jego remontu, które obejmują materiały i robociznę. Ma na celu pomoc w rehabilitacji biedniejszych społeczności i pomoc osobom o niższych dochodach.
