Pinjaman FHA 203(k).
Apakah pinjaman FHA?
Pinjaman FHA ialah gadai janji yang disokong kerajaan yang diinsuranskan oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan. Pinjaman rumah FHA memerlukan skor kredit minimum dan bayaran pendahuluan yang lebih rendah daripada kebanyakan pinjaman konvensional, yang menjadikannya sangat popular dengan pembeli rumah kali pertama. Malah, menurut Laporan Tahunan 2020 FHA, lebih daripada 83 peratus daripada semua asal pinjaman FHA adalah untuk peminjam yang membeli rumah pertama mereka.
Walaupun kerajaan menginsuranskan pinjaman ini, ia sebenarnya ditaja jamin dan ditadbir oleh pemberi pinjaman gadai janji pihak ketiga.
Bagaimana pinjaman FHA berfungsi
Pinjaman FHA datang dalam tempoh 15 tahun dan 30 tahun dengan kadar faedah tetap. Piawaian pengunderaitan fleksibel agensi itu direka untuk membantu memberi peminjam yang mungkin tidak layak menerima gadai janji swasta peluang untuk menjadi pemilik rumah.
Tetapi ada tangkapan: Peminjam mesti membayar insurans gadai janji FHA, yang direka untuk melindungi pemberi pinjaman daripada kerugian jika peminjam ingkar. Insurans gadai janji diperlukan ke atas kebanyakan pinjaman apabila peminjam meletakkan kurang daripada 20 peratus. Semua pinjaman FHA memerlukan peminjam membayar dua premium insurans gadai janji:
Premium insurans gadai janji pendahuluan: 1.75 peratus daripada jumlah pinjaman, dibayar apabila peminjam mendapat pinjaman. Premium boleh dimasukkan ke dalam jumlah pinjaman yang dibiayai.
Premium insurans gadai janji tahunan: 0.45 peratus hingga 1.05 peratus, bergantung pada tempoh pinjaman (15 tahun berbanding 30 tahun), jumlah pinjaman dan nisbah pinjaman kepada nilai awal atau LTV. Amaun premium ini dibahagikan dengan 12 dan dibayar setiap bulan.
Jadi, jika anda meminjam $150,000, premium insurans gadai janji pendahuluan anda ialah $2,625 dan premium tahunan anda akan berjulat daripada $675 ($56.25 sebulan) hingga $1,575 ($131.25 sebulan), bergantung pada tempoh.
Premium insurans gadai janji FHA akan dibatalkan selepas 11 tahun bagi kebanyakan peminjam jika mereka membiayai 90 peratus atau kurang daripada nilai harta itu—dengan kata lain, bagi mereka yang menurunkan sekurang-kurangnya 10 peratus dan kekal semasa dengan pembayaran gadai janji bulanan mereka. Pinjaman dengan nisbah LTV permulaan lebih daripada 90 peratus akan membawa insurans sehingga gadai janji dibayar balik sepenuhnya.
Pemberi pinjaman FHA dihadkan untuk mengecaj tidak lebih daripada 3 hingga 5 peratus daripada jumlah pinjaman dalam kos penutupan, dan FHA membenarkan sehingga 6 peratus daripada kos penutupan peminjam, seperti yuran untuk penilaian, laporan kredit atau carian tajuk, menjadi dilindungi oleh penjual, pembina atau pemberi pinjaman.
Bagaimana untuk layak mendapat pinjaman FHA
Untuk layak mendapat pinjaman FHA, peminjam mesti memenuhi garis panduan pinjaman berikut:
Mempunyai skor FICO 500 hingga 579 dengan penurunan 10 peratus, atau skor FICO 580 atau lebih tinggi dengan penurunan 3.5 peratus.
Mempunyai sejarah pekerjaan yang boleh disahkan selama dua tahun yang lalu.
Mempunyai pendapatan yang boleh disahkan melalui stub gaji, penyata cukai persekutuan dan penyata bank.
Gunakan pinjaman untuk membiayai kediaman utama.
Pastikan hartanah dinilai oleh penilai yang diluluskan FHA dan memenuhi garis panduan HUD.
Mempunyai nisbah hutang hadapan (bayaran gadai janji bulanan) tidak lebih daripada 31 peratus daripada pendapatan kasar bulanan.
Mempunyai nisbah hutang belakang (gadai janji campur semua pembayaran hutang bulanan) tidak lebih daripada 43 peratus daripada pendapatan kasar bulanan (peminjam boleh membenarkan nisbah sehingga 50 peratus, dalam beberapa kes).
Tunggu satu hingga dua tahun sebelum memohon pinjaman selepas muflis, atau tiga tahun selepas perampasan (peminjam mungkin membuat pengecualian pada tempoh menunggu ini untuk peminjam dengan keadaan yang meringankan).
Bagaimana untuk mencari pemberi pinjaman FHA dan memohon pinjaman FHA
Peminjam FHA mendapat pinjaman rumah mereka daripada pemberi pinjaman yang diluluskan FHA, yang boleh menetapkan kadar, kos dan piawaian pengunderaitan mereka sendiri selagi minimum FHA dipenuhi. Pemberi pinjaman yang diluluskan terdiri daripada bank terbesar dan kesatuan kredit kepada bank komuniti dan firma gadai janji bebas.
Memohon pinjaman FHA memerlukan beberapa langkah utama:
Ketahui belanjawan anda: Sebelum anda menyerahkan permohonan untuk pinjaman FHA, anda perlu mengetahui amaun yang anda mampu belanjakan untuk rumah.
Kompilasi dokumen anda: Memohon untuk meminjam sebahagian besar wang bermakna menyerahkan pandangan lengkap di bawah perlindungan kewangan anda. Sebelum anda memohon pinjaman FHA, sediakan semua dokumen ini untuk digunakan: dua tahun penyata cukai; dua stub gaji baru-baru ini; lesen memandu anda; dan penyata penuh aset anda (akaun cek, akaun simpanan, 401(k) dan mana-mana tempat lain tempat anda menyimpan wang).
Bandingkan tawaran anda: Mendapat pralulus dengan berbilang pemberi pinjaman adalah membantu supaya anda boleh membandingkan kadar dan terma pembiayaan semula yang berbeza untuk memastikan anda mendapat tawaran terbaik.
FHA lwn. pinjaman konvensional
Tidak seperti pinjaman FHA, pinjaman konvensional tidak diinsuranskan oleh kerajaan. Kelayakan untuk gadai janji konvensional memerlukan skor kredit yang lebih tinggi, pendapatan kukuh dan bayaran pendahuluan sekurang-kurangnya 3 peratus untuk program pinjaman tertentu. Berikut adalah perbandingan sebelah menyebelah dua jenis pinjaman.
TTT
Pinjaman FHA lwn. gadai janji konvensional
Kebaikan dan keburukan pinjaman FHA
###kebaikan
Anda boleh mempunyai skor kredit yang lebih rendah: Jika anda tidak mempunyai banyak sejarah kredit atau anda pernah menghadapi beberapa isu pada masa lalu dengan membuat pembayaran tepat masa, skor kredit 620 — nombor ajaib biasa untuk pertimbangan gadai janji konvensional - mungkin kelihatan di luar jangkauan. Jika skor kredit anda ialah 580, anda berada dalam kedudukan yang baik dengan kebanyakan pemberi pinjaman yang diluluskan oleh FHA.
Anda boleh membuat bayaran muka yang lebih rendah: Pinjaman FHA juga memberi pilihan untuk bayaran muka yang lebih kecil. Dengan skor kredit sekurang-kurangnya 580, anda boleh membuat bayaran muka serendah 3.5 peratus. Jika skor kredit anda adalah antara 500 dan 579, anda mungkin masih layak untuk pinjaman yang disokong FHA, tetapi anda perlu membuat bayaran pendahuluan 10 peratus.
Anda boleh berhenti menyewa lebih awal: Memandangkan pinjaman FHA memudahkan pembelian rumah, anda boleh mula membina ekuiti lebih awal. Daripada terus menyewa sambil cuba menjimatkan lebih banyak wang atau meningkatkan skor kredit anda, pinjaman FHA menjadikan impian menjadi pemilik rumah mungkin lebih awal.
###Keburukan
Anda tidak akan dapat mengelakkan insurans gadai janji: Memandangkan skor kredit anda lebih rendah, anda berisiko lalai yang lebih besar. Untuk melindungi pemberi pinjaman, anda perlu membayar insurans gadai janji. Anda boleh memasukkan premium insurans pendahuluan ke dalam kos penutupan anda, tetapi premium tahunan anda akan dibahagikan kepada 12 ansuran dan ditunjukkan pada setiap bil gadai janji. Jika anda meletakkan kurang daripada 10 peratus, anda perlu membayar premium tahunan tersebut untuk sepanjang hayat pinjaman. Tidak ada yang melarikan diri dari mereka. Itulah perbezaan besar daripada pinjaman konvensional: Sebaik sahaja anda membina 20 peratus ekuiti, anda tidak perlu lagi membayar insurans gadai janji swasta.
Anda perlu memenuhi keperluan hartanah: Jika anda memohon pinjaman FHA, hartanah tersebut perlu memenuhi beberapa syarat kelayakan. Yang paling penting ialah harga: Gadai janji yang disokong FHA tidak dibenarkan melebihi jumlah tertentu, yang berbeza-beza berdasarkan lokasi. Anda perlu tinggal di hartanah itu juga. Pinjaman FHA untuk pembelian baharu tidak direka untuk rumah kedua atau hartanah pelaburan.
Anda boleh membayar lebih: Apabila anda membandingkan kadar gadai janji antara FHA dan pinjaman konvensional, anda mungkin mendapati kadar faedah bagi pinjaman FHA adalah lebih rendah. Walau bagaimanapun, APR adalah titik perbandingan yang lebih baik kerana ia mewakili jumlah kos peminjaman. Bagi pinjaman FHA, APR kadangkala boleh lebih tinggi daripada pinjaman konvensional.
Sesetengah penjual mungkin mengelak: Dalam pasaran perumahan pandemik yang sangat kompetitif, penjual yang menimbang pelbagai tawaran sering memandang rendah peminjam FHA.
Had pinjaman FHA pada 2022
Setiap tahun, FHA mengemas kini had pinjamannya berdasarkan pergerakan harga rumah. Untuk 2022, had lantai untuk pinjaman FHA keluarga tunggal di kebanyakan negara ialah $420,680, meningkat daripada $356,362 pada 2021. Untuk kawasan kos tinggi, siling ialah $970,800, meningkat daripada $822,375 setahun yang lalu.
FHA dikehendaki oleh undang-undang untuk melaraskan amaunnya berdasarkan had pinjaman yang ditetapkan oleh Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan, atau FHFA, untuk gadai janji konvensional yang dijamin atau dimiliki oleh Fannie Mae dan Freddie Mac. Had siling dan lantai berbeza mengikut kos sara hidup di kawasan tertentu, dan boleh berbeza dari satu daerah ke daerah seterusnya. Kawasan dengan kos sara hidup yang lebih tinggi akan mempunyai had yang lebih tinggi, begitu juga sebaliknya. Pengecualian khas dibuat untuk perumahan di Alaska, Hawaii, Guam dan Kepulauan Virgin, di mana pembinaan rumah biasanya lebih mahal.
Lain-lain jenis pinjaman FHA
Sebagai tambahan kepada pinjaman FHA standard 15 tahun dan 30 tahun untuk pembelian rumah dan pembiayaan semula, FHA juga menginsuranskan program pinjaman lain yang ditawarkan oleh pemberi pinjaman swasta. Berikut adalah pandangan pada setiap daripada mereka.
203(k) pinjaman
Pinjaman FHA 203(k) membantu pembeli rumah membeli rumah - dan mengubahsuainya - semuanya dengan satu gadai janji. Pemilik rumah juga boleh menggunakan program ini untuk membiayai semula gadai janji mereka yang sedia ada dan menambah kos projek pengubahsuaian ke dalam pinjaman baharu. Pinjaman FHA 203(k) terdapat dalam dua jenis:
203(k) terhad mempunyai proses permohonan yang lebih mudah, dan pembaikan atau penambahbaikan mestilah berjumlah $35,000 atau kurang.
Piawaian 203(k) memerlukan kertas kerja tambahan dan terpakai pada penambahbaikan yang menelan belanja lebih daripada $5,000, tetapi jumlah nilai harta tanah mesti berada dalam had gadai janji FHA untuk kawasan tersebut.
###HECM
Gadai Janji Penukaran Ekuiti Rumah (HECM) ialah jenis gadai janji terbalik yang paling popular dan turut diinsuranskan oleh FHA. HECM membenarkan pemilik rumah yang lebih tua (berumur 62 tahun dan ke atas) dengan ekuiti yang ketara atau mereka yang memiliki rumah mereka secara langsung untuk mengeluarkan sebahagian daripada ekuiti rumah mereka. Amaun yang tersedia untuk pengeluaran berbeza mengikut peminjam dan bergantung pada umur peminjam termuda atau pasangan bukan peminjam yang layak, kadar faedah semasa dan nilai yang lebih rendah daripada nilai dinilai rumah atau had gadai janji HECM FHA atau harga jualan.
Gadai Janji Cekap Tenaga
Program Gadai Janji Cekap Tenaga (EEM) yang disokong oleh FHA membolehkan pembeli rumah membeli rumah yang sudah cekap tenaga, seperti bangunan yang diperakui Energy Star. Program ini juga boleh digunakan untuk membeli dan mengubah suai rumah lama dengan kemas kini yang cekap tenaga, atau "hijau", dan melancarkan kos peningkatan ke dalam pinjaman tanpa bayaran pendahuluan yang lebih besar.
245(a) pinjaman
Pinjaman FHA Seksyen 245(a), juga dikenali sebagai Gadai Janji Pembayaran Bergraduat, ditujukan kepada peminjam yang pendapatannya akan meningkat dari semasa ke semasa. Anda bermula dengan bayaran bulanan yang lebih kecil yang meningkat secara beransur-ansur. Lima pelan khusus tersedia: tiga pelan yang membolehkan lima tahun meningkatkan pembayaran pada 2.5 peratus, 5 peratus dan 7.5 peratus setiap tahun. Dua rancangan lain menetapkan kenaikan pembayaran dalam tempoh 10 tahun pada 2 peratus dan 3 peratus setiap tahun.
Pelepasan pinjaman FHA
Penyedia pinjaman boleh menawarkan sedikit kelonggaran mengenai keperluan pinjaman FHA kepada mereka yang mengalami masalah kewangan yang serius atau sedang bergelut untuk membuat pembayaran. Pelepasan itu mungkin dalam bentuk tempoh sabar sementara atau pengubahsuaian pinjaman yang akan menurunkan kadar faedah, melanjutkan tempoh bayaran balik atau menangguhkan sebahagian daripada baki pinjaman tanpa faedah.
Adakah pinjaman FHA sesuai untuk anda?
Pinjaman FHA mungkin pilihan yang tepat untuk anda jika anda mempunyai kredit yang baik dan tidak mempunyai wang muka yang besar disimpan. Hakikat bahawa anda boleh mendapatkan gadai janji FHA dengan hanya turun 3.5 peratus meletakkan pemilikan rumah dalam genggaman ramai orang, tetapi itu tidak bermakna pinjaman FHA adalah pilihan terbaik untuk semua orang.
Jika anda mempunyai kredit yang kukuh, terdapat peluang yang baik untuk anda layak untuk gadai janji konvensional walaupun anda tidak boleh meletakkan 20 peratus turun. Dengan pinjaman konvensional, anda akan dapat keluar daripada PMI sebaik sahaja anda membina ekuiti yang mencukupi.
Begitu juga, jika anda mempunyai banyak wang yang disimpan untuk bayaran muka, anda mungkin boleh mendapatkan pinjaman konvensional walaupun anda mempunyai kredit yang kurang sempurna.
Alternatif pinjaman FHA
Jika anda memerlukan gadai janji tetapi tidak mempunyai cukup untuk bayaran muka 20 peratus atau mempunyai kredit yang kurang sempurna, terdapat beberapa yang anda layak.
Jika skor kredit anda menjadi isu, anda boleh cuba mencari penandatangan bersama yang bersedia menandatangani bersama pada gadai janji anda. Jika anda memohon dengan pasangan atau yang mempunyai kredit yang baik, mungkin masuk akal untuk meminta mereka memohon untuk pasangan sahaja supaya skor kredit anda tidak menjejaskan peluang kelulusan anda.
Garisan bawah
Pinjaman FHA adalah pilihan yang bagus untuk peminjam yang tidak mempunyai kredit yang besar atau tidak mempunyai banyak wang untuk digunakan untuk bayaran muka. Walau bagaimanapun, perlu diingat bahawa kos jangka panjang gadai janji FHA akan lebih tinggi disebabkan oleh pembayaran insurans gadai janji yang tidak dapat dielakkan yang terlibat.
##Sorotan
Pinjaman ini bertujuan untuk menyokong pemilikan rumah dalam kalangan isi rumah berpendapatan rendah, membolehkan mereka menambah baik dan mengemas kini hartanah lama sebagai kediaman utama mereka.
FHA menawarkan pelbagai jenis pinjaman 203(k) bergantung pada tahap pembaikan yang diperlukan.
Pinjaman FHA 203(k) ialah gadai janji yang disokong kerajaan yang pada asasnya merupakan pinjaman pembinaan yang membiayai kedua-dua pembelian dan pembaikan rumah.
##Soalan Lazim
Adakah FHA Membuat Pinjaman?
tidak. FHA menginsuranskan pinjaman. Anda mesti mendapatkan pinjaman melalui institusi kewangan seperti bank atau kesatuan kredit.
Bolehkah Anda Menggunakan Pinjaman 203(k) untuk Semua Penambahbaikan?
tidak. Apa-apa sahaja yang dianggap mewah atau mewah—seperti gelanggang tenis, gazebo atau kolam renang baharu—tidak dibenarkan. Walau bagaimanapun, kebanyakan pembaikan dan naik taraf layak, termasuk memulihkan kolam renang sedia ada.
Bagaimanakah Pinjaman FHA 203(k) Berfungsi dan Apakah Jenisnya?
Pinjaman FHA 203(k) adalah untuk pembelian rumah dan pengubahsuaian rumah. Terdapat dua jenis: terhad dan standard. Jumlah yang dipinjam merangkumi kedua-dua harga pembelian rumah dan kos pengubahsuaiannya, yang termasuk bahan dan buruh. Ia bertujuan untuk membantu memulihkan komuniti yang lebih miskin dan membantu mereka yang berpendapatan rendah.
