FHA 203(k) Kredisi
FHA kredisi nedir?
FHA kredisi, Federal Konut İdaresi tarafından sigortalanmış, hükümet destekli bir ipotektir. FHA ev kredileri, birçok geleneksel krediden daha düşük minimum kredi puanı ve peşinat gerektirir, bu da onları özellikle ilk kez ev satın alanlar arasında popüler hale getirir. Aslında, FHA'nın 2020 Yıllık Raporuna göre, tüm FHA kredi kullanımlarının yüzde 83'ünden fazlası ilk evlerini satın alan borçlular içindi.
Devlet bu kredileri sigortalarken, aslında krediler üçüncü şahıs ipotek kredisi verenler tarafından garanti altına alınır ve yönetilir.
FHA kredileri nasıl çalışır?
FHA kredileri, sabit faiz oranlarıyla 15 yıllık ve 30 yıllık vadelerde gelir. Ajansın esnek sigorta standartları, özel ipotek almaya hak kazanamayan borçlulara ev sahibi olma şansı vermeye yardımcı olmak için tasarlanmıştır.
Ancak bir yakalama var: Borçlular, borçlunun temerrüde düşmesi durumunda borç vereni bir kayıptan korumak için tasarlanmış FHA ipotek sigortasını ödemek zorundadır. Borçlular yüzde 20'den daha az kredi verdiğinde, çoğu kredi için ipotek sigortası gereklidir. Tüm FHA kredileri, borçlunun iki ipotek sigortası primi ödemesini gerektirir:
Ön ipotek sigortası primi: Kredi tutarının yüzde 1,75'i, borçlu krediyi aldığında ödenir. Prim, finanse edilen kredi tutarına çevrilebilir.
Yıllık ipotek sigortası primi: Kredi süresine (15 yıla karşı 30 yıl), kredi tutarına ve ilk kredi-değer oranına veya LTV'ye bağlı olarak yüzde 0,45 ila yüzde 1,05. Bu prim tutarı 12'ye bölünerek aylık olarak ödenir.
Dolayısıyla, 150.000 ABD Doları borç alırsanız, peşin ipotek sigortası priminiz 2.625 ABD Doları olur ve yıllık priminiz, vadeye bağlı olarak 675 ABD Doları (aylık 56.25 ABD Doları) ile 1.575 ABD Doları (aylık 131.25 ABD Doları) arasında değişir.
FHA ipotek sigortası primleri, çoğu borçlu için, mülkün değerinin yüzde 90'ını veya daha azını finanse ettikleri takdirde, diğer bir deyişle, en az yüzde 10'unu yatıranlar ve aylık ipotek ödemelerini güncel tutanlar için 11 yıl sonra iptal edilecektir. İlk LTV oranı yüzde 90'ın üzerinde olan krediler, ipotek tamamen geri ödenene kadar sigortalı olacaktır.
FHA borç verenleri, kapanış maliyetlerinde kredi tutarının yüzde 3 ila 5'inden fazlasını tahsil etmekle sınırlıdır ve FHA, bir değerlendirme, kredi raporu veya tapu arama ücretleri gibi borçlunun kapanış maliyetlerinin yüzde 6'sına kadar olan kısmının ödenmesine izin verir. satıcılar, inşaatçılar veya borç verenler tarafından karşılanır.
Bir FHA kredisine nasıl hak kazanılır
Bir FHA kredisine hak kazanabilmek için, borçluların aşağıdaki kredi verme kurallarına uyması gerekir:
Yüzde 10 düşüşle 500 ila 579 arasında bir FICO puanına veya yüzde 3.5 düşüşle 580 veya daha yüksek bir FICO puanına sahip olmak.
Son iki yıl için doğrulanabilir bir istihdam geçmişine sahip olmak.
Maaş taslakları, federal vergi beyannameleri ve banka hesap özetleri aracılığıyla doğrulanabilir gelire sahip olmak.
Birincil bir konutu finanse etmek için krediyi kullanın.
Mülkün FHA onaylı bir değerleme uzmanı tarafından değerlendirildiğinden ve HUD kurallarına uyduğundan emin olun.
Aylık brüt gelirin yüzde 31'inden fazla olmayan bir ön borç oranına (aylık ipotek ödemeleri) sahip olmak.
Aylık brüt gelirin yüzde 43'ünden fazla olmayan bir arka uç borç oranına (ipotek artı tüm aylık borç ödemeleri) sahip olun (borç verenler bazı durumlarda yüzde 50'ye kadar bir orana izin verebilir).
İflastan sonra krediye başvurmadan önce bir ila iki yıl veya hacizden sonra üç yıl bekleyin (borç verenler, borçlular için hafifletici sebeplerle bu bekleme sürelerinde istisnalar yapabilir).
Bir FHA borç vereni nasıl bulunur ve bir FHA kredisine nasıl başvurulur
FHA borçluları, ev kredilerini, FHA minimumları karşılandığı sürece kendi oranlarını, maliyetlerini ve sigorta standartlarını belirleyebilen FHA onaylı borç verenlerden alır. Onaylı borç verenler, en büyük bankalardan ve kredi birliklerinden topluluk bankalarına ve bağımsız ipotek firmalarına kadar çeşitlilik gösterir.
Bir FHA kredisine başvurmak birkaç önemli adım gerektirir:
Bütçenizi bilin: Bir FHA kredisi için başvuruda bulunmadan önce, bir ev için ne kadar harcama yapabileceğinizi bilmek isteyeceksiniz.
Belgelerinizi derleyin: Büyük miktarda borç almak için başvurmak, mali durumunuzun kaputunun altında eksiksiz bir görünüm teslim etmek anlamına gelir. FHA kredisine başvurmadan önce, tüm bu belgeleri hazır bulundurun: iki yıllık vergi beyannamesi; son iki maaş bordrosu; ehliyetiniz; ve varlıklarınızın tam beyanları (çek hesabı, tasarruf hesabı, 401(k) ve para bulundurduğunuz diğer yerler).
Tekliflerinizi karşılaştırın: Birden fazla borç verenden ön onay almak, en iyi teklifi aldığınızdan emin olmak için farklı yeniden finansman oranlarını ve koşullarını karşılaştırabilmeniz için yararlıdır.
FHA vs. geleneksel krediler
FHA kredilerinin aksine, konvansiyonel krediler devlet tarafından sigortalanmaz. Geleneksel bir ipoteğe hak kazanmak, daha yüksek bir kredi puanı, sağlam gelir ve belirli kredi programları için en az yüzde 3 peşinat gerektirir. İşte iki kredi türünün yan yana bir karşılaştırması.
TTT
FHA kredileri vs. geleneksel ipotekler
FHA kredilerinin artıları ve eksileri
###profesyoneller
Kredi puanınız daha düşük olabilir: Çok fazla kredi geçmişi oluşturmadıysanız veya zamanında ödeme yapmakla ilgili geçmişte bazı sorunlarla karşılaştıysanız, 620 kredi puanı - tipik sihirli sayı geleneksel bir ipoteğin değerlendirilmesi için - ulaşılmaz görünebilir. Kredi puanınız 580 ise, FHA onaylı kredi verenlerin çoğuyla iyi durumdasınız.
Daha düşük bir ön ödeme yapabilirsiniz: FHA kredileri ayrıca daha küçük bir ön ödeme seçeneği sunar. En az 580 kredi notu ile yüzde 3,5 kadar az bir peşinat ödeyebilirsiniz. Kredi puanınız 500 ile 579 arasındaysa, yine de FHA destekli bir krediye hak kazanabilirsiniz, ancak yüzde 10 peşinat ödemeniz gerekecektir.
Kiralamayı daha erken bırakabilirsiniz: FHA kredileri ev satın almayı kolaylaştırdığından, öz sermaye oluşturmaya daha erken başlayabilirsiniz. FHA kredileri, daha fazla tasarruf etmeye veya kredi puanınızı yükseltmeye çalışırken kiralamaya devam etmek yerine, daha erken bir ev sahibi olma hayalini mümkün kılar.
###Eksileri
İpotek sigortasından kaçamazsınız: Kredi puanınız daha düşük olduğundan, temerrüt riskiniz daha yüksektir. Borç vereni korumak için ipotek sigortası ödemeniz gerekir. Peşin alınan sigorta primini kapanış masraflarınıza yansıtabilirsiniz, ancak yıllık primleriniz 12 taksite bölünecek ve her ipotek faturasında görünecektir. Yüzde 10'dan daha az bir kesinti yaparsanız, kredinin tüm ömrü boyunca bu yıllık primleri ödemeniz gerekir. Onlardan kaçış yok. Bu, geleneksel kredilerden büyük bir farktır: Yüzde 20'lik bir öz sermaye oluşturduğunuzda, artık özel ipotek sigortası için ödeme yapmanız gerekmez.
Mülkiyet gereksinimlerini karşılamanız gerekir: Bir FHA kredisine başvuruyorsanız, mülkün bazı uygunluk şartlarını karşılaması gerekir. En önemlisi fiyattır: FHA destekli ipoteklerin, konuma göre değişen belirli tutarları aşmasına izin verilmez. Sen de mülkte yaşamak zorundasın. Yeni satın alımlar için FHA kredileri, ikinci konutlar veya yatırım amaçlı gayrimenkuller için tasarlanmamıştır.
Daha fazla ödeyebilirsiniz: FHA ve geleneksel krediler arasındaki ipotek oranlarını karşılaştırdığınızda, FHA kredilerinin faiz oranlarının daha düşük olduğunu fark edebilirsiniz. Ancak APR, toplam borçlanma maliyetini temsil ettiği için daha iyi bir karşılaştırma noktasıdır. FHA kredilerinde, APR bazen geleneksel kredilerden daha yüksek olabilir.
Bazı satıcılar çekinebilir: Aşırı rekabetçi pandemik konut piyasasında, birden fazla teklife ağırlık veren satıcılar genellikle FHA borçlularına daha az olumlu bakıyor.
2022'de FHA kredi limitleri
FHA, her yıl konut fiyat hareketine dayalı olarak kredi limitlerini günceller. 2022 için, ülkenin çoğunda tek aile FHA kredileri için taban limiti 2021'de 356.362 dolardan 420.680 dolara yükseldi. Yüksek maliyetli alanlar için tavan, bir yıl önce 822.375 dolardan 970.800 dolara yükseldi.
FHA'nın, Fannie Mae ve Freddie Mac tarafından garanti edilen veya sahip olunan geleneksel ipotekler için Federal Konut Finansmanı Kurumu veya FHFA tarafından belirlenen kredi limitlerine dayalı olarak tutarlarını ayarlaması kanunen zorunludur. Tavan ve taban limitleri, belirli bir bölgede yaşamanın maliyetine göre değişir ve bir ilçeden diğerine farklılık gösterebilir. Yaşam maliyeti daha yüksek olan alanların sınırları daha yüksek olacaktır ve bunun tersi de geçerlidir. Ev inşaatının genellikle daha pahalı olduğu Alaska, Hawaii, Guam ve Virgin Adaları'ndaki konutlar için özel istisnalar yapılmıştır.
Diğer FHA kredileri türleri
FHA, ev satın alımları ve yeniden finansman için standart 15 yıllık ve 30 yıllık FHA kredilerine ek olarak, özel borç verenler tarafından sunulan diğer kredi programlarını da sigortalamaktadır. İşte her birine bir bakış.
203(k) kredi
FHA 203(k) kredileri, ev satın alanların tek bir ipotekle bir ev satın almasına ve onu yenilemesine yardımcı olur. Ev sahipleri, programı mevcut ipoteklerini yeniden finanse etmek ve yeniden yapılanma projelerinin maliyetini yeni krediye eklemek için de kullanabilirler. FHA 203(k) kredileri iki türde gelir:
Sınırlı 203(k) daha kolay bir uygulama sürecine sahiptir ve onarım veya iyileştirmelerin toplamı 35.000 ABD Doları veya daha az olmalıdır.
Standart 203(k) ek evrak gerektirir ve maliyeti 5.000 dolardan fazla olan iyileştirmeler için geçerlidir, ancak mülkün toplam değeri yine de bölge için FHA ipotek limiti dahilinde olmalıdır.
###HECM
Home Equity Conversion Mortgage (HECM) en popüler ters ipotek türüdür ve ayrıca FHA tarafından sigortalıdır. Bir HECM, önemli bir öz sermayeye sahip yaşlı ev sahiplerinin (62 yaş ve üstü) veya evlerine doğrudan sahip olanların evlerinin özkaynaklarının bir kısmını geri çekmelerine izin verir. Çekilebilecek miktar borçluya göre değişir ve en genç borçlunun veya kredi almayan uygun eşin yaşına, cari faiz oranlarına ve evin takdir edilen değerinden düşük olana veya HECM FHA ipotek limitine veya satış fiyatına bağlıdır.
Enerji Verimli Mortgage
FHA tarafından desteklenen Energy Efficient Mortgage (EEM) programı, ev alıcılarının Energy Star sertifikalı binalar gibi halihazırda enerji açısından verimli olan evleri satın almalarına olanak tanır. Program aynı zamanda enerji tasarruflu veya “yeşil” güncellemelerle eski evleri satın almak ve yeniden modellemek ve daha büyük bir peşinat ödemeden yükseltme maliyetlerini krediye dönüştürmek için de kullanılabilir.
245(a) kredi
Dereceli Ödeme İpoteği olarak da bilinen FHA Bölüm 245(a) kredisi, gelirleri zamanla artacak olan borçlulara yöneliktir. Yavaş yavaş artan daha küçük aylık ödemelerle başlarsınız. Beş özel plan mevcuttur: beş yıllık artan ödemelere yıllık yüzde 2,5, yüzde 5 ve yüzde 7,5 oranında izin veren üç plan. Diğer iki plan, 10 yılda ödeme artışlarını yıllık yüzde 2 ve yüzde 3 olarak belirledi.
FHA kredi yardımı
Kredi sağlayıcıları, ciddi bir mali sıkıntı yaşayan veya ödemelerini yapmakta zorlanan kişilere FHA kredi gereksinimleri konusunda bir miktar esneklik sunabilir. Bu indirim, geçici bir müsamaha süresi veya faiz oranını düşürecek, geri ödeme süresini uzatacak veya kredi bakiyesinin bir kısmını faizsiz olarak erteleyecek bir kredi değişikliği şeklinde olabilir.
Bir FHA kredisi sizin için uygun mu?
Yeterli krediniz varsa ve büyük bir ön ödemeniz yoksa FHA kredisi sizin için doğru seçim olabilir. Sadece yüzde 3,5 peşinatla bir FHA ipoteği alabilmeniz, birçok insan için ev sahipliğini kavrayabilir, ancak bu, FHA kredilerinin herkes için en iyi seçenek olduğu anlamına gelmez.
Güçlü bir krediniz varsa, yüzde 20'lik bir indirim yapamasanız bile, geleneksel bir ipotek almaya hak kazanmanız için iyi bir şans var. Geleneksel bir krediyle, yeterli öz sermaye oluşturduğunuzda PMI'dan çıkabilirsiniz.
Aynı şekilde, peşinat için biriktirdiğiniz çok paranız varsa, mükemmelden daha az krediniz olsa bile geleneksel bir kredi alabilirsiniz.
FHA kredisi alternatifleri
Bir ipoteğe ihtiyacınız varsa ancak yüzde 20'lik bir peşinat için yeterli krediniz yoksa veya mükemmelden daha az krediniz varsa, hak kazanabileceğiniz birkaç tane var.
Sorun kredi puanınızsa, ipoteğinizi birlikte imzalamaya istekli bir ortak imza sahibi bulmayı deneyebilirsiniz. Bir partnerle birlikte başvuruyorsanız veya kredi notu iyiyse, kredi puanınızın onay şansınızı etkilememesi için eşine tek başına başvurmaları mantıklı olabilir.
Alt çizgi
FHA kredileri, büyük kredisi olmayan veya peşinat için kullanacak çok parası olmayan borçlular için mükemmel bir seçenektir. Ancak, bir FHA ipoteğinin uzun vadeli maliyetlerinin, ilgili kaçınılmaz ipotek sigortası ödemeleri nedeniyle daha yüksek olacağını unutmayın.
##Öne çıkanlar
Bu krediler, düşük gelirli haneler arasında ev sahipliğini desteklemeyi ve bu hanelerin birincil ikametgahları olarak eski mülkleri iyileştirmelerine ve güncellemelerine olanak sağlamayı amaçlamaktadır.
FHA, gereken onarım kapsamına bağlı olarak 203(k) kredinin farklı çeşitlerini sunar.
Bir FHA 203(k) kredisi, esas olarak bir evin hem satın alınmasını hem de onarımını finanse eden bir inşaat kredisi olan devlet destekli bir ipotektir.
##SSS
Krediyi FHA Veriyor mu?
hayır. FHA krediyi sigortalar. Krediyi, banka veya kredi birliği gibi bir finans kurumu aracılığıyla almanız gerekir.
Tüm İyileştirmeler için 203(k) Kredi Kullanabilir misiniz?
hayır. Tenis kortu, çardak veya yeni bir yüzme havuzu gibi abartılı veya lüks olarak kabul edilen hiçbir şeye izin verilmez. Bununla birlikte, mevcut bir yüzme havuzunun rehabilite edilmesi de dahil olmak üzere çoğu onarım ve yükseltme hak kazanır.
FHA 203(k) Kredisi Nasıl Çalışır ve Türleri Nelerdir?
FHA 203(k) kredisi, ev satın alma ve ev tadilatı içindir. İki tür vardır: sınırlı ve standart. Ödünç alınan miktar, hem evin satın alma fiyatını hem de malzeme ve işçiliği içeren yenileme maliyetlerini hesaba katar. Daha yoksul toplulukları rehabilite etmeye ve düşük gelirli insanlara yardım etmeye yöneliktir.
