FHA 203(k) lán

Hvað er FHA lán?

FHA lán er ríkistryggt veð sem tryggt er af alríkishúsnæðisstofnuninni. FHA íbúðalán krefjast lægri lágmarks lánstrausts og niðurgreiðslur en mörg hefðbundin lán, sem gerir þau sérstaklega vinsæl hjá fyrstu íbúðakaupendum. Reyndar, samkvæmt ársskýrslu FHA 2020, voru meira en 83 prósent af öllum FHA-lánum fyrir lántakendur sem keyptu sín fyrstu heimili.

Þó að ríkið tryggi þessi lán eru þau í raun tryggð og umsjón með veðlánveitendum þriðja aðila.

Hvernig FHA lán virka

FHA lán koma til 15 ára og 30 ára með föstum vöxtum. Sveigjanlegir sölutryggingarstaðlar stofnunarinnar eru hannaðir til að hjálpa lántakendum sem gætu ekki átt rétt á einkaveðlánum tækifæri til að verða húseigendur.

En það er galli: Lántakendur verða að borga FHA veðtryggingu, sem er hönnuð til að vernda lánveitandann gegn tapi ef lántakandi fer í vanskil. Veðtrygging er krafist á flestum lánum þegar lántakendur leggja niður minna en 20 prósent. Öll FHA lán krefjast þess að lántaki greiði tvö veðtryggingaiðgjöld:

• Fyrirframtalsveðtryggingariðgjald: 1,75 prósent af lánsfjárhæð, greitt þegar lántaki fær lánið. Iðgjaldinu er hægt að rúlla inn í fjármögnuð lánsfjárhæð.

• Árlegt veðtryggingariðgjald: 0,45 prósent til 1,05 prósent, allt eftir lánstíma (15 ár á móti 30 árum), lánsfjárhæð og upphaflegu lánshlutfalli, eða LTV. Þessi iðgjaldaupphæð er deilt með 12 og greidd mánaðarlega.

Þannig að ef þú tekur $150.000 að láni, þá væri fyrirfram veðtryggingariðgjald þitt $2.625 og árlegt iðgjald þitt væri á bilinu $675 ($56.25 á mánuði) til $1.575 ($131.25 á mánuði), allt eftir tímanum.

FHA veðtryggingaiðgjöld munu falla niður eftir 11 ár fyrir flesta lántakendur ef þeir fjármagnuðu 90 prósent eða minna af verðmæti eignarinnar - með öðrum orðum, fyrir þá sem leggja að minnsta kosti 10 prósent niður og halda áfram með mánaðarlegar húsnæðisgreiðslur. Lán með upphaflegt LTV hlutfall hærra en 90 prósent eru tryggð þar til veð er að fullu greitt.

FHA lánveitendur takmarkast við að rukka ekki meira en 3 til 5 prósent af lánsfjárhæðinni í lokunarkostnaði og FHA leyfir allt að 6 prósent af lokakostnaði lántaka, svo sem gjöld fyrir úttekt, lánsskýrslu eða titlaleit. falla undir seljendur, byggingaraðila eða lánveitendur.

Hvernig á að eiga rétt á FHA láni

Til að eiga rétt á FHA láni verða lántakendur að uppfylla eftirfarandi útlánaviðmiðunarreglur:

• Hafa FICO einkunnina 500 til 579 með 10 prósent lækkun, eða FICO einkunnina 580 eða hærra með 3,5 prósentum niður.

• Hafa sannanlega atvinnusögu síðustu tvö ár.

• Hafa sannanlegar tekjur í gegnum launaseðla, alríkisskattskýrslur og bankayfirlit.

• Notaðu lánið til að fjármagna aðalbúsetu.

• Gakktu úr skugga um að eignin sé metin af FHA-samþykktum matsmanni og uppfylli HUD leiðbeiningar.

• Hafa framhliða skuldahlutfall (mánaðarlegar greiðslur af húsnæðislánum) sem er ekki meira en 31 prósent af vergum mánaðartekjum.

• Hafa bakskuldahlutfall (veð auk allra mánaðarlegra skuldagreiðslna) sem er ekki meira en 43 prósent af brúttó mánaðartekjum (lánveitendur gætu leyft hlutfall allt að 50 prósent, í sumum tilfellum).

• Bíddu í eitt til tvö ár áður en þú sækir um lánið eftir gjaldþrot, eða þremur árum eftir fjárnám (lánveitendur gætu gert undantekningar á þessum biðtíma fyrir lántakendur með mildandi aðstæður).

Hvernig á að finna FHA lánveitanda og sækja um FHA lán

FHA lántakendur fá húsnæðislán sín frá FHA-samþykktum lánveitendum, sem geta sett eigin vexti, kostnað og sölutryggingarstaðla svo framarlega sem FHA lágmarkslágmörk eru uppfyllt. Viðurkenndir lánveitendur eru allt frá stærstu bönkum og lánafélögum til samfélagsbanka og sjálfstæðra veðlánafyrirtækja.

Að sækja um FHA lán krefst nokkur lykilskref:

• Þekkja fjárhagsáætlunina þína: Áður en þú sendir inn umsókn um FHA lán þarftu að vita hversu mikið þú hefur efni á að eyða í heimili.

• Safnaðu saman skjölunum þínum: Að sækja um að fá lánaðan stóran hluta af peningum þýðir að afhenda heildarútlit undir húddinu á fjármálum þínum. Áður en þú sækir um FHA lán skaltu hafa öll þessi skjöl tilbúin: tveggja ára skattframtöl; tveir nýlegir launaseðlar; ökuskírteinið þitt; og fullt yfirlit yfir eignir þínar (tékkareikningur, sparireikningur, 401(k) og allir aðrir staðir þar sem þú geymir peninga).

• Berðu saman tilboðin þín: Að fá fyrirframsamþykkt hjá mörgum lánveitendum er gagnlegt svo þú getir borið saman mismunandi endurfjármögnunarvexti og skilmála til að tryggja að þú fáir besta samninginn.

FHA vs. hefðbundin lán

Ólíkt FHA lánum eru hefðbundin lán ekki tryggð af stjórnvöldum. Hæfni fyrir hefðbundið veð krefst hærra lánstrausts, traustra tekna og útborgunar að minnsta kosti 3 prósent fyrir ákveðin lánaprógram. Hér er hlið við hlið samanburður á tveimur tegundum lána.

TTT

FHA lán vs. hefðbundin húsnæðislán

Kostir og gallar FHA lána

###kostir

• Þú getur verið með lægri lánstraust: Ef þú hefur ekki komið þér á framfæri mikilli lánstraustssögu eða þú hefur lent í einhverjum vandamálum í fortíðinni við að greiða á réttum tíma, 620 lánstraust - dæmigerð töfratala fyrir athugun á hefðbundnu húsnæðisláni - gæti virst utan seilingar. Ef lánshæfiseinkunnin þín er 580 ertu í góðum málum hjá flestum FHA-samþykktum lánveitendum.

• Þú getur greitt lægri útborgun: FHA lán gefa einnig möguleika á minni útborgun. Með lánstraust upp á að minnsta kosti 580 geturðu innborgað allt að 3,5 prósent. Ef lánshæfiseinkunnin þín er á milli 500 og 579 gætirðu samt átt rétt á FHA-tryggðu láni, en þú þarft að greiða 10 prósent út.

• Þú getur hætt að leigja fyrr: Þar sem FHA lán gera íbúðakaup auðveldara geturðu byrjað að byggja upp eigið fé fyrr. Í stað þess að halda áfram að leigja á meðan þú reynir að spara meiri peninga eða bæta lánstraust þitt, gera FHA lán drauminn um að vera húseigandi mögulegur fyrr.

###Gallar

• Þú munt ekki geta forðast veðtryggingu: Þar sem lánstraustið þitt er lægra ertu meiri hætta á vanskilum. Til að vernda lánveitandann þarftu að borga veðtryggingu. Þú getur sett fyrirframtryggingariðgjaldið inn í lokakostnaðinn þinn, en árlegum iðgjöldum þínum verður skipt í 12 afborganir og birtast á hverjum veðreikningi. Ef þú setur niður minna en 10 prósent þarftu að greiða þessi árlegu iðgjöld fyrir allan líftíma lánsins. Það er ekkert hægt að komast hjá þeim. Það er mikill munur frá hefðbundnum lánum: Þegar þú hefur byggt upp 20 prósent eigið fé þarftu ekki lengur að borga fyrir einkaveðtryggingu.

• Þú verður að uppfylla eignarkröfur: Ef þú ert að sækja um FHA lán þarf eignin að uppfylla nokkur hæfisskilyrði. Mikilvægast er verðið: FHA-tryggð húsnæðislán mega ekki fara yfir ákveðnar upphæðir, sem eru mismunandi eftir staðsetningu. Þú verður líka að búa í eigninni. FHA lán til nýkaupa eru ekki hönnuð fyrir annað heimili eða fjárfestingareignir.

• Þú gætir borgað meira: Þegar þú berð saman húsnæðislánavexti á milli FHA og hefðbundinna lána gætirðu tekið eftir því að vextir á FHA lánum eru lægri. Apríl er þó betri samanburðarpunkturinn vegna þess að hann táknar heildarkostnað við lántöku. Á FHA lánum getur APR stundum verið hærri en hefðbundin lán.

• Sumir seljendur gætu skorast undan: Á hinum ofursamkeppnishæfa heimsfaraldri húsnæðismarkaði litu seljendur sem vega mörg tilboð oft á FHA lántakendur óhagstæðari.

FHA lánamörk árið 2022

Á hverju ári uppfærir FHA lánamörk sín á grundvelli húsverðshreyfingar. Fyrir árið 2022 eru hámarksmörk fyrir FHA-einbýlislán í flestum landsins $420.680, upp úr $356.362 árið 2021. Fyrir hákostnaðarsvæði er þakið $970.800, upp úr $822.375 fyrir ári síðan.

FHA er skylt samkvæmt lögum að aðlaga fjárhæðir sínar miðað við lánamörk sem sett eru af Federal Housing Finance Agency, eða FHFA, fyrir hefðbundin húsnæðislán sem eru tryggð eða í eigu Fannie Mae og Freddie Mac. Takmörk fyrir loft og gólf eru mismunandi eftir framfærslukostnaði á ákveðnu svæði og geta verið mismunandi frá einni sýslu til annarrar. Svæði með hærri framfærslukostnað munu hafa hærri mörk og öfugt. Sérstakar undantekningar eru gerðar á húsnæði í Alaska, Hawaii, Guam og Jómfrúareyjum, þar sem húsbyggingar eru almennt dýrari.

Aðrar tegundir FHA lána

Til viðbótar við hefðbundin 15 ára og 30 ára FHA lán til íbúðakaupa og endurfjármögnunar, tryggir FHA einnig önnur lánaprógram sem einkalánveitendur bjóða upp á. Hér er litið á hvern þeirra.

203(k) lán

FHA 203 (k) lán hjálpa íbúðakaupendum að kaupa heimili - og gera það upp - allt með einu veði. Húseigendur geta einnig notað forritið til að endurfjármagna núverandi húsnæðislán sitt og bæta kostnaði við endurbætur á nýja lánið. FHA 203 (k) lán eru í tveimur gerðum:

• Takmarkaða 203(k) hefur auðveldara umsóknarferli og viðgerðir eða endurbætur verða að vera samtals $35.000 eða minna.

• Staðall 203 (k) krefst viðbótar pappírsvinnu og á við um endurbætur sem kosta meira en $ 5.000, en heildarverðmæti eignarinnar verður samt að falla innan FHA veðmarka fyrir svæðið.

###HECM

Home Equity Conversion Mortgage (HECM) er vinsælasta tegundin af andstæða veðláni og er einnig tryggð af FHA. HECM leyfir eldri húseigendum (62 ára og eldri) með umtalsvert eigið fé eða þeim sem eiga heimili sín beinlínis að taka út hluta af eigin fé heimilis síns. Upphæðin sem verður tiltæk til úttektar er mismunandi eftir lántakendum og fer eftir aldri yngsta lántakandans eða hæfs maka sem ekki er í láni, núverandi vöxtum og því lægra sem er á matsverði heimilisins eða HECM FHA veðmörkum eða söluverði.

Orkunýtt húsnæðislán

Energy Efficient Mortgage (EEM) forritið sem FHA styður gerir íbúðakaupendum kleift að kaupa hús sem eru þegar orkusparandi, eins og Energy Star-vottaðar byggingar. Forritið er einnig hægt að nota til að kaupa og gera upp eldri heimili með orkusparandi eða „grænum“ uppfærslum og rúlla kostnaði við uppfærslurnar inn í lánið án stærri útborgunar.

245(a) lán

FHA kafla 245 (a) lánið, einnig þekkt sem Graduated Payment Mortgage, miðar að lántakendum sem tekjur munu aukast með tímanum. Þú byrjar með minni mánaðargreiðslur sem hækka smám saman. Fimm sérstakar áætlanir eru í boði: þrjár áætlanir sem leyfa fimm ára hækkandi greiðslur um 2,5 prósent, 5 prósent og 7,5 prósent árlega. Tvær aðrar áætlanir setja greiðsluhækkanir á 10 árum á 2 prósent og 3 prósent árlega.

Lánsaðstoð FHA

Lánaþjónustuaðilar geta boðið upp á sveigjanleika varðandi lánakröfur FHA til þeirra sem hafa lent í alvarlegum fjárhagserfiðleikum eða eiga í erfiðleikum með að greiða. Sú ívilnun gæti verið í formi tímabundins þolinmæðistímabils eða lánsbreytingar sem myndi lækka vextina, lengja endurgreiðslutímabilið eða fresta hluta af eftirstöðvum lánsins án vaxta.

Er FHA lán rétt fyrir þig?

FHA lán gæti verið rétti kosturinn fyrir þig ef þú ert með almennilegt lánstraust og átt ekki stóra útborgun sparaða. Sú staðreynd að þú getur fengið FHA húsnæðislán með aðeins 3,5 prósent niður setur húseignarhald innan seilingar fyrir marga, en það þýðir ekki að FHA lán séu besti kosturinn fyrir alla.

Ef þú ert með sterka inneign, þá eru góðar líkur á að þú getir átt rétt á hefðbundnu húsnæðisláni, jafnvel þó þú getir ekki sett 20 prósent niður. Með hefðbundnu láni muntu geta losnað úr PMI þegar þú hefur byggt upp nægilegt eigið fé.

Sömuleiðis, ef þú átt mikið af peningum vistað fyrir útborgun, gætirðu fengið hefðbundið lán, jafnvel þó að þú hafir minna en fullkomið lánsfé.

FHA lánsvalkostir

Ef þú þarft húsnæðislán en hefur ekki nóg fyrir 20 prósenta útborgun eða ert með minna en fullkomið inneign, þá eru nokkrir sem þú getur átt rétt á.

Ef lánstraustið þitt er málið geturðu reynt að finna meðritara sem er tilbúinn að skrifa undir veð þitt. Ef þú ert að sækja um með maka eða sem hefur gott lánstraust, gæti verið skynsamlegt að láta þá sækja um makann einn svo að lánshæfiseinkunnin þín hafi ekki áhrif á samþykki þitt.

Aðalatriðið

FHA lán eru frábær kostur fyrir lántakendur sem hafa ekki mikið lánsfé eða hafa ekki mikið af peningum til að nota fyrir útborgun. Hins vegar, hafðu í huga að langtímakostnaður FHA veðs verður hærri vegna óhjákvæmilegra veðtryggingagreiðslna sem um ræðir.

##Hápunktar

• Þessum lánum er ætlað að styðja við eignarhald á íbúðarhúsnæði meðal tekjulægri heimila og gera þeim kleift að bæta og uppfæra eldri eignir sem aðalbúsetu.

• FHA býður upp á mismunandi afbrigði af 203 (k) láninu eftir því hversu mikil viðgerð þarf.

• FHA 203(k) lán er ríkistryggt veð sem er í raun byggingarlán sem fjármagnar bæði kaup og viðgerðir á heimili.

##Algengar spurningar

Lánar FHA lánið?

nei. FHA tryggir lánið. Þú verður að fá lánið í gegnum fjármálastofnun eins og banka eða lánafélag.

Geturðu notað 203(k) lán fyrir allar endurbætur?

nei. Allt sem talið er eyðslusamt eða lúxus - eins og tennisvöllur, gazebo eða ný sundlaug - er ekki leyfilegt. Hins vegar eru flestar viðgerðir og uppfærslur hæfir, þar á meðal endurnýjun núverandi sundlaugar.

Hvernig virkar FHA 203(k) lán og hverjar eru tegundirnar?

FHA 203 (k) lán er til heimiliskaupa og endurbóta á heimili. Það eru tvær gerðir: takmarkað og staðlað. Upphæðin sem tekin er að láni tekur bæði til kaupverðs heimilisins og endurbótakostnaðar, sem felur í sér efni og vinnu. Henni er ætlað að hjálpa til við að endurreisa fátækari samfélög og aðstoða fólk með lægri tekjur.