Mietobergrenze

Was ist eine Mietobergrenze?

Der Begriff „Mietobergrenze“ bezieht sich auf die Höchstmiete, die ein Vermieter von einem Mieter verlangen darf. Mietobergrenzen sind eine Form der Mietpreisbindung und werden in der Regel gesetzlich festgelegt, um zu begrenzen, wie hoch die Miete in einem bestimmten Bereich zu einem bestimmten Zeitpunkt steigen kann. Limits sollen Mieter schützen, indem sie Vermieter daran hindern, ihre Immobilien zu überteuern.

Manche glauben, dass Mietobergrenzen zu einem Rückgang des Wohnungsangebots führen, weil Vermieter nicht bereit sind, ihre Immobilie günstig zu vermieten, sondern ihre Mehrfamilienhäuser in Eigentumswohnungen umwandeln .

Mietobergrenzen verstehen

Die Mietpreiskontrolle ist in den Vereinigten Staaten seit dem frühen 20. Jahrhundert in Kraft, um die Öffentlichkeit vor Wohnungsnot und stark überhöhten Mietpreisen zu schützen. Mietpreiskontrollgesetze werden auch heute noch von Kommunalverwaltungen und in einigen Fällen von Bundesstaaten erlassen. Sie decken mehrere wichtige Aspekte der Behandlung von Mietobjekten ab, darunter, wie viel Miete Vermieter von ihren Mietern verlangen können, sowie den Betrag, um den sie diese Miete erhöhen können, und wann dies möglich ist

Vermieter müssen ihre Immobilien bei der örtlichen Mietkontrollbehörde registrieren, indem sie in Gebieten, in denen das Gesetz gilt, regelmäßige Mietlisten einreichen. Die Mietpreiskontrolle bestimmt die maximale Miethöhe anhand von Lage, Größe und Zustand der Immobilie sowie weiterer relevanter Informationen, wie z. B. der Wirtschaftslage. Der Vorstand entscheidet auch über die zulässige Steigerungsrate – sofern vorhanden – jedes Jahr .

Mietpreisbindungsgesetze – einschließlich der Durchsetzung von Mietobergrenzen – werden in dicht besiedelten Gebieten, in denen die Mieten hoch sind und bezahlbarer Wohnraum knapp oder schwer zu bekommen ist, stark praktiziert. Wie oben erwähnt, sollen diese Gesetze dazu beitragen, dass Wohnraum für Mieter bezahlbar bleibt – insbesondere für Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen, Festverdiener, ältere Erwachsene und Menschen mit unterschiedlichen Fähigkeiten.

Diese Gesetze werden jedoch nicht überall in den Vereinigten Staaten einheitlich durchgesetzt. Tatsächlich haben nur 182 Kommunalverwaltungen Mietpreiskontrollgesetze mit Mietobergrenzen in Kraft – alle in Kalifornien, New York, New Jersey, Maryland und Washington, DCOregon erließ 2019 ein landesweites Mietpreiskontrollgesetz – die erster Staat, der dies tut.Siebenunddreißig Staaten verbieten ihren Kommunen sogar, Mietpreisbindungsgesetze zu erlassen .

Besondere Überlegungen

Viele Ökonomen stellen die Wirksamkeit von Mietobergrenzen in Frage. Sie geben an, dass diese Gesetze keine Wirkung haben, wenn der Gleichgewichtspreis unter der Obergrenze liegt. Wenn die Obergrenze jedoch unterhalb des Gleichgewichtsniveaus festgelegt wird, entsteht ein Wohlfahrtsverlust. Dies geschieht, wenn Angebot und Nachfrage aus dem Gleichgewicht geraten. Andere Probleme entstehen in Form von Schwarzmärkten,. Suchzeiten und Gebühren.

Es wird viel darüber diskutiert, ob Mietobergrenzen und Mietpreisbindungen wirksam sind – einerseits tragen sie dazu bei, Wohnraum bezahlbar zu halten; Andererseits glauben einige Ökonomen, dass sie Investitionen entmutigen.

Ökonomen sind sich ziemlich einig in der Schlussfolgerung, dass Mietpreiskontrollen destruktiv sind und mit dem Konzept freier Märkte kollidieren. In einer Umfrage von 2012 unter 41 Top-Ökonomen, die von der Initiative on Global Markets der University of Chicago durchgeführt wurde, stimmten 81 % der Befragten nicht oder überhaupt nicht zu, dass „lokale Verordnungen, die Mieterhöhungen für einige Mietwohnungen begrenzen, wie in New York und San Francisco, haben sich in den letzten drei Jahrzehnten positiv auf die Menge und Qualität von weitgehend bezahlbarem Mietwohnungsbau in den Städten, die sie genutzt haben, ausgewirkt. “

Vor- und Nachteile von Mietobergrenzen

Vorteile

In manchen Großstädten sind die Mieten oft sehr hoch. New York City zum Beispiel hat einige der teuersten Immobilien in den Vereinigten Staaten, was es den Menschen fast unmöglich macht, sich eine Miete zu leisten. Lokale Regierungen können eingreifen, um zu versuchen, diese Situation zu korrigieren – insbesondere für Einwohner, die sich Wohnungen zu Marktpreisen nicht leisten können.

Mietobergrenzen und andere Formen der Mietpreisbindung können die Interessen von Mietern schützen, die andernfalls gezwungen sein könnten, hohe Mieten zu zahlen, die von skrupellosen Vermietern verlangt werden. Mietgesetze schützen laut Brookings Institute auch einkommensschwache Mieter, die „nachbarschaftsspezifisches Kapital entwickelt haben, wie z durch eine plötzliche Mieterhöhung verdrängt .

Nachteile

Die künstliche Preissenkung durch Mietobergrenzen erhöht jedoch die Nachfrage nach Objekten mit Mietobergrenzen und verringert damit das verfügbare Angebot. Denn eine Mietobergrenze erhöht die Zahl der Menschen, die tatsächlich in der Lage sind, Wohnungen zu bezahlen.

Wie oben erwähnt, können Mietobergrenzen auch zu Schwarzmärkten führen. Wenn ein potenzieller Mieter beispielsweise anbietet, 100 bis 150 US-Dollar zusätzliche Miete zu zahlen, kann er möglicherweise eine Warteliste für eine mietpreisgebundene Wohnung überspringen. Einziger Haken: Die Mehrmiete würde separat in bar bezahlt, sie bleibt also aus den Büchern.

Ökonomen sagen auch, dass die Mietpreisbremse neue Investitionen umlenkt, die sonst in Mietwohnungen und grünere Weiden geflossen wären – grüner in Bezug auf die Bedürfnisse der Verbraucher. Sie glauben, dass dies zu einer Verschlechterung des Wohnraums, weniger Reparaturen und weniger Wartung führt. Wenn die Mietpreisbindung aufgehoben wird, erhöht dies auch den Wert von nicht mietpreisgebundenen Immobilien .

Höhepunkte

• Viele Ökonomen argumentieren, dass Mietobergrenzen – und Mietpreisbindungen im Allgemeinen – destruktiv sind, weil sie Wohnraumknappheit schaffen und Investitionen abschrecken.

• Eine Mietobergrenze ist die Höchstmiete, die ein Vermieter von einem Mieter verlangen darf.

• Mietobergrenzen sind Teil der Mietpreiskontrollgesetze, die von den Kommunen durchgesetzt werden.

• Diese Beschränkungen sollen die Rechte der Mieter schützen, indem Wohnraum bezahlbar bleibt – insbesondere für Menschen mit niedrigem oder festem Einkommen, ältere Erwachsene oder Menschen mit anderen Fähigkeiten.