Leiga Loft

Hvað er leiguþak?

Hugtakið „þak leigu“ vísar til hámarks leigu sem leigusala er heimilt að rukka leigjanda. Húsaleiguþök eru eins konar húsaleigueftirlit og eru yfirleitt sett með lögum sem takmarka hversu há leigan má fara á tilteknu svæði hverju sinni. Takmörk eru hönnuð til að vernda leigjendur með því að koma í veg fyrir að leigusalar ofverðleggi eignir sínar.

Sumir telja að leiguþak leiði til lækkunar á lausu húsnæði vegna þess að leigusalar eru ekki tilbúnir að leigja út eign sína fyrir lágt verð, heldur kjósa að breyta fjölbýlishúsum sínum í sambýli .

Skilningur á leiguloftum

Húsaleigueftirlit hefur verið í gildi í Bandaríkjunum frá því snemma á 20. öld sem leið til að vernda almenning fyrir húsnæðisskorti og mjög uppsprengdu leiguverði. Lög um leigueftirlit eru áfram sett í dag af sveitarstjórnum og, í sumum tilfellum, ríkjum. Þau ná yfir nokkra lykilþætti um hvernig farið er með leiguhúsnæði, þar á meðal hversu mikla leigu leigusalar geta rukkað leigjendur sína, sem og þá upphæð sem þeir geta hækkað leiguna um og hvenær hægt er að gera það .

Leigusalar verða að skrá eignir sínar í gegnum húsaleiguráð á staðnum með því að leggja fram reglulegar leiguskrár á svæðum þar sem lögin eru í gildi. Húsaleiguráð ákvarðar hámarksfjárhæð leigu út frá staðsetningu, stærð og ástandi eignarinnar, ásamt öðrum viðeigandi upplýsingum, svo sem stöðu efnahagslífsins. Stjórnin ákveður einnig hlutfall leyfilegrar hækkunar, ef einhver er, á hverju ári .

Lög um húsaleigueftirlit — þar á meðal að framfylgja húsaleiguþaki — eru greinilega beitt í þéttbýlum svæðum þar sem leiga er há og húsnæði á viðráðanlegu verði af skornum skammti eða erfitt að fá. Eins og fram kemur hér að ofan eru þessi lög hönnuð til að hjálpa leigjendum að halda húsnæði á viðráðanlegu verði - sérstaklega fyrir fólk sem hefur lágar til miðlungs tekjur, þá sem eru með fastar tekjur, eldri fullorðna og þá sem eru með mismunandi getu.

Þessum lögum er þó ekki framfylgt einsleitt um Bandaríkin. Reyndar hafa aðeins 182 sveitarfélög lög um leigueftirlit með húsaleiguþaki – sem öll eru í Kaliforníu, New York, New Jersey, Maryland og Washington, DC. Oregon setti leigueftirlitslög um allt land árið 2019 – fyrsta ríkið til að gera það. Þrjátíu og sjö ríki banna í raun sveitarfélögum sínum að setja lög um húsaleigueftirlit .

Sérstök atriði

Margir hagfræðingar efast um skilvirkni leiguþakanna. Þeir segja að þessi lög hafi engin áhrif ef jafnvægisverð er undir þakinu. Ef þakið er stillt undir jafnvægismörkum myndast hins vegar dauðaþyngdartap. Þetta gerist þegar framboð og eftirspurn eru í ójafnvægi. Önnur vandamál koma upp í formi svartra markaða,. leitartíma og gjalda.

Það er mikið deilt um hvort húsaleiguþak og húsaleigueftirlit skili árangri – annars vegar stuðla þau að því að halda húsnæði á viðráðanlegu verði; Hins vegar telja sumir hagfræðingar að þeir letji við fjárfestingar.

Hagfræðingar eru nokkuð samstiga í þeirri niðurstöðu að húsaleigueftirlit sé eyðileggjandi og stangist á við hugmyndina um frjálsa markaði. Í könnun 2012 meðal 41 helstu hagfræðinga sem gerð var af frumkvæði háskólans í Chicago um alþjóðlega markaði, voru 81% svarenda ósammála eða mjög ósammála því að „staðbundnar reglur sem takmarka leiguhækkanir fyrir sumar leiguíbúðir, eins og í New York og San Francisco, hafa haft jákvæð áhrif undanfarna þrjá áratugi á magn og gæði leiguhúsnæðis á viðráðanlegu verði í borgum sem hafa notað það.

Kostir og gallar við leiguloft

Kostir

Leiga er oft mjög há í sumum stórborgum. New York borg, til dæmis, er með nokkrar af dýrustu eignum Bandaríkjanna, sem gerir það næstum ómögulegt fyrir fólk að hafa efni á leigu. Sveitarstjórnir geta gripið til aðgerða til að reyna að bæta úr þessu ástandi — sérstaklega fyrir íbúa sem hafa ekki efni á íbúðum á markaðsverði.

Húsaleiguþak og annars konar húsaleigueftirlit geta varið hagsmuni leigjenda sem annars gætu þurft að greiða háa leigu sem óprúttnir leigusalar taka. Húsaleigulög vernda einnig, samkvæmt Brookings Institute, tekjulágra leigjendur sem hafa þróað „hverfissértækt fjármagn, svo sem net vina og fjölskyldu, nálægð við vinnu eða börn sem eru skráð í staðbundna skóla,“ sem annars gætu verið hrakinn af skyndilegri leiguhækkun .

Ókostir

Hins vegar, tilbúnar lækkun á verði með leiguþaki, eykur eftirspurn eftir eignum með leiguþaki og dregur þar með úr framboði. Það er vegna þess að húsaleiguþak eykur fjölda fólks sem raunverulega getur greitt fyrir íbúðir.

Eins og fram kemur hér að ofan geta leiguþak einnig valdið svörtum markaði. Ef væntanlegur leigjandi býðst til að borga $100 til $150 aukalega fyrir leigu, til dæmis, gæti hann sleppt biðlista eftir leigustýrðri íbúð. Eini gallinn: Auka leigan yrði greidd sérstaklega sem reiðufé, svo hún er ekki bókfærð.

Hagfræðingar segja einnig að húsaleigueftirlitið afvegaleiði nýfjárfestingar, sem annars hefðu farið í leiguhúsnæði og grænni haga – grænni miðað við þarfir neytenda. Þeir telja að það leiði til rýrnunar á húsnæði, færri viðgerða og minna viðhalds. Þegar leigueftirlit er fjarlægt eykur það einnig verðmæti eigna sem ekki eru leigustýrðar .

##Hápunktar

Margir hagfræðingar halda því fram að húsaleiguþak – og húsaleigueftirlit almennt – séu eyðileggjandi vegna þess að þau skapa húsnæðisskort og draga úr fjárfestingum.
Húsaleiguþak er hámarksfjárhæð leigu sem leigusala er heimilt að rukka leigjanda.
Húsaleiguþök eru hluti af lögum um húsaleigueftirlit sem framfylgt er af sveitarfélögum.
Þessum takmörkunum er ætlað að vernda réttindi leigjenda með því að halda húsnæði á viðráðanlegu verði - sérstaklega fyrir fólk með lágar eða fastar tekjur, eldra fólk eða þá sem hafa aðra hæfileika.