Lei tak

Hva er et husleietak?

Begrepet "leietak" refererer til det maksimale leiebeløpet en utleier har lov til å belaste en leietaker. Husleietak er en form for husleiekontroll og er vanligvis fastsatt ved lov, som begrenser hvor høy husleien kan gå i et spesifisert område til enhver tid. Grenser er utformet for å beskytte leietakere ved å forhindre at utleiere overpriser eiendommene deres.

Noen mennesker tror at husleietak resulterer i en reduksjon i mengden tilgjengelig bolig fordi utleiere ikke er villige til å leie ut eiendommen sin for en lav pris, men velger i stedet å gjøre om leilighetsbyggene sine til borettslag .

Forstå leietak

Husleiekontroll har vært i kraft i USA siden tidlig på 1900-tallet som en måte å beskytte publikum mot boligmangel og høye leiepriser. Husleiekontrolllover blir fortsatt vedtatt i dag av lokale myndigheter og, i noen tilfeller, stater. De dekker flere nøkkelaspekter ved hvordan utleieeiendommer behandles, inkludert hvor mye husleie utleiere kan belaste sine leietakere, samt beløpet som de kan øke denne leien med og når det kan gjøres .

Utleiere må registrere eiendommene sine gjennom det lokale husleiestyret ved å sende inn vanlige husleieruller i områder der loven er i kraft. Husleiekontrollstyret bestemmer det maksimale leiebeløpet basert på beliggenheten, størrelsen og tilstanden til eiendommen, sammen med annen relevant informasjon, for eksempel økonomiens tilstand. Styret bestemmer også graden av tillatt økning – hvis noen – hvert år

Lov om husleiekontroll – inkludert håndheving av husleietak – utøves fremtredende i tett befolkede områder der husleiene er høye og rimelige boliger er knappe eller vanskelige å få tak i. Som nevnt ovenfor er disse lovene utformet for å bidra til å holde boliger rimelige for leietakere – spesielt for personer som har lave til moderate inntektsnivåer, de med fast inntekt, eldre voksne og de med ulike evner.

Disse lovene håndheves imidlertid ikke ensartet i hele USA. Faktisk har bare 182 lokale myndigheter husleiekontrolllover med husleietak på plass - som alle er i California, New York, New Jersey, Maryland og Washington, DC. Oregon vedtok en statsdekkende lov om husleiekontroll i 2019 - første stat som gjorde det. 37 stater forbyr faktisk kommunene sine fra å vedta lover om husleiekontroll .

Spesielle hensyn

Mange økonomer stiller spørsmål ved effektiviteten av husleietak. De slår fast at disse lovene ikke har noen effekt dersom likevektsprisen er under taket. Hvis taket er satt under likevektsnivået, skapes det imidlertid et dødvektstap . Dette skjer når tilbud og etterspørsel er i ubalanse. Andre problemer oppstår i form av svarte markeder,. søketid og gebyrer.

Det er mye debatt om hvorvidt husleietak og husleiekontroll er effektive – på den ene siden bidrar de til å holde boliger rimelige; på den andre, mener noen økonomer at de fraråder investeringer.

Økonomer er ganske samstemte i konklusjonen om at husleiekontroll er ødeleggende og kolliderer med konseptet om frie markeder. I en meningsmåling fra 2012 av 41 toppøkonomer utført av University of Chicagos Initiative on Global Markets, var 81 % av respondentene uenige eller sterkt uenige i at «lokale forordninger som begrenser leieøkninger for enkelte utleieboliger, som i New York og San Francisco, har hatt en positiv innvirkning de siste tre tiårene på mengden og kvaliteten på stort sett rimelige utleieboliger i byer som har brukt dem. »

Fordeler og ulemper med leietak

Fordeler

Leien er ofte svært høy i noen større byer. New York City, for eksempel, har noen av de høyest prisede eiendommene i USA, noe som gjør det nesten umulig for folk å ha råd til leie. Lokale myndigheter kan gå inn for å prøve å rette opp denne situasjonen – spesielt for innbyggere som ikke har råd til markedsprisede leiligheter.

Husleietak og andre former for husleiekontroll kan beskytte interessene til leietakere som ellers kan bli tvunget til å betale høye husleie som kreves av useriøse utleiere. Husleielover beskytter også, ifølge Brookings Institute, leietakere med lav inntekt som har utviklet "nabolagsspesifikk kapital, for eksempel et nettverk av venner og familie, nærhet til en jobb eller barn som er registrert på lokale skoler," som ellers kan være fortrengt av en plutselig husleieøkning

Ulemper

Kunstig reduksjon av prisene gjennom husleietak øker imidlertid etterspørselen etter eiendommer med husleietak, og reduserer dermed tilgjengelig tilbud. Det er fordi et husleietak øker antallet personer som faktisk kan betale for leiligheter.

Som nevnt ovenfor kan husleietak også gi opphav til svarte markeder. Hvis en potensiell leietaker tilbyr å betale $100 til $150 ekstra for leie, for eksempel, kan de kanskje hoppe over en venteliste for en husleiekontrollert leilighet. Den eneste haken: Den ekstra husleien vil bli betalt separat som kontanter, så den forblir utenfor bøkene.

Økonomer sier også at husleiekontroll avleder nye investeringer, som ellers ville gått til utleieboliger og grønnere beitemarker – grønnere med tanke på forbrukernes behov. De mener at det fører til boligforringelse, færre reparasjoner og mindre vedlikehold. Når husleiekontroll fjernes, øker det verdiene til ikke-leiekontrollerte eiendommer også

Høydepunkter

– Mange økonomer hevder at husleietak – og husleiekontroll generelt – er ødeleggende fordi de skaper boligmangel og motvirker investeringer.

– Et husleietak er det maksimale leiebeløpet en utleier har lov til å belaste en leietaker.

• Husleietak er en del av husleiekontrolllovene håndhevet av lokale kommuner.

– Disse grensene er ment å beskytte rettighetene til leietakere ved å holde boliger rimelige – spesielt for personer med lav eller fast inntekt, eldre voksne eller de med andre evner.