Plafond de loyer
Qu'est-ce qu'un plafond de loyer ?
Le terme "plafond de loyer" fait référence au montant maximum de loyer qu'un propriétaire est autorisé à facturer à un locataire. Les plafonds de loyer sont une forme de contrôle des loyers et sont généralement fixés par la loi, limitant le montant du loyer dans une zone spécifique à un moment donné. Les limites sont conçues pour protéger les locataires en empêchant les propriétaires de surévaluer leurs propriétés.
Certaines personnes pensent que les plafonds de loyer entraînent une diminution de la quantité de logements disponibles car les propriétaires ne sont pas disposés à louer leur propriété à bas prix, optant plutôt pour la conversion de leurs immeubles d'appartements en copropriétés .
Comprendre les plafonds de loyer
Le contrôle des loyers est en vigueur aux États-Unis depuis le début du XXe siècle afin de protéger le public des pénuries de logements et des prix de location fortement gonflés. Les lois sur le contrôle des loyers continuent d'être promulguées aujourd'hui par les gouvernements locaux et, dans certains cas, par les États. Ils couvrent plusieurs aspects clés de la façon dont les propriétés locatives sont traitées, y compris le montant de loyer que les propriétaires peuvent facturer à leurs locataires, ainsi que le montant dont ils peuvent augmenter ce loyer et quand cela peut être fait .
Les propriétaires doivent enregistrer leurs propriétés par l'intermédiaire de la commission locale de contrôle des loyers en soumettant des listes de loyers régulières dans les zones où la loi est en vigueur. La commission de contrôle des loyers détermine le montant maximum du loyer en fonction de l'emplacement, de la taille et de l'état de la propriété, ainsi que de toute autre information pertinente, telle que l'état de l'économie. Le conseil décide également du taux d'augmentation admissible, le cas échéant, chaque année .
Les lois sur le contrôle des loyers, y compris l'application de plafonds de loyers, sont largement appliquées dans les zones densément peuplées où les loyers sont élevés et où les logements abordables sont rares ou difficiles à obtenir. Comme indiqué ci-dessus, ces lois sont conçues pour aider à maintenir un logement abordable pour les locataires, en particulier pour les personnes à revenu faible à modéré, les personnes à revenu fixe, les personnes âgées et les personnes ayant des capacités différentes.
Ces lois, cependant, ne sont pas appliquées uniformément aux États-Unis. En fait, seuls 182 gouvernements locaux ont des lois de contrôle des loyers avec des plafonds de loyer en place - qui sont tous en Californie, New York, New Jersey, Maryland et Washington, DC L' Oregon a promulgué une loi de contrôle des loyers à l'échelle de l'État en 2019 - le premier État à le faire. Trente -sept États interdisent en fait à leurs municipalités de promulguer des lois sur le contrôle des loyers .
Considérations particulières
De nombreux économistes s'interrogent sur l'efficacité des plafonds de loyer. Ils précisent que ces lois n'ont aucun effet si le prix d'équilibre est inférieur au plafond. Cependant, si le plafond est fixé en dessous du niveau d'équilibre, une perte sèche est créée. Cela se produit lorsque l'offre et la demande sont déséquilibrées. D'autres problèmes se posent sous la forme de marchés noirs,. de temps de recherche et de frais.
La question de savoir si les plafonds et le contrôle des loyers sont efficaces fait l'objet de nombreux débats : d'une part, ils contribuent à maintenir un logement abordable ; de l'autre, certains économistes pensent qu'ils découragent l'investissement.
Les économistes sont assez unanimes dans la conclusion que les contrôles des loyers sont destructeurs et se heurtent au concept de marchés libres. Dans un sondage réalisé en 2012 auprès de 41 économistes de haut niveau par l'Initiative sur les marchés mondiaux de l'Université de Chicago, 81 % des personnes interrogées n'étaient pas d'accord ou fortement en désaccord sur le fait que "les ordonnances locales qui limitent les augmentations de loyer pour certains logements locatifs, comme à New York et à San Francisco, ont eu un impact positif au cours des trois dernières décennies sur la quantité et la qualité des logements locatifs largement abordables dans les villes qui les ont utilisés. »
Avantages et inconvénients des plafonds de loyer
Avantages
Les loyers sont souvent très élevés dans certaines grandes villes. La ville de New York, par exemple, possède certaines des propriétés les plus chères des États-Unis, ce qui rend presque impossible pour les gens de payer un loyer. Les gouvernements locaux peuvent intervenir pour tenter de remédier à cette situation, en particulier pour les résidents qui ne peuvent pas s'offrir des appartements au prix du marché.
Les plafonds de loyer et d'autres formes de contrôle des loyers peuvent protéger les intérêts des locataires qui pourraient autrement être contraints de payer des loyers élevés facturés par des propriétaires peu scrupuleux. Les lois sur les loyers, selon le Brookings Institute, protègent également les locataires à faible revenu qui ont développé «un capital spécifique au quartier, tel qu'un réseau d'amis et de famille, la proximité d'un emploi ou des enfants inscrits dans des écoles locales», qui pourraient autrement être déplacé par une augmentation soudaine du loyer .
Désavantages
Cependant, la réduction artificielle des prix par le biais de plafonds de loyers augmente la demande de propriétés avec plafonds de loyers, diminuant ainsi l'offre disponible. En effet, un plafond de loyer augmente le nombre de personnes qui sont réellement en mesure de payer pour des appartements.
Comme indiqué ci-dessus, les plafonds de loyer peuvent également donner lieu à des marchés noirs. Si un locataire potentiel propose de payer 100 $ à 150 $ de plus pour le loyer, par exemple, il peut être en mesure de sauter une liste d'attente pour un appartement à loyer contrôlé. Le seul hic : le loyer supplémentaire serait payé séparément en espèces, il reste donc hors livres.
Les économistes affirment également que le contrôle des loyers détourne les nouveaux investissements, qui seraient autrement allés vers des logements locatifs et des pâturages plus verts - plus verts en termes de besoins des consommateurs. Ils croient que cela entraîne une détérioration du logement, moins de réparations et moins d'entretien. Lorsque le contrôle des loyers est supprimé, cela augmente également la valeur des propriétés non contrôlées .
Points forts
De nombreux économistes affirment que les plafonds de loyers - et le contrôle des loyers en général - sont destructeurs car ils créent des pénuries de logements et découragent l'investissement.
Un plafond de loyer est le montant maximum de loyer qu'un propriétaire est autorisé à facturer à un locataire.
Les plafonds de loyer font partie des lois sur le contrôle des loyers appliquées par les municipalités locales.
Ces limites visent à protéger les droits des locataires en maintenant un logement abordable, en particulier pour les personnes à revenu faible ou fixe, les personnes âgées ou celles ayant d'autres capacités.
