Techo de alquiler
¿Qué es un techo de alquiler?
El término “tope de alquiler” se refiere a la cantidad máxima de alquiler que un arrendador puede cobrar a un inquilino. Los topes de alquiler son una forma de control de alquileres y generalmente están establecidos por ley, lo que limita qué tan alto puede llegar el alquiler en un área específica en un momento dado. Los límites están diseñados para proteger a los inquilinos al evitar que los propietarios sobrevaloren sus propiedades.
Algunas personas creen que los techos de alquiler dan como resultado una disminución en la cantidad de viviendas disponibles porque los propietarios no están dispuestos a alquilar su propiedad a un precio bajo, sino que optan por convertir sus edificios de apartamentos en condominios .
Comprender los techos de alquiler
El control de alquileres ha estado vigente en los Estados Unidos desde principios del siglo XX como una forma de proteger al público de la escasez de viviendas y los precios de alquiler altamente inflados. Las leyes de control de alquileres continúan siendo promulgadas hoy por los gobiernos locales y, en algunos casos, por los estados. Cubren varios aspectos clave de cómo se tratan las propiedades de alquiler, incluida la cantidad de alquiler que los propietarios pueden cobrar a sus inquilinos, así como la cantidad en la que pueden aumentar ese alquiler y cuándo se puede hacer .
Los propietarios deben registrar sus propiedades a través de la junta local de control de alquileres mediante la presentación de registros de alquiler regulares en las áreas donde la ley está vigente. La junta de control de alquileres determina el monto máximo de alquiler según la ubicación, el tamaño y el estado de la propiedad, junto con cualquier otra información pertinente, como el estado de la economía. La junta también decide la tasa de aumento permitido, si corresponde, cada año .
Las leyes de control de alquileres, incluida la aplicación de límites máximos de alquiler, se ejercen de manera destacada en áreas densamente pobladas donde los alquileres son altos y las viviendas asequibles son escasas o difíciles de obtener. Como se señaló anteriormente, estas leyes están diseñadas para ayudar a mantener la vivienda asequible para los inquilinos, especialmente para las personas que tienen niveles de ingresos bajos a moderados, aquellos con ingresos fijos, adultos mayores y personas con capacidades diferentes.
Sin embargo, estas leyes no se aplican de manera uniforme en todo Estados Unidos. De hecho, solo 182 gobiernos locales tienen leyes de control de alquileres con techos de alquiler establecidos, todos ellos en California, Nueva York, Nueva Jersey, Maryland y Washington, DC. Oregón promulgó una ley de control de alquileres en todo el estado en 2019: el primer estado en hacerlo. Treinta y siete estados en realidad prohíben a sus municipios promulgar leyes de control de alquileres .
Consideraciones Especiales
Muchos economistas cuestionan la eficacia de los techos de alquiler. Afirman que estas leyes no tienen efecto si el precio de equilibrio está por debajo del techo. Sin embargo, si el techo se establece por debajo del nivel de equilibrio, se crea una pérdida irrecuperable. Esto sucede cuando la oferta y la demanda están desequilibradas. Otros problemas surgen en forma de mercados negros,. tiempo de búsqueda y tarifas.
Hay mucho debate sobre si los techos de alquiler y el control de alquileres son efectivos; por un lado, ayudan a mantener la vivienda asequible; por otro, algunos economistas creen que desalientan la inversión.
Los economistas están bastante unidos en la conclusión de que los controles de rentas son destructivos y chocan con el concepto de libre mercado. En una encuesta de 2012 de 41 economistas destacados realizada por la Iniciativa sobre Mercados Globales de la Universidad de Chicago, el 81 % de los encuestados no estuvo de acuerdo o estuvo muy en desacuerdo con que “las ordenanzas locales que limitan los aumentos de alquiler para algunas unidades de vivienda de alquiler, como en Nueva York y San Francisco, han tenido un impacto positivo en las últimas tres décadas en la cantidad y la calidad de las viviendas de alquiler ampliamente asequibles en las ciudades que las han utilizado ” .
Ventajas y desventajas de los techos de alquiler
Ventajas
El alquiler suele ser muy alto en algunas ciudades importantes. La ciudad de Nueva York, por ejemplo, tiene algunas de las propiedades de mayor precio en los Estados Unidos, lo que hace que sea casi imposible para las personas pagar el alquiler. Los gobiernos locales pueden intervenir para tratar de rectificar esta situación, especialmente para los residentes que no pueden pagar apartamentos a precio de mercado.
Los techos de alquiler y otras formas de control de alquiler pueden proteger los intereses de los inquilinos que, de lo contrario, podrían verse obligados a pagar alquileres elevados cobrados por propietarios sin escrúpulos. Las leyes de alquiler también, según el Instituto Brookings, protegen a los inquilinos de bajos ingresos que han desarrollado "capital específico del vecindario, como una red de amigos y familiares, proximidad a un trabajo o niños inscritos en escuelas locales", que de otro modo podrían ser desplazado por un aumento repentino de la renta .
Desventajas
Sin embargo, la reducción artificial de los precios a través de techos de alquiler aumenta la demanda de propiedades con techos de alquiler, lo que reduce la oferta disponible. Eso se debe a que un tope de alquiler aumenta la cantidad de personas que realmente pueden pagar los apartamentos.
Como se señaló anteriormente, los techos de alquiler también pueden dar lugar a mercados negros. Si un posible inquilino se ofrece a pagar de $100 a $150 adicionales por el alquiler, por ejemplo, es posible que pueda saltarse una lista de espera para un apartamento de alquiler controlado. El único inconveniente: el alquiler adicional se pagaría por separado en efectivo, por lo que permanece fuera de los libros.
Los economistas también dicen que el control de alquileres desvía nuevas inversiones, que de otro modo se habrían destinado a viviendas de alquiler y pastos más verdes, más verdes en términos de las necesidades del consumidor. Creen que conduce al deterioro de la vivienda, menos reparaciones y menos mantenimiento. Cuando se elimina el control de alquileres, también aumenta el valor de las propiedades que no tienen control de alquileres .
Reflejos
Muchos economistas argumentan que los límites máximos a las rentas —y el control de las rentas en general— son destructivos porque crean escasez de viviendas y desalientan la inversión.
Un tope de alquiler es la cantidad máxima de alquiler que un arrendador puede cobrar a un inquilino.
Los topes de alquiler son parte de las leyes de control de alquileres aplicadas por los municipios locales.
Estos límites están destinados a proteger los derechos de los inquilinos al mantener la vivienda asequible, especialmente para personas con ingresos bajos o fijos, adultos mayores o personas con otras capacidades.
