Hyr tak
Vad Àr ett hyrestak?
Termen "hyrestak" avser den högsta hyra en hyresvÀrd fÄr ta ut en hyresgÀst. Hyrestak Àr en form av hyreskontroll och Àr vanligtvis lagstadgade, vilket begrÀnsar hur hög hyran fÄr gÄ inom ett visst omrÄde vid varje given tidpunkt. GrÀnser Àr utformade för att skydda hyresgÀster genom att förhindra hyresvÀrdar frÄn att överprisa sina fastigheter.
Vissa tror att hyrestak leder till en minskning av mÀngden tillgÀngliga bostÀder eftersom hyresvÀrdar inte Àr villiga att hyra ut sin fastighet för ett lÄgt pris, utan vÀljer att istÀllet göra om sina hyreshus till bostadsrÀtter .
FörstÄ hyrestak
Hyreskontroll har varit i kraft i USA sedan början av 1900-talet som ett sÀtt att skydda allmÀnheten frÄn bostadsbrist och högt uppblÄsta hyrespriser. Hyreskontrolllagar fortsÀtter att antas idag av lokala myndigheter och, i vissa fall, stater. De tÀcker flera nyckelaspekter av hur hyresfastigheter behandlas, inklusive hur mycket hyra hyresvÀrdar kan debitera sina hyresgÀster med, samt hur mycket de kan höja hyran och nÀr det kan göras .
HyresvĂ€rdar mĂ„ste registrera sina fastigheter genom den lokala hyreskontrollnĂ€mnden genom att lĂ€mna in regelbundna hyresrullar i omrĂ„den dĂ€r lagen Ă€r i kraft. HyreskontrollnĂ€mnden bestĂ€mmer det maximala hyresbeloppet baserat pĂ„ fastighetens lĂ€ge, storlek och skick, tillsammans med all annan relevant information, sĂ„som tillstĂ„ndet i ekonomin. Styrelsen beslutar ocksĂ„ om den tillĂ„tna ökningstakten â om nĂ„gon â varje Ă„r .
Hyreskontrolllagar â inklusive upprĂ€tthĂ„llandet av hyrestak â utövas uppenbarligen i tĂ€tbefolkade omrĂ„den dĂ€r hyrorna Ă€r höga och prisvĂ€rda bostĂ€der Ă€r knappa eller svĂ„ra att fĂ„ tag pĂ„. Som nĂ€mnts ovan Ă€r dessa lagar utformade för att hĂ„lla bostĂ€der överkomliga för hyresgĂ€ster â sĂ€rskilt för personer som har lĂ„ga till mĂ„ttliga inkomster, de med fasta inkomster, Ă€ldre vuxna och de med olika förmĂ„gor.
Dessa lagar tillĂ€mpas dock inte enhetligt i hela USA. Faktum Ă€r att endast 182 lokala regeringar har hyreskontrolllagar med hyrestak pĂ„ plats â som alla finns i Kalifornien, New York, New Jersey, Maryland och Washington DC . Oregon antog en statlig lag om hyreskontroll 2019 â den första staten att göra det. Trettiosju stater förbjuder faktiskt sina kommuner att anta lagar om hyreskontroll .
SÀrskilda övervÀganden
MÄnga ekonomer ifrÄgasÀtter effektiviteten av hyrestak. De konstaterar att dessa lagar inte har nÄgon effekt om jÀmviktspriset Àr under taket. Om taket sÀtts under jÀmviktsnivÄn skapas dock en dödviktsförlust . Detta hÀnder nÀr utbud och efterfrÄgan Àr i obalans. Andra problem uppstÄr i form av svarta marknader,. söktid och avgifter.
Det finns en hel del debatt om huruvida hyrestak och hyreskontroll Ă€r effektiva â Ă„ ena sidan hjĂ€lper de till att hĂ„lla bostĂ€der överkomliga; Ă„ andra sidan tror vissa ekonomer att de avskrĂ€cker frĂ„n investeringar.
Ekonomer Ă€r ganska eniga i slutsatsen att hyreskontroller Ă€r destruktiva och krockar med begreppet fria marknader. I en undersökning 2012 av 41 frĂ€msta ekonomer som genomfördes av University of Chicagos Initiative on Global Markets, höll 81 % av de tillfrĂ„gade inte med eller höll helt med om att "lokala förordningar som begrĂ€nsar hyreshöjningar för vissa hyresbostĂ€der, som i New York och San Francisco, har haft en positiv inverkan under de senaste tre decennierna pĂ„ mĂ€ngden och kvaliteten pĂ„ hyresbostĂ€der i stort sett överkomliga i stĂ€der som har anvĂ€nt dem. â
Fördelar och nackdelar med hyrestak
Fördelar
Hyran Ă€r ofta mycket hög i vissa större stĂ€der. New York City, till exempel, har nĂ„gra av de mest prisvĂ€rda fastigheterna i USA, vilket gör det nĂ€stan omöjligt för mĂ€nniskor att ha rĂ„d med hyra. Lokala myndigheter kan gĂ„ in för att försöka rĂ€tta till denna situation â sĂ€rskilt för invĂ„nare som inte har rĂ„d med lĂ€genheter till marknadspris.
Hyrestak och andra former av hyreskontroll kan skydda hyresgÀsters intressen som annars kan tvingas betala höga hyror som tas ut av oseriösa hyresvÀrdar. Hyreslagar skyddar ocksÄ, enligt Brookings Institute, lÄginkomsttagare som har utvecklat "grannskapsspecifikt kapital, sÄsom ett nÀtverk av vÀnner och familj, nÀrhet till ett jobb eller barn inskrivna i lokala skolor", som annars skulle kunna vara undantrÀngda av en plötslig hyreshöjning .
Nackdelar
Att artificiellt sÀnka priserna genom hyrestak ökar dock efterfrÄgan pÄ fastigheter med hyrestak, vilket minskar det tillgÀngliga utbudet. Det beror pÄ att ett hyrestak ökar antalet personer som faktiskt kan betala för lÀgenheter.
Som nÀmnts ovan kan hyrestak ocksÄ ge upphov till svarta marknader. Om en blivande hyresgÀst erbjuder sig att betala $100 till $150 extra för hyra, till exempel, kan de kanske hoppa över en vÀntelista för en hyreskontrollerad lÀgenhet. Den enda haken: Den extra hyran skulle betalas separat som kontanter, sÄ den förblir utanför böckerna.
Ekonomer sĂ€ger ocksĂ„ att hyreskontrollen avleder nya investeringar, som annars skulle ha gĂ„tt till hyresbostĂ€der och grönare betesmarker â grönare nĂ€r det gĂ€ller konsumenternas behov. De tror att det leder till bostadsförsĂ€mringar, fĂ€rre reparationer och mindre underhĂ„ll. NĂ€r hyreskontrollen tas bort, ökar det ocksĂ„ vĂ€rdena pĂ„ icke-hyreskontrollerade fastigheter .
##Höjdpunkter
â MĂ„nga ekonomer hĂ€vdar att hyrestak â och hyreskontroll i allmĂ€nhet â Ă€r destruktiva eftersom de skapar bostadsbrist och avskrĂ€cker frĂ„n investeringar.
â Ett hyrestak Ă€r den högsta hyra en hyresvĂ€rd fĂ„r ta ut av en hyresgĂ€st.
â Hyrestak Ă€r en del av hyreskontrolllagar som upprĂ€tthĂ„lls av lokala kommuner.
â Dessa grĂ€nser Ă€r avsedda att skydda hyresgĂ€sternas rĂ€ttigheter genom att hĂ„lla bostĂ€der överkomliga â sĂ€rskilt för personer med lĂ„ga eller fasta inkomster, Ă€ldre vuxna eller de med andra förmĂ„gor.