Hyr tak

Vad är ett hyrestak?

Termen "hyrestak" avser den högsta hyra en hyresvärd får ta ut en hyresgäst. Hyrestak är en form av hyreskontroll och är vanligtvis lagstadgade, vilket begränsar hur hög hyran får gå inom ett visst område vid varje given tidpunkt. Gränser är utformade för att skydda hyresgäster genom att förhindra hyresvärdar från att överprisa sina fastigheter.

Vissa tror att hyrestak leder till en minskning av mängden tillgängliga bostäder eftersom hyresvärdar inte är villiga att hyra ut sin fastighet för ett lågt pris, utan väljer att istället göra om sina hyreshus till bostadsrätter .

Förstå hyrestak

Hyreskontroll har varit i kraft i USA sedan början av 1900-talet som ett sätt att skydda allmänheten från bostadsbrist och högt uppblåsta hyrespriser. Hyreskontrolllagar fortsätter att antas idag av lokala myndigheter och, i vissa fall, stater. De täcker flera nyckelaspekter av hur hyresfastigheter behandlas, inklusive hur mycket hyra hyresvärdar kan debitera sina hyresgäster med, samt hur mycket de kan höja hyran och när det kan göras .

Hyresvärdar måste registrera sina fastigheter genom den lokala hyreskontrollnämnden genom att lämna in regelbundna hyresrullar i områden där lagen är i kraft. Hyreskontrollnämnden bestämmer det maximala hyresbeloppet baserat på fastighetens läge, storlek och skick, tillsammans med all annan relevant information, såsom tillståndet i ekonomin. Styrelsen beslutar också om den tillåtna ökningstakten – om någon – varje år .

Hyreskontrolllagar – inklusive upprätthållandet av hyrestak – utövas uppenbarligen i tätbefolkade områden där hyrorna är höga och prisvärda bostäder är knappa eller svåra att få tag på. Som nämnts ovan är dessa lagar utformade för att hålla bostäder överkomliga för hyresgäster – särskilt för personer som har låga till måttliga inkomster, de med fasta inkomster, äldre vuxna och de med olika förmågor.

Dessa lagar tillämpas dock inte enhetligt i hela USA. Faktum är att endast 182 lokala regeringar har hyreskontrolllagar med hyrestak på plats – som alla finns i Kalifornien, New York, New Jersey, Maryland och Washington DC . Oregon antog en statlig lag om hyreskontroll 2019 – den första staten att göra det. Trettiosju stater förbjuder faktiskt sina kommuner att anta lagar om hyreskontroll .

Särskilda överväganden

Många ekonomer ifrågasätter effektiviteten av hyrestak. De konstaterar att dessa lagar inte har någon effekt om jämviktspriset är under taket. Om taket sätts under jämviktsnivån skapas dock en dödviktsförlust . Detta händer när utbud och efterfrågan är i obalans. Andra problem uppstår i form av svarta marknader,. söktid och avgifter.

Det finns en hel del debatt om huruvida hyrestak och hyreskontroll är effektiva – å ena sidan hjälper de till att hålla bostäder överkomliga; å andra sidan tror vissa ekonomer att de avskräcker från investeringar.

Ekonomer är ganska eniga i slutsatsen att hyreskontroller är destruktiva och krockar med begreppet fria marknader. I en undersökning 2012 av 41 främsta ekonomer som genomfördes av University of Chicagos Initiative on Global Markets, höll 81 % av de tillfrågade inte med eller höll helt med om att "lokala förordningar som begränsar hyreshöjningar för vissa hyresbostäder, som i New York och San Francisco, har haft en positiv inverkan under de senaste tre decennierna på mängden och kvaliteten på hyresbostäder i stort sett överkomliga i städer som har använt dem. ”

Fördelar och nackdelar med hyrestak

Fördelar

Hyran är ofta mycket hög i vissa större städer. New York City, till exempel, har några av de mest prisvärda fastigheterna i USA, vilket gör det nästan omöjligt för människor att ha råd med hyra. Lokala myndigheter kan gå in för att försöka rätta till denna situation – särskilt för invånare som inte har råd med lägenheter till marknadspris.

Hyrestak och andra former av hyreskontroll kan skydda hyresgästers intressen som annars kan tvingas betala höga hyror som tas ut av oseriösa hyresvärdar. Hyreslagar skyddar också, enligt Brookings Institute, låginkomsttagare som har utvecklat "grannskapsspecifikt kapital, såsom ett nätverk av vänner och familj, närhet till ett jobb eller barn inskrivna i lokala skolor", som annars skulle kunna vara undanträngda av en plötslig hyreshöjning .

Nackdelar

Att artificiellt sänka priserna genom hyrestak ökar dock efterfrågan på fastigheter med hyrestak, vilket minskar det tillgängliga utbudet. Det beror på att ett hyrestak ökar antalet personer som faktiskt kan betala för lägenheter.

Som nämnts ovan kan hyrestak också ge upphov till svarta marknader. Om en blivande hyresgäst erbjuder sig att betala $100 till $150 extra för hyra, till exempel, kan de kanske hoppa över en väntelista för en hyreskontrollerad lägenhet. Den enda haken: Den extra hyran skulle betalas separat som kontanter, så den förblir utanför böckerna.

Ekonomer säger också att hyreskontrollen avleder nya investeringar, som annars skulle ha gått till hyresbostäder och grönare betesmarker – grönare när det gäller konsumenternas behov. De tror att det leder till bostadsförsämringar, färre reparationer och mindre underhåll. När hyreskontrollen tas bort, ökar det också värdena på icke-hyreskontrollerade fastigheter .

##Höjdpunkter

– Många ekonomer hävdar att hyrestak – och hyreskontroll i allmänhet – är destruktiva eftersom de skapar bostadsbrist och avskräcker från investeringar.

– Ett hyrestak är den högsta hyra en hyresvärd får ta ut av en hyresgäst.

– Hyrestak är en del av hyreskontrolllagar som upprätthålls av lokala kommuner.

– Dessa gränser är avsedda att skydda hyresgästernas rättigheter genom att hålla bostäder överkomliga – särskilt för personer med låga eller fasta inkomster, äldre vuxna eller de med andra förmågor.