Oferta condicional
¿Qué es una oferta condicional?
Una oferta condicional es un acuerdo entre dos partes de que se realizará una oferta si se cumple una condición específica. Las ofertas condicionales se utilizan en transacciones de bienes raíces en las que la oferta de un comprador sobre una casa depende de que se haga algo para que la compra se lleve a cabo. En otras palabras, algo tiene que ocurrir antes de que finalice una transacción de venta.
Una oferta condicional también puede referirse a una oferta de empleo supeditada al cumplimiento de ciertas condiciones. Estos podrían incluir pasar una verificación de antecedentes, autorización médica, autorización de visa y verificación de referencias.
Comprender las ofertas condicionales
Las ofertas condicionales se utilizan con mayor frecuencia en transacciones de bienes raíces. Una oferta condicional puede ocurrir cuando un comprador accede a comprar una propiedad con la condición de que la casa pase una inspección de la vivienda.
Una vez satisfechas las condiciones de la oferta, el comprador o vendedor quedará obligado a comprar o vender la propiedad. Si no se cumplen las condiciones, no están obligados a completar la transacción. El marco de tiempo de una oferta condicional suele ser breve, ya que el vendedor no querrá inmovilizar la propiedad durante un período prolongado.
Tipos de ofertas condicionales
Las ofertas condicionales para transacciones de bienes raíces pueden depender de una variedad de factores. La oferta condicional protege al comprador al impedir que la propiedad se venda mientras se cumplan las condiciones específicas. Si no lo son, el vendedor queda liberado y se le permite vender a otro comprador. Sin embargo, el vendedor está atascado en un patrón de espera mientras espera que el comprador cumpla con las condiciones de la carta de oferta.
A continuación se presentan algunas de las condiciones más comunes, además de la inspección de la vivienda, que pueden incluirse en una oferta condicional.
Venta de Casa Actual
Es posible que los compradores de vivienda deban completar la venta de su residencia actual para que el trato continúe. La condición puede ser necesaria porque los activos de los compradores están en su mayoría vinculados a su vivienda actual. Por ejemplo, la venta de la casa actual podría ser necesaria para usar una parte del dinero para el pago inicial de la nueva casa.
Los vendedores pueden continuar mostrando una propiedad una vez que se haya realizado una oferta condicional. Sin embargo, deben revelar ese hecho a todos los compradores potenciales y solo pueden vender a otra persona si no se cumplen las condiciones de la primera oferta.
Financiamiento Bancario para el Comprador
Una oferta condicional podría ser en un lugar donde la venta de la casa depende de que el comprador obtenga la aprobación del banco para una hipoteca. Si la financiación fracasa, anula la oferta condicional.
Por ejemplo, la valoración de la casa por parte del banco podría resultar en un precio más bajo que el precio acordado entre el comprador y el vendedor. En otras palabras, el préstamo hipotecario no cubriría el 100% del precio de venta. El comprador tendría que encontrar la diferencia entre la financiación bancaria y el precio de venta o convencer al vendedor de vender por el precio más bajo.
Además, si existe un préstamo hipotecario sobre la vivienda actual del comprador, la financiación de la nueva vivienda probablemente dependa de la finalización de la venta. En otras palabras, el comprador no podría obtener fondos para la nueva casa sin pagar la hipoteca de la casa actual.
La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si cree que ha sido discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puede tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD).
Permisos de construcción y renovación
Una oferta condicional podría depender de la aprobación del gobierno local para los permisos de zonificación y construcción. No es raro que los compradores de viviendas hagan cambios que van más allá de las reparaciones y el mantenimiento general. Estas mejoras podrían incluir el paisajismo, la repavimentación del camino de entrada, la adición de una terraza o un porche, la ampliación del espacio ocupado por la casa o la instalación de una piscina. El comprador también podría querer crear o renovar un espacio para un negocio en el hogar.
Los cambios extensos en una casa pueden requerir permisos de construcción y otras autorizaciones del municipio antes de que se pueda realizar cualquier trabajo. Si existe una disposición contra la realización de negocios en un área residencial, establecer un negocio en el hogar también podría requerir una variación de zonificación. Supongamos que no se otorgan aprobaciones locales para los cambios. En ese caso, un comprador debe usar la propiedad según lo previsto, y la oferta condicional podría retirarse.
Críticas a las ofertas condicionales
Desafortunadamente, las ofertas condicionales a veces se pueden usar como una forma de discriminar a grupos subrepresentados y personas mayores de 65 años. La discriminación está más familiarizada con las ofertas condicionales de empleo que con las ofertas condicionales de compra de vivienda.
En particular, los empleadores más pequeños tienen muchas oportunidades para imponer diferentes condiciones a los empleados potenciales. Por ejemplo, el propietario de una pequeña empresa podría insistir en que un empleado potencial de una raza en particular se someta a una prueba de detección de drogas y pase una verificación de antecedentes. De igual forma, podrían exigir que un adulto mayor se realice un examen físico como condición de empleo. Si solo tienen un empleado, es posible que no haya forma de probar la discriminación.
Los posibles compradores de vivienda pueden tener una ventaja para evitar la discriminación porque técnicamente son ellos quienes hacen la oferta. Sin embargo, todavía hay cierto margen para ofertas condicionales que faciliten la discriminación. El vendedor puede insistir en que el comprador obtenga financiación en un plazo breve antes de aceptar la oferta condicional. Eso deja potencialmente al comprador a merced de un prestamista discriminatorio. Obtener una aprobación previa para una hipoteca puede ayudar a los prestatarios a evitar esta situación.
En algunos casos, las ofertas condicionales pueden tener efectos discriminatorios similares a las cláusulas heredadas. Es posible que se requieran cambios costosos en la propiedad como condición para la venta, tal vez debido a las leyes de zonificación. Muchas de estas leyes no estaban vigentes hace décadas, cuando la discriminación era más frecuente. Además, las personas que compraron propiedades locales antes con frecuencia no tienen que seguir las nuevas reglas de zonificación. En la práctica real, los nuevos miembros de la comunidad, a menudo personas subrepresentadas, enfrentan gastos que los residentes establecidos no enfrentan.
Consideraciones Especiales
Algunos agentes de bienes raíces continuarán mostrando la propiedad a otros compradores para presionar al comprador de la oferta condicional para que agilice el proceso. Sin embargo, es vital revelar a otros compradores potenciales que existe una oferta condicional. Si otro comprador hace una oferta, el contrato o propuesta debe estructurarse de modo que la venta solo se lleve a cabo si la primera oferta condicional no se materializa.
Los agentes de bienes raíces también pueden sugerir que el vendedor inserte una cláusula de escape en la oferta condicional en caso de que surja una oferta mejor. Una cláusula de escape es una redacción específica escrita en el acuerdo de compra y venta que establece que el vendedor puede entretener a otros compradores incluso si hay una oferta condicional. El vendedor estaría obligado a notificar al comprador original que se ha hecho otra oferta. El comprador original tendría una cantidad específica de tiempo para renunciar o satisfacer la condición. Si la condición no se cumple dentro de ese período, el vendedor quedaría liberado y se le permitiría vender al segundo comprador.
Reflejos
Desafortunadamente, las ofertas condicionales pueden usarse para discriminar sutilmente a ciertas personas.
Las ofertas condicionales también pueden entrar en juego con una oferta de empleo, como pasar una verificación de antecedentes o una prueba de drogas.
Las transacciones de bienes raíces a menudo usan ofertas condicionales en las transacciones.
Una oferta condicional podría ser un comprador que acepta comprar una propiedad solo si pasa una inspección de la vivienda.
Una oferta condicional significa que si se cumple una condición o condiciones específicas, la oferta se mantendrá.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Puedo hacer una oferta condicional por una casa?
Cuando compra una casa pero hace una oferta condicional, los vendedores pueden aceptarla, pero pueden continuar haciendo que su agente de bienes raíces muestre la casa si llega una oferta no contingente. Si los vendedores tienen que esperar a que se cumplan las contingencias, la oferta no es tan seguro como una oferta no condicional.
¿Qué significa una oferta condicional?
Cuando dos partes acuerdan que una oferta es válida, si se cumplen las condiciones específicas, la oferta es una oferta condicional. Utilizada principalmente en ventas de bienes raíces, una oferta condicional significa que un comprador necesita que se cumplan ciertas contingencias antes de cerrar oficialmente la casa.
¿Puede un empleador hacer una oferta de trabajo condicional?
Los empleadores pueden hacer ofertas de trabajo condicionales haciéndolas en contingencias, como pasar una prueba de drogas.
