Oferta warunkowa

Co to jest oferta warunkowa?

Oferta warunkowa to umowa między dwiema stronami, że oferta zostanie złożona, jeśli zostanie spełniony określony warunek. Oferty warunkowe są wykorzystywane w transakcjach dotyczących nieruchomości,. w których oferta kupującego dotycząca domu jest uzależniona od wykonania czegoś w celu realizacji zakupu. Innymi słowy, coś musi się wydarzyć, zanim transakcja sprzedaży zostanie sfinalizowana.

Oferta warunkowa może również dotyczyć oferty zatrudnienia uzależnionej od spełnienia określonych warunków. Mogą one obejmować sprawdzenie przeszłości, odprawę lekarską, odprawę wizową i sprawdzenie referencji.

Zrozumienie ofert warunkowych

Oferty warunkowe najczęściej wykorzystywane są w transakcjach na rynku nieruchomości. Oferta warunkowa może wystąpić, gdy kupujący zgadza się na zakup nieruchomości pod warunkiem, że dom przejdzie inspekcję domu.

Po spełnieniu warunków oferty kupujący lub sprzedający będą zobowiązani do zakupu lub sprzedaży nieruchomości. Jeśli warunki nie zostaną spełnione, nie są zobowiązani do sfinalizowania transakcji. Czas trwania oferty warunkowej jest często krótki, ponieważ sprzedający nie będzie chciał zajmować nieruchomości na dłuższy okres.

Rodzaje ofert warunkowych

Oferty warunkowe dotyczące transakcji na rynku nieruchomości mogą zależeć od wielu czynników. Oferta warunkowa chroni kupującego, uniemożliwiając sprzedaż nieruchomości przy spełnieniu określonych warunków. W przeciwnym razie sprzedający zostaje zwolniony i może sprzedać go innemu kupującemu. Jednak sprzedający utknął w schemacie trzymania, czekając na spełnienie przez kupującego warunków zawartych w liście ofertowym.

Poniżej przedstawiamy kilka najczęstszych warunków, poza przeglądem domu, które mogą znaleźć się w ofercie warunkowej.

Sprzedaż obecnego domu

Nabywcy domów mogą być zmuszeni do sfinalizowania sprzedaży ich obecnego miejsca zamieszkania, aby transakcja mogła zostać kontynuowana. Warunek może być wymagany, ponieważ aktywa kupujących są w większości związane z ich obecnym domem. Na przykład sprzedaż obecnego domu może być potrzebna, aby wykorzystać część pieniędzy na zaliczkę na nowy dom.

Sprzedający mogą nadal pokazywać nieruchomość po złożeniu oferty warunkowej. Muszą jednak ujawnić ten fakt wszystkim potencjalnym nabywcom i mogą sprzedawać komuś innemu tylko wtedy, gdy warunki pierwszej oferty nie są spełnione.

Finansowanie bankowe dla kupującego

Oferta warunkowa może znaleźć się w miejscu, w którym sprzedaż domu jest uzależniona od uzyskania przez nabywcę zgody banku na kredyt hipoteczny. Jeśli finansowanie się nie powiedzie, oferta warunkowa unieważnia się.

Na przykład wycena domu przez bank może być niższa niż cena uzgodniona między kupującym a sprzedającym. Innymi słowy, kredyt hipoteczny nie pokryłby 100% ceny sprzedaży. Kupujący musiałby wymyślić różnicę między finansowaniem bankowym a ceną sprzedaży lub przekonać sprzedającego do sprzedaży za niższą cenę.

Ponadto, jeśli istnieje kredyt hipoteczny na obecny dom kupującego, finansowanie nowego domu prawdopodobnie będzie uzależnione od zakończenia sprzedaży. Innymi słowy, nabywca nie byłby w stanie uzyskać finansowania na nowy dom bez spłaty kredytu hipotecznego na obecny dom.

Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Jeśli uważasz, że byłeś dyskryminowany ze względu na rasę, religię, płeć, stan cywilny, korzystanie z pomocy publicznej, narodowość, niepełnosprawność lub wiek, możesz podjąć pewne kroki. Jednym z takich kroków jest złożenie raportu do Biura Ochrony Konsumentów lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD).

Pozwolenia na budowę i remont

Oferta warunkowa może być uzależniona od uzyskania zgody władz lokalnych na warunki zabudowy i pozwolenia na budowę. Nierzadko zdarza się, że nabywcy domów wprowadzają zmiany wykraczające poza naprawy i ogólną konserwację. Ulepszenia te mogą obejmować kształtowanie krajobrazu, remont podjazdu, dodanie tarasu lub ganku, powiększenie obrysu domu lub zainstalowanie basenu. Kupujący może również chcieć stworzyć lub wyremontować przestrzeń dla biznesu domowego.

Rozległe zmiany w domu mogą wymagać pozwolenia na budowę i innych zezwoleń od władz miejskich przed wykonaniem jakichkolwiek prac. Jeśli istnieje przepis zabraniający prowadzenia działalności gospodarczej w dzielnicy mieszkalnej, założenie działalności gospodarczej w domu może również wymagać zróżnicowania przestrzennego. Załóżmy, że zmiany nie są przyznawane lokalnie. W takim przypadku kupujący musi korzystać z nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem, a oferta warunkowa może zostać wycofana.

Krytyka ofert warunkowych

Niestety oferty warunkowe mogą być czasem wykorzystywane jako sposób na dyskryminację niedostatecznie reprezentowanych grup i osób w wieku 65 lat i starszych. Dyskryminacja jest bardziej znana z ofert warunkowego zatrudnienia niż ofert warunkowego zakupu domu.

W szczególności mniejsi pracodawcy mają wiele możliwości stawiania różnych warunków potencjalnym pracownikom. Na przykład właściciel małej firmy może nalegać, aby potencjalny pracownik określonej rasy wykonał test narkotykowy i przeszedł sprawdzenie przeszłości. Podobnie mogą żądać, aby starsza osoba dorosła poddała się badaniu fizykalnemu jako warunku zatrudnienia. Jeśli mają tylko jednego pracownika, może nie być możliwości udowodnienia dyskryminacji.

Potencjalni nabywcy domów mogą mieć przewagę w unikaniu dyskryminacji, ponieważ technicznie to oni składają ofertę. Jednak nadal istnieje możliwość składania ofert warunkowych, które ułatwiają dyskryminację. Sprzedający może żądać od kupującego uzyskania finansowania w krótkim czasie przed wyrażeniem zgody na ofertę warunkową. To potencjalnie pozostawia kupującego na łasce dyskryminującego pożyczkodawcy. Uzyskanie wstępnej zgody na kredyt hipoteczny może pomóc kredytobiorcom uniknąć takiej sytuacji.

W niektórych przypadkach oferty warunkowe mogą mieć dyskryminujące skutki podobne do klauzul odziedziczonych. Kosztowne zmiany w nieruchomości mogą być wymagane jako warunek sprzedaży, być może ze względu na przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Wiele z tych przepisów nie obowiązywało kilkadziesiąt lat temu, kiedy dyskryminacja była bardziej powszechna. Ponadto osoby, które wcześniej kupiły lokalne nieruchomości, często nie muszą przestrzegać nowych zasad zagospodarowania przestrzennego. W praktyce nowi członkowie społeczności, często niedoreprezentowani, ponoszą wydatki, których nie ponoszą dotychczasowi mieszkańcy.

Uwagi specjalne

Niektórzy agenci nieruchomości będą nadal pokazywać nieruchomość innym kupującym, aby wywrzeć nacisk na nabywcę oferty warunkowej, aby przyspieszył proces. Jednak ważne jest, aby ujawnić innym potencjalnym nabywcom, że istnieje oferta warunkowa. Jeśli inny nabywca złoży ofertę, umowa lub propozycja muszą być tak skonstruowane, aby sprzedaż odbyła się tylko wtedy, gdy pierwsza warunkowa oferta nie zostanie zrealizowana.

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami mogą również zasugerować sprzedającemu umieszczenie klauzuli korekcyjnej w ofercie warunkowej w przypadku pojawienia się lepszej oferty. Klauzula korekcyjna to konkretne sformułowanie zapisane w umowie kupna-sprzedaży, które stwierdza, że sprzedawca może zabawiać innych kupujących, nawet jeśli istnieje oferta warunkowa. Sprzedający musiałby powiadomić pierwotnego kupującego o złożeniu kolejnej oferty. Pierwotny nabywca miałby określony czas na zrzeczenie się lub spełnienie warunku. Jeśli warunek nie zostanie spełniony w tym terminie, sprzedający zostanie zwolniony i będzie mógł sprzedać drugiemu kupującemu.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

Niestety oferty warunkowe mogą być wykorzystywane do subtelnej dyskryminacji niektórych osób.
Oferty warunkowe mogą również wchodzić w grę z ofertą zatrudnienia, np. zdanie sprawdzenia przeszłości lub testu narkotykowego.
Transakcje nieruchomościowe często wykorzystują oferty warunkowe w transakcjach.
Warunkową ofertą może być zgoda kupującego na zakup nieruchomości tylko wtedy, gdy przejdzie ona inspekcję domu.
Oferta warunkowa oznacza, że w przypadku spełnienia określonego warunku lub warunków oferta będzie ważna.

FAQ

Czy mogę złożyć ofertę warunkową na dom?

Kiedy kupujesz dom, ale składasz ofertę warunkową, sprzedający mogą ją przyjąć, ale mogą nadal prosić pośrednika o pokazanie domu, jeśli pojawi się oferta niewarunkowa. Jeśli sprzedający będą musieli czekać na spełnienie nieprzewidzianych okoliczności, oferta nie jest tak bezpieczna jak oferta bezwarunkowa.

Co oznacza oferta warunkowa?

Gdy dwie strony zgadzają się, że oferta jest dobra, jeśli spełnione są określone warunki, oferta jest ofertą warunkową. Wykorzystywana głównie w sprzedaży nieruchomości, oferta warunkowa oznacza, że kupujący musi spełnić określone warunki, zanim oficjalnie zamknie dom.

Czy pracodawca może złożyć ofertę pracy warunkowej?

Pracodawcy mogą składać warunkowe oferty pracy, składając je w nieprzewidzianych sytuacjach, takich jak zdanie testu narkotykowego.