Offerta condizionale

Che cos'è un'offerta condizionale?

Un'offerta condizionale è un accordo tra due parti che verrà fatta un'offerta se viene soddisfatta una condizione specifica. Le offerte condizionali vengono utilizzate nelle transazioni immobiliari in base alle quali l'offerta di un acquirente su una casa è subordinata a qualcosa che viene fatto affinché l'acquisto vada a buon fine. In altre parole, qualcosa deve accadere prima che una transazione di vendita sia finalizzata.

Un'offerta condizionale può anche riferirsi a un'offerta di lavoro subordinata al rispetto di determinate condizioni. Questi potrebbero includere il superamento di un controllo dei precedenti, nulla osta medico, nulla osta per il visto e controlli di riferimento.

Comprendere le offerte condizionali

Le offerte condizionali sono più frequentemente utilizzate nelle transazioni immobiliari. Un'offerta condizionale potrebbe verificarsi quando un acquirente accetta di acquistare una proprietà a condizione che la casa superi un'ispezione domestica.

Una volta soddisfatte le condizioni dell'offerta, l'acquirente o il venditore sarà quindi obbligato ad acquistare o vendere l'immobile. Se le condizioni non sono soddisfatte, non sono obbligati a completare la transazione. Il lasso di tempo di un'offerta condizionale è spesso breve, poiché il venditore non vorrà vincolare la proprietà per un periodo prolungato.

Tipi di offerte condizionali

Le offerte condizionali per le transazioni immobiliari potrebbero dipendere da una varietà di fattori. L'offerta condizionale tutela l'acquirente impedendo la vendita dell'immobile finché sono soddisfatte le condizioni specifiche. In caso contrario, il venditore viene rilasciato e autorizzato a vendere a un altro acquirente. Tuttavia, il venditore è bloccato in uno schema di attesa mentre attende che l'acquirente soddisfi le condizioni nella lettera di offerta.

Di seguito sono elencate alcune delle condizioni più comuni, oltre all'ispezione domestica, che possono essere oggetto di un'offerta condizionale.

Vendita della casa attuale

Gli acquirenti di case potrebbero dover completare la vendita della loro attuale residenza affinché l'affare possa procedere. La condizione potrebbe essere richiesta perché i beni degli acquirenti sono per lo più legati alla loro attuale casa. Ad esempio, la vendita della casa attuale potrebbe essere necessaria per utilizzare una parte del denaro per l'acconto sulla nuova casa.

I venditori possono continuare a mostrare un immobile dopo che è stata fatta un'offerta condizionale. Tuttavia, devono rivelare questo fatto a tutti i potenziali acquirenti e possono vendere a qualcun altro solo se le condizioni della prima offerta non sono soddisfatte.

Finanziamento bancario per l'acquirente

Un'offerta condizionale potrebbe essere in un luogo in cui la vendita della casa è subordinata all'approvazione della banca da parte dell'acquirente per un mutuo. Se il finanziamento fallisce, annulla l'offerta condizionale.

Ad esempio, la valutazione della casa della banca potrebbe arrivare a un prezzo inferiore rispetto al prezzo concordato tra l'acquirente e il venditore. In altre parole, il mutuo ipotecario non coprirebbe il 100% del prezzo di vendita. L'acquirente dovrebbe trovare la differenza tra il finanziamento bancario e il prezzo di vendita o convincere il venditore a vendere al prezzo inferiore.

Inoltre, se c'è un mutuo ipotecario sulla casa attuale dell'acquirente, il finanziamento per la nuova casa sarebbe probabilmente subordinato al completamento della vendita. In altre parole, l'acquirente non sarebbe in grado di ottenere finanziamenti per la nuova casa senza estinguere l'ipoteca sulla casa attuale.

La discriminazione sui prestiti ipotecari è illegale. Se ritieni di essere stato discriminato in base a razza, religione, sesso, stato civile, uso dell'assistenza pubblica, nazionalità, disabilità o età, ci sono delle misure che puoi intraprendere. Uno di questi passaggi è presentare una segnalazione al Consumer Financial Protection Bureau o al Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) degli Stati Uniti.

Permessi di costruzione e ristrutturazione

Un'offerta condizionale potrebbe dipendere dall'approvazione del governo locale per la zonizzazione e i permessi di costruzione. Non è raro che gli acquirenti di case apportino modifiche che vanno oltre le riparazioni e la manutenzione generale. Questi miglioramenti potrebbero includere l'abbellimento, la ripavimentazione del vialetto, l'aggiunta di una terrazza o di un portico, l'espansione dell'impronta della casa o l'installazione di una piscina. L'acquirente potrebbe anche voler creare o rinnovare uno spazio per un'attività da casa.

Ampie modifiche a una casa possono richiedere permessi di costruzione e altre autorizzazioni da parte del comune prima di poter eseguire qualsiasi lavoro. Se esiste una disposizione contro lo svolgimento di attività commerciali in una zona residenziale, anche la creazione di un'attività da casa potrebbe richiedere una variazione della zonizzazione. Si supponga che le approvazioni locali non siano concesse per le modifiche. In tal caso, l'acquirente deve utilizzare la proprietà come previsto e l'offerta condizionale potrebbe essere ritirata.

Critiche alle offerte condizionali

Sfortunatamente, le offerte condizionate possono talvolta essere utilizzate come un modo per discriminare i gruppi sottorappresentati e le persone di età pari o superiore a 65 anni. La discriminazione è più familiare con le offerte di lavoro condizionate rispetto alle offerte di acquisto di case condizionate.

In particolare, i datori di lavoro più piccoli hanno molte opportunità di porre condizioni diverse ai potenziali dipendenti. Ad esempio, un piccolo imprenditore potrebbe insistere affinché un potenziale dipendente di una determinata razza esegua un test antidroga e superi un controllo dei precedenti. Allo stesso modo, potrebbero chiedere a un adulto più anziano di sottoporsi a un esame fisico come condizione per l'impiego. Se hanno un solo dipendente, potrebbe non esserci modo di provare la discriminazione.

I potenziali acquirenti di case possono avere un vantaggio nell'evitare la discriminazione perché tecnicamente sono quelli che fanno l'offerta. Tuttavia, c'è ancora spazio per offerte condizionate per facilitare la discriminazione. Il venditore potrebbe insistere affinché l'acquirente ottenga il finanziamento entro un breve lasso di tempo prima di accettare l'offerta condizionale. Ciò lascia potenzialmente l'acquirente alla mercé di un prestatore discriminatorio. Ottenere la pre-approvazione per un mutuo può aiutare i mutuatari a evitare questa situazione.

In alcuni casi, le offerte condizionate possono avere effetti discriminatori simili alle clausole legacy. Come condizione della vendita potrebbero essere necessarie costose modifiche all'immobile, forse dovute a leggi urbanistiche. Molte di queste leggi non erano in vigore decenni fa, quando la discriminazione era più diffusa. Inoltre, le persone che hanno acquistato prima proprietà locali spesso non devono seguire le nuove regole di zonizzazione. In pratica, i nuovi membri della comunità, spesso persone sottorappresentate, affrontano spese che i residenti stabiliti non affrontano.

Considerazioni speciali

Alcuni agenti immobiliari continueranno a mostrare la proprietà ad altri acquirenti per fare pressione sull'acquirente dell'offerta condizionale affinché acceleri il processo. Tuttavia, è fondamentale rivelare ad altri potenziali acquirenti che esiste un'offerta condizionale. Se un altro acquirente fa un'offerta, il contratto o la proposta deve essere strutturato in modo che la vendita vada a buon fine solo se la prima offerta condizionale non si concretizza.

Gli agenti immobiliari potrebbero anche suggerire al venditore di inserire una clausola di salvaguardia nell'offerta condizionale nel caso in cui arrivi un'offerta migliore. Una clausola di salvaguardia è una formulazione specifica scritta nel contratto di acquisto e vendita che afferma che il venditore può intrattenere altri acquirenti anche se c'è un'offerta condizionale. Il venditore dovrebbe notificare all'acquirente originale che è stata fatta un'altra offerta. L'acquirente originale avrebbe un periodo di tempo specifico per rinunciare o soddisfare la condizione. Se la condizione non viene soddisfatta entro tale periodo, il venditore verrebbe rilasciato e autorizzato a vendere al secondo acquirente.

Mette in risalto

• Sfortunatamente, le offerte condizionate possono essere utilizzate per discriminare sottilmente determinate persone.

• Le offerte condizionali possono entrare in gioco anche con un'offerta di lavoro, come il superamento di un controllo dei precedenti o un test antidroga.

• Le transazioni immobiliari utilizzano spesso offerte condizionali nelle transazioni.

• Un'offerta condizionale potrebbe essere un acquirente che accetta di acquistare una proprietà solo se supera un'ispezione domestica.

• Un'offerta condizionale significa che se una o più condizioni specifiche sono soddisfatte, l'offerta sarà valida.

FAQ

Posso fare un'offerta condizionale su una casa?

Quando acquisti una casa ma fai un'offerta condizionale, i venditori possono accettarla, ma possono continuare a far mostrare la casa al loro agente immobiliare se arriva un'offerta non contingente. Se i venditori devono aspettare che gli imprevisti vengano soddisfatti, l'offerta non è sicuro come un'offerta non condizionata.

Cosa significa un'offerta condizionale?

Quando due parti concordano sul fatto che un'offerta è valida, se sono soddisfatte condizioni specifiche, l'offerta è un'offerta condizionale. Utilizzata principalmente nelle vendite immobiliari, un'offerta condizionale significa che un acquirente ha bisogno di alcune contingenze da soddisfare prima che chiudano ufficialmente la casa.

Un datore di lavoro può fare un'offerta di lavoro condizionale?

I datori di lavoro possono fare offerte di lavoro condizionate facendolo in caso di imprevisti, come il superamento di un test antidroga.